Hafta sonu tapu devri yapıldı, yeni malik taşındı; iki ay sonra kapıcı işten ayrılıyor ve kıdem tazminatı talep ediliyor. Yönetici panik halinde: "Kıdem kimde kaldı, aidata yansıtılır mı, daire satışı etkiler mi?" Bu rehberde pratik örneklerle 2026 uygulamasını, ilgili hukuki çerçeveyi ve yönetimin atması gereken adımları anlatıyorum.
Özet: Kapıcı kıdem tazminatının hukuki kaynağı ve genel ilke
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin hizmet süresine göre belli koşullarla işverene karşı talep edebildiği bir haktır. Bu alanda doğrudan bir Kat Mülkiyeti Kanunu hükmü yoktur; uygulama İş Kanunu ve SGK mevzuatı ekseninde şekillenir. Yönetimin veya maliklerin sorumluluğu, kapıcı istihdam ilişkisinin kiminle (kim işverense) kurulduğuna bağlıdır.
Kapıcıyı kim istihdam ediyor? İşverenin kimliği belirleyici
Pratikte üç ana istihdam modeli görülür:
- Daire sahiplerinin müşterek işvereni olması (ortak işveren modeli): Kat malikleri veya yönetim kurulu tarafından atanan irade ile istihdam sağlanır.
- Yönetici (veya görevlendirdiği gerçek kişi/şirket) işveren sıfatıyla bildirimi yapmış ise yönetici/sözleşmeli şirket işverendir.
- Bazı yapılar kapıcıyı doğrudan belli bir malik veya malik grubu adına çalıştırıyor olabilir; o zaman işveren o malik/maliklerdir.
- Satış sırasında işverenlik yükümlülüğü açıkça devredildiyse (yeni malik veya yönetim devralma taahhüdüyle), alacak yeni işverene yöneltilebilir.
- Eğer devir veya devralma yoksa, eski işverenin sorumluluğu devam eder; ancak işverenden tahsil edilemeyen alacaklarda işçi, genel hukuk yollarına başvurabilir.
- Hizmet süresi (tam yıl esas alınır; kesirler için mevzuat ve uygulama kriterleri uygulanır).
- Son brüt ücret veya kıdeme esas ücrete dahil edilen sürekli ödemeler (ücret, düzenli yan ödemeler vs.).
- Fesih nedeni: Haklı nedenle fesih veya emeklilik gibi durumlarda kısmi farklılıklar olabilir.
- Yönetici veya yönetim tarafından istihdam bildirimi yapılmışsa, yönetim ilk muhataptır; ancak yönetimin kasasında para yoksa ve yönetim gerçek kişi ise mali durumuna göre yasal yollar başlar.
- Kat malikleri topluluğu ortak karar ile işvereni oluşturmuşsa, kıdem gideri ortak gider niteliğinde değerlendirilebilir. Bu durumda KMK uyarınca ortak giderlere ilişkin usule göre Genel Kurul ve yönetim planı hükümleri önem kazanır (KMK hükümleri çerçevesinde uygulanır).
- Genel Kurul kararı veya yönetim planı düzenlemesi yoksa aidata yansıtma usulü tartışılabilir; uygulamada yönetim önceki uygulamalara ve karar defterine dayanır.
- KMK 20 (ortak giderlerin paylaşımı) prensiplerine göre, bu tür düzenli personel giderleri ortak gider olarak hesaplanıp aylık aidata dağıtılabilir. Ancak ödeme biçimi (peşin mi, dönemsel mi) ve sorumluluk netleştirilmelidir.
- SGK işyeri ve işçi bildirimlerini, bordroları ve iş sözleşmesini alın, kopyalayın.
- Kıdem hesaplaması için son ücret ve hizmet süresini doğrulayın; bordro ile karşılaştırın.
- Eğer işveren yönetimse, Genel Kurul kararlarını ve yönetim planını kontrol edin: aidata yansıtma usulü var mı?
- Malik değişimi varsa satış belgelerini ve varsa devir/protokol hükümlerini inceleyin; işverenlik devredilmiş mi bakın.
- Belirsizlikte işçi ile yazılı uzlaşma veya taksitlendirme teklif edin; anlaşma sağlanamazsa hukuki yollar gündeme gelebilir (somut tavsiye için avukat önerin).
Sonuç: Kıdem tazminatı talebi iş sözleşmesinin tarafı olan işverene yöneltilir. İşverenin kim olduğu SGK kayıtları, iş sözleşmesi ve bordro belgeleriyle tespit edilir.
Daire satışı kıdem sorumluluğunu devreder mi?
Daire satışı tek bir mal varlığının el değiştirmesidir; kapıcı istihdam ilişkisi bunu otomatik olarak değiştirmez. Eğer kıdem tazminatı alacakları eski malikin adına doğmuşsa, alacak talebi doğrudan o işverene yönelir. Ancak uygulamada satış ve eşzamanlı düzenlemeler, devir protokolleri veya Genel Kurul kararları işverenlik durumunu etkileyebilir.
Kıdem tazminatı hesaplama: hangi kalemler dikkate alınır?
Kıdem tazminatı hesaplaması temel olarak işçinin hizmet yılı ve son ücretine göre yapılır. Hesaplama sırasında dikkate alınan kalemler genel uygulamada şunlardır:
Detaylı ve kesin hesaplama için mevcut bordro kayıtlarının incelenmesi gerekir; bu rehber genel çerçeveyi verir, somut hesaplama için mali müşavir veya bordro uzmanına danışın.
Kıdem tazminatını kim öder? Uygulamada yönetici ve malikler arasındaki pratik sorumluluk
İşveren olarak kayıtlı taraf kıdemi ödemekle yükümlüdür. Ancak pratikte şunlar görülür:
Aidata yansıtma: KMK 20 çerçevesinde neler mümkün?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderler, yönetim ve bakıma ilişkin giderler ortak giderler kapsamında paylaşılır. Kapıcı ücretleri ve sosyal güvenlik primleri genellikle ortak gider niteliğindedir. Ancak:
Yönetici olarak atılacak adımlar (pratik kontrol listesi)
Bu süreçleri dijitalleştirip kayıtları, bordroları ve aidat tahakkuklarını güvenli biçimde saklamak, hesaplama ve bildirimleri otomatikleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı araçlar süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Genel sonuç |
|---|---|
| İşveren yönetim (SGK bildirimi yönetim adıyla) | ✅ Yönetim ilk muhatap, ortak gider olarak aidata yansıtma mümkün |
| İşveren tek bir malik olarak kayıtlı | ✅ Alacak malik adına; malikssız kalırsa işçi hukuki yol arar |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı işten ayrıldığında kıdem tazminatını kim talep eder?
İşçi doğrudan kayıtlı işverene talepte bulunur; işveren SGK kayıtları ve iş sözleşmesine göre belirlenir.
Daire satışı kıdem sorumluluğunu otomatik olarak devreder mi?
Hayır; satış mal varlığını devreder. İşverenlik devri ancak tarafların açık düzenlemesi veya devir protokolü ile gerçekleşir.
Yönetim SGK bildirimi yaptıysa kıdem aidata yansıtılabilir mi?
Evet; yönetim işveren ise kapıcı ücret ve primleri ortak gider olarak KMK kapsamında aidata dahil edilebilir, ancak Genel Kurul/usul kayıtlarına dikkat edilmelidir.
Kıdem hesaplamasını yöneticinin kendisi yapması yeterli mi?
Genel hesaplama yöneticinin yapabileceği bir işlemdir ancak kesin tutar için bordro ve bordro uzmanı/muhasebeci kontrolü önerilir.
İşçi ödemeyi alamazsa ne yapabilir?
İşçi, iş mahkemesinde kıdem tazminatı davası açabilir; alacağın tahsili için icra ve iş hukuku yolları mevcuttur. Somut tavsiye için avukatınıza danışın.
Kaynak notu: Uygulama İş Kanunu ve SGK mevzuatı çerçevesinde yürütülür; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (ortak gider paylaşımı ve yönetim usulleri) uygulamada pratik etkiler yaratır. Somut uyuşmazlıklarda belge incelemesi gereklidir.
