Akşamüstü genel kurul sonrası kapıcı işten ayrıldı; yönetici kasada yeterli para olmadığını fark ediyor. Malikler kıdem tazminatı kim tarafından ödenecek, bu tutar aidata nasıl dağıtılacak ve muhasebe kaydı nasıl yapılacak diye panik halinde. Bu rehber, 2026 uygulamalarına uygun, hesaplama örneği ve kayıt adımlarıyla yöneticilerin net hareket etmesini sağlar.
Önce hukuki çerçeve: Kapıcı istihdamı ve işveren kimdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca apartman veya site yönetimi ortak kişilik olarak değerlendirilebilir; ancak kapıcı ile iş ilişkisi kurulduğunda işveren sıfatı fiilen yönetim organına (yönetici veya seçilmiş yönetim kurulu) aittir. İş hukuku hükümleri (ör. İş Kanunu ve ilgili mevzuat) kıdem tazminatı gibi işçilik alacakları bakımından uygulanır. Somut uyuşmazlıklarda uygulamalı sonuçlar vakaya göre değişir; gerektiğinde işçi-işveren uyuşmazlıklarında uzman avukata başvurulmalıdır.
Kıdem tazminatı hesaplaması: hangi dönemler ve unsurlar dikkate alınır?
Kıdem tazminatı, işçinin aynı işveren nezdinde geçen her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esasına göre hesaplanır (İş Kanunu çerçevesinde değerlendirilir). Hesaplamada dikkate alınacak unsurlar:
- Son brüt ücret (sabit ödemeler, düzenli yakacak/ikramiye gibi kalıcı ödemeler dahil edilmelidir),
- Hizmet süresi (tam yıl ve ay bazında hesaplama),
- İhbar ve kullanılmamış yıllık izin ücreti gibi diğer işçilik alacaklarının ayrı hesaplanması.
Örnek hesaplama (2026): net, brüt ve işveren maliyetinden kıdeme yansıma
Aşağıda örnek, yalnızca rehber amaçlıdır. Somut rakamlar farklılık gösterebilir.
| Açıklama | Tutar (TL) |
|---|---|
| Son brüt maaş (aylık) | 35.000 |
| Hizmet süresi | 3 yıl 4 ay (3,33 yıl kabul edilir) |
| Kıdem (30 gün x brüt) x hizmet yılı | 35.000 x 3,33 = 116.550 |
| İhbar tazminatı (varsa) | — |
| Kullanılmamış yıllık izin ücreti | varsa ayrıca hesaplanır |
Bu örnekte ödeme yükümlülüğü toplamda yaklaşık 116.550 TL olarak görünür; işveren maliyeti olarak SGK işveren primleri kıdem ödemesinde doğrudan artırıcı unsur değildir, ancak bütçeleme açısından dikkate alınmalıdır.
Kıdemi kim öder? Tapu devri, malik değişikliği ve devralma durumları
Kıdem tazminatında temel soru: işveren kimdir? Eğer yönetim işverense (genellikle durum böyledir), kapıcının iş akdinden doğan kıdem talebi yönetim tarafından karşılanır. Ancak tapu devri veya malik değişikliğinde şunlar önemlidir:
- Eğer çıkış tapuda gerçekleşen bir satışla doğrudan ilişkilendirilmişse, malikin devri işvereni değiştirmeyebilir; yönetim organının sorumluluğu devam eder.
- Taraflar arası özel bir devir sözleşmesiyle devralma kabul edilmişse ve işçi bu yeni işvereni kabul etmişse sorumluluk devrebilir — bu, somut belgeye bağlıdır.
Aidata yansıtma: genel kurul kararı ve KMK uyarısı
Kapıcıya ödenecek kıdem tazminatının site/apartman ortak hesabından karşılanması bütçesel yük doğurur. KMK kapsamındaki ortak giderlerin kapsamı ve dağıtımı İşletme Projesi ve yönetim kararlarına bağlıdır. Uygulamada izlenecek yol:
- Öncelikle geçici ödeme yönetimce yapılır (acil ödeme ihtiyacı varsa),
- Genel kurul toplantısında kıdem ödemesinin ortak giderlere dahil edilmesi veya özel tahsilat yapılması kararı alınır (KMK ve İşletme Projesi hükümlerine uygun olarak),
- Karar doğrultusunda aidat veya özel bir ek tahakkukla (ör. ek yardım payı) maliyet maliklere dağıtılır.
Genel kurul onayı yoksa yönetici olağan işlemler çerçevesinde ödeme yapabilir, ancak sonrasında kararı genel kurula sunulması ve onay alınması en güvenli yoldur.
Muhasebe kaydı ve belgeler: yönetici için kontrol listesi
Kıdem ödemesinin muhasebeleştirilmesi için asgari belgeler:
- İşten ayrılış bildirgesi ve ihbar/kıdem hesap cetveli,
- SGK işe çıkış/çıkış kayıtları ve bordro dökümleri,
- Yönetim kararları (varsa genel kurul kararı),
- Ödeme dekontu ve banka kaydı veya nakit ödeme makbuzu.
Kayıt örneği (özet): "Giderler - Personel Kıdem Tazminatı" hesabı borç, ortak kasa/banka hesabı alacak. Bu kayıt düzenlenirken belge numaralarıyla izlenebilirlik sağlanmalıdır.
Pratik öneriler: likidite, rezerv ve dijital takip
Kıdem benzeri beklenmedik personel yükleri için yönetimlerin rezerv oluşturması uygundur. Personel ve bordro takiplerinin düzenli ve dijital yapılması hataları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kapıcı bordrosu, tahakkuk ve ek tahsilat süreçlerini kolaylaştıran araç için BYönetim'in ücretsiz deneme kaydıyla başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Yöneticiye pratik öneri |
|---|---|
| Kıdem ödemesi gerekliliği acil | ✅ Önce ödeme, sonra genel kurul onayı alın. |
| Bütçe yetersiz | ✅ Ek tahakkuk veya taksitlendirme için genel kurul kararı. |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı kıdem tazminatını yönetim mi öder?
Net cevap: Genelde işveren sıfatını taşıyan yönetim veya yönetici tarafından ödenir; somut işlem ve devir sözleşmesine göre sorumluluk değişebilir.
Kıdem tazminatı hesaplanırken hangi ödemeler brüte dahil edilir?
Net cevap: Düzenli ve kalıcı nitelikteki ödemeler (sabit yakacak, düzenli ikramiye gibi) brüt ücrete dahil edilebilir; tereddüt halinde iş hukuku uzmanına danışılmalıdır.
Genel kurul onayı olmadan kıdem ödendiğinde sonradan iptal olur mu?
Net cevap: Genel kurul onayı sonrası ödemenin aidata yansıtılması güvence altına alınır; onaysız ödeme hukuki anlamda geçersiz hale gelmez ama mali yönden kurulda onaylanması gerekir.
Tapu devri yapıldı, kapıcının kıdemi nasıl etkilenir?
Net cevap: Tapu devri otomatik olarak işveren değişikliği yaratmaz; devir sözleşmesi ve taraflarca kabulün varlığı belirleyicidir. Belgeler önemlidir.
Yönetimde nakit yoksa kıdem ödemesi nasıl yapılır?
Net cevap: Acil durumda yönetici geçici ödeme yapabilir; sonrasında genel kuruldan ek tahakkuk veya taksitlendirme kararı alınarak kasa dengelenir.
