Satış hazırlığı yapan bir malik, alıcı ve apartman yöneticisi tapuda imzaların atıldığı gün kapıcının kıdem tazminatı meselesiyle karşılaşıyor: ‘‘Kapıcı yıllardır burada çalışıyor, tazminat nasıl ödenecek — eski malik mi, yeni malik mi yoksa yönetim mi?’’ Bu rehberde satış (tapu devri) sırasında kapıcı kıdem tazminatının hangi koşullarda kime yüklediğini, hesaplama pratiklerini ve yöneticinin alması gereken adımları açıklıyorum.
Temel ilke: İş ilişkisinin hukukî niteliği ve sorumluluk
Kapıcılar genellikle bina/ site tarafından istihdam edilen sürekli işçi statüsündedir. Bu iş ilişkisinde kıdem tazminatı işverene ait bir borçtur. Tapu devri, mülkiyetin el değiştirmesidir; doğrudan iş sözleşmesini sona erdirmez veya otomatik olarak devretmez. Bu nedenle kıdem tazminatının kimin ödeyeceği olgusu, işverenliğin kimde olduğuna ve satış anındaki hukuki uygulamaya bağlıdır.
Konut satışı sırasında sık rastlanan senaryolar
Aşağıda üç yaygın senaryo ve kıdem sorumluluğunun nasıl ortaya çıktığı özetleniyor:
- 1) Malikin kişisel olarak istihdam ettiği kapıcı: Satışla birlikte malik değişse bile iş sözleşmesi malikin işvereni olarak devam eder; yeni malik işvereni devralmadıkça kıdem önceki malik sorumluluğunda kalır.
- 2) Ortak karar ile yönetim tarafından istihdam edilen kapıcı: İşveren sıfatı apartman/ site yönetimini temsil eden tüzel fiildir; tapu devri bağımsız bölüm sahibini değiştirse de işverenlik yönetim organının yetkilerine göre işlemeye devam eder. Kıdem tazminatı talebi işveren sıfatındaki yönetim/kat malikleri kuruluna yöneltilir.
- 3) Satış sözleşmesinde aksine hüküm veya devreden/devralanlara ilişkin protokol: Taraflar satış sözleşmesiyle kıdem sorumluluğunu önceden düzenleyebilir; fakat muvazaalı düzenlemeler veya aykırı ileride hak talebini ortadan kaldırmaz.
Kıdem tazminatının hesaplanması — nelere dikkat edin
Kıdem tazminatı hesaplaması genel iş hukuku kurallarına göre yapılır; burada örnek ve dikkat noktaları:
- Hizmet süresi: Her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınır (30 günlük ücret uygulaması yaygındır).
- Ücrete dahil unsurlar: Normal maaş, düzenli ödenen primler ve ayni-nakdi yardımların niteliği hesaba katılır; düzenli olmayan ödemeler hesaba dahil edilmeyebilir.
- Kesintiler: SGK primleri ve gelir vergisi sonrası net değil brüt esas alınarak hesaplanır.
Uyarı: Kıdem hesaplaması somut bordro kayıtlarına göre değişir; yöneticiler bordro belgelerini, hizmet süresini ve ödeme kalemlerini incelemelidir.
Satış anında yöneticinin alması gereken pratik adımlar
Yönetici ve alıcı-satıcı arasındaki uyuşmazlıkları önlemek için atılması gereken adımlar:
- 1) İşveren tespitinin yazılı hale getirilmesi: Kapıcıyla ilişkiyi belgeleyen bordro, SGK kayıtları ve sözleşmeler toplanmalı.
- 2) Satış öncesi hesap çıkarma: Mevcut kıdem, yıllık izin, ihbar ve fazla mesai borçları hesaplanmalı—bu, alıcıya bilgi verir.
- 3) Satış sözleşmesine açık hüküm koyma: Taraflar, satış sözleşmesinde kıdem tazminatı ve muhtemel diğer çalışan haklarının kime ait olacağını açıkça düzenleyebilir (uzlaşma sağlanırsa somut olarak bağlayıcı olur).
- 4) Genel Kurul/ Kat Malikleri kararı: Eğer işveren yönetim ise, Genel Kurul’un bilgilendirilmesi ve gerekiyorsa onay alınması süreci şeffaflaştırır.
| Durum | Genel Sorumlu |
|---|---|
| Kapıcı özel malik tarafından istihdam edilmiş | ✅ Satış öncesi satıcı/malik |
| Kapıcı apartman yönetimi adına istihdam edilmiş | ✅ Yönetim / Kat Malikleri Kurulu |
Satışta pratik çözümler ve dijital kolaylık
Taraflar arasında uzlaşma sağlanırsa; kıdem borcu ya satıcı tarafından kapatılır ya da satış bedelinden mahsup yoluyla düzenlenir. Bir diğer yöntem, alıcı ve satıcı arasında borç devri protokolü düzenlemek ve bunu tapu/sözleşme ekine koymaktır. Böyle bir mutabakatın izlenmesi ve hesapların şeffaf tutulması önemlidir.
Bu süreci dijitalleştirip izlemek isterseniz, bordro, alacak-borç dökümleri ve Genel Kurul kararlarını tek platformda takip eden bir sistem yardımcı olur. Örneğin BYönetim üzerinden bina bilgilerini kaydederek muhasebe ve bordro verilerini bağlantılı biçimde yönetebilir, tapu öncesi hesaplamaları kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Belgeler ve kayıtlar — yöneticinin kontrol listesi
Satış sürecinde yöneticinin hazır bulundurması gereken belgeler:
- SGK hizmet dökümü (e-Devlet veya SGK yazısı)
- Bordro kayıtları ve maaş ödeme dekontları
- İş sözleşmesi (varsa) ve daha önce alınan Genel Kurul kararları
- Kıdem/i̇hbar hesaplama dökümü (tarihsel bazda)
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kapıcının kıdem tazminatını otomatik olarak devreder mi?
Hayır. Tapu devri mülkiyeti değiştirir; işverenlik ilişkisini otomatik değiştirmez. Kıdem sorumluluğu işveren sıfatına bağlıdır.
Kapıcıyı kim istihdam ediyorsa kıdem tazminatını o mu öder?
Genel olarak evet; işveren sıfatındaki taraf kıdem borcundan sorumludur. Ancak taraflar satışta farklı bir düzenleme yapabilir.
Satış sözleşmesine konulan protokol kıdem talebini engeller mi?
Taraflar arası protokol bağlayıcıdır; fakat işçinin üçüncü kişi olarak kanuni hakları (kıdem) mahkeme yoluyla talep edilebilir. Bu yüzden açık ve belgelendirilmiş uzlaşma önemlidir.
Yönetim, kapıcı kıdemini nasıl hesaplar?
Hizmet süresi ve brüt ücret esas alınır; düzenli ödemeler hesaba katılır. Kesin hesap için bordro ve SGK kayıtları incelenmelidir.
Sorun çıkarsa ne yapılmalı: avukat mı, arabulucu mu?
Somut duruma göre değişir; öncelikle kayıt ve hesaplarla uzlaşma denenmesi, uzlaşma sağlanamazsa iş mahkemesi veya arabuluculuk seçenekleri düşünülebilir. Hukuki danışmanlık için avukata başvurulması önerilir.
