Sabah 07:00'de kapı zilinin çalmasıyla uyanan yönetici, ayın sonunda gelen bordroya bakıp "Bu kadar mı?" diye soruyor. Aidat gelirleri sabitken kapıcı istihdamının gerçek maliyeti (maaş + SGK + vergiler + izin + kıdem riskleri) çoğu kez bütçeyi şaşırtır. Bu rehber, 2026 şartlarında işveren maliyetini doğru ayrıştırıp aidat hesaplamasına nasıl yansıtacağınızı gösterir.
1. Neden sadece net maaş yeterli değil?
Maliklerin gördüğü sütun genellikle kapıcının eline geçen net ücrettir. Ancak işverene gerçek maliyeti; brüt ücret + işveren SGK primleri + gelir vergisi stopajı (brütten kesilen), işsizlik sigortası işveren payı, yıllık izin ücreti, fazla mesai ödemeleri, kıdem tazminatı riski ve yan haklardır. Bu kalemleri atlamak işletme hesabını bozar.
2. İşveren maliyetini oluşturan kalemler (kısa liste)
- Brüt maaş (ana kalem)
- SGK işveren primleri (% işyeri türüne göre değişir)
- İşsizlik sigortası işveren payı
- Gelir vergisi stopajı (brütten kesilen, işverenin bordro sorumluluğu)
- Yıllık izin ücreti ve izin süresine ilişkin ücret yükü
- Fazla mesai, gece/hafta tatili ücretleri
- Kıdem tazminatı için aylık karşılık (risk/ayrıntı)
- Ayni yardımlar veya yakacak, ikramiye gibi düzenli/aylık olmayan ödemeler
3. 2026 için örnek adım adım hesaplama (özet yöntem)
Aşağıda örnek hesaplar 1 aylık dönemi gösterir. Sayılar örnektir; güncel oranları SGK/Gelir İdaresi kaynaklarından kontrol edin.
- Brüt maaşı belirleyin (örnek: 25.000 TL brüt).
- Çalışanın eline geçen neti bulun (gelir vergisi, çalışan SGK, işsizlik işçi payı düşüldükten sonra).
- İşveren SGK primlerini ve işsizlik işveren payını ekleyin (örnek toplam işveren primi %20–%25 aralığında olabilir).
- Yıllık izin maliyetini aylığa bölün (örnek: yıllık 14 günlük izin ücreti için aylık ek yük hesaplanır).
- Kıdem tazminatı için aylık karşılık ayrın (örnek: kıdem 1.5–2 aylık ücreti yıllık risk/ay olarak spread edilebilir).
- Fazla mesai/ikramiye bekleniyorsa konservatif bir yüzde ekleyin (örnek aylık %5).
Basitleştirilmiş örnek (rakamlar varsayımsal):
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Brüt maaş | 25.000 |
| İşveren SGK primleri (%20) | 5.000 |
| İşsizlik işveren payı (%2) | 500 |
| Yıllık izin aylık karşılığı | 1.400 |
| Kıdem tazminatı aylık karşılığı (tahmini) | 2.083 |
| Fazla mesai tahmini | 1.250 |
| Toplam işveren maliyeti (aylık) | ✅ 35.233 |
Bu örnekte netten bakıldığında apartman için brütün ötesinde yaklaşık %41 ek maliyet oluşuyor. Küçük hatalar bile yıllık bütçede büyük fark yaratır.
4. Kıdem tazminatı ve tapu/devri gibi durumlarda ayrıştırma
Kıdem tazminatı işveren borcudur; yönetim kurulu ve genel kurul kararıyla özel bir fon oluşturulmadıysa kapıcı işten ayrıldığında veya hak doğduğunda ödeme işverene (yani site/apartman yönetimine) aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin özel bir madde yoktur; bu konudaki uygulamalar iş hukuku kurallarına tabidir. Kıdem yükünün taşınması, dairenin satılması gibi durumlarda tarafların sözleşmesi ve genel kurul kararları etkili olabilir — şartlara göre değişir, bu nedenle somut olayda bir iş hukuku uzmanına danışın.
5. Aidata yansıtma: KMK ve pratik uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde ortak giderlerin kapsamı yönetim planında ve genel kurul kararlarında belirlenir. Kapıcı gideri ortak gider kapsamında ise (genellikle öyledir) bu maliyet aidatlara dağıtılır. KMK 20 hükmüne göre ortak giderlerin paylaştırılması esaslarına dikkat edilmelidir; işçilik giderlerinin dağıtımında işletme projesi, yönetim planı ve genel kurul kararları yol gösterir.
- Genel uygulama: işveren maliyetinin tamamı ortak giderdir ve arsa payına veya eşit dağıtıma göre paylaştırılır.
- Eğer yönetim planı farklı bir yöntem öngörmüşse o yöntem uygulanır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz aidat tahakkuku, bordro kayıtları ve aylık raporlamayı kolaylaştıran BYönetim gibi yazılımlar süreçte hataları azaltır ve şeffaflık sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
6. Yönetici için uygulama kontrol listesi (hızlı)
- Brüt maaşı belirleyin ve bordro üzerinden net/stopaj hesaplayın.
- SGK ve işsizlik işveren payını güncel oranla hesaplayın.
- Yıllık izin, bayram, ücretli tatil hesaplarını aylık karşılığa dönüştürün.
- Kıdem tazminatı riskini aylık karşılıkla öngörün.
- Fazla mesai ve ek ödemeler için ortalama bir pay hesaplayın.
- Toplam işveren maliyetini yıllık baza genişletip aidat tahakkukuna yansıtın.
- Genel kurulda şeffaf rapor sunun; hesaplama yöntemini karar defterine kaydedin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcının işveren maliyetini aidata nasıl dağıtırım?
Toplam işveren maliyetini (brüt+primler+kıdem karşılığı vs.) hesaplayıp yönetim planı veya genel kurul kararına göre arsa payı/eşit dağıtım esasına göre aidata yansıtın.
Kapıcı kıdem tazminatını kim öder, daire satıldığında sorumluluk nasıl paylaşılır?
Kıdem tazminatı işverenin yükümlülüğüdür. Dairenin satışı tek başına kıdem borcunu alıcıya devretmez; özel düzenleme veya alıcı-malik arasında anlaşma yoksa sorumluluk işveren olan yönetimde kalır. Somut olayda avukata danışın.
Yıllık izin ücreti hesaplanırken hangi ücretler dahil edilir?
Yıllık izin ücreti hesaplanırken çalışanın normal ücretleri esas alınır; düzenli ödenen ücret unsurları (prim, düzenli ikramiye) hesaplamaya dahil olabilir. İş hukuku uygulamaları farklılık gösterebilir.
Kapıcı için aylık kıdem karşılığı nasıl hesaplanır?
Kıdem tazminatı bir kerelik ödeme olduğundan maliyeti yıllık risk değerlendirmesine göre aylık karşılık şeklinde ayrılır. Örnek: işçinin beklenen kıdem tazminatı toplamı yıllık bazda hesaplanıp 12'ye bölünerek aylık karşılık oluşturulabilir.
Brüt maaştaki küçük artış aidata ne kadar yansır?
Brütteki artışın aidata etkisi doğrudan artış oranına, işveren primleri ve kıdem karşılığı hesaplamalarına bağlıdır. Örneğin brüt %10 artarsa işveren maliyeti genelde daha yüksek bir yüzdede artar; yıllık bakışla etkisini gösterin ve genel kurulda karar alın.
