Genel kurulu yeni aidat belirlemiş, yanınızda borçlu bir malik aylık tutarın sadece bir kısmını yatırdı — hem geçmiş dönem borcu hem bu ayın aidatı var. Yönetici olarak: hangi borç kapandı, gecikme faizi nasıl hesaplanır, kaydı nasıl yaparsınız? Bir apartmanda bu sahneyi sık görürsünüz; doğru işlem yapılmazsa hem hesaplar bozulur hem ileride icra/tahsilatta sorun çıkar.
1. Önce yasal çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve temel ilkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınarak aidat, ortak gider niteliğindedir ve maliklerin ödemesi gerekir. KMK açıkça kısmi ödeme düzenlemez; fakat uygulamada alacakların mahsubu, gecikme faizi ve öncelik sırası konusunda hukuka uygun hareket etmek önemlidir. Borç-alacak ilişkilerinde ayrıca Borçlar Kanunu ilkeleri (sözleşme ve edimin yerine getirilmesi) dikkate alınır. Somut hukuki sonuçlar olayın koşullarına göre değişeceğinden gerektiğinde avukata başvurulmalıdır.
2. Kısmi ödemenin öncelik sırası: hakimlik içtihatları ve pratik
Kısmi ödeme geldiğinde öncelik sırası mahkeme içtihatları ve alacakların açıkça belirtilmesine göre belirlenir. Yönetici olarak uygulamada takip edilecek temel yaklaşımlar:
- Eğer ödeme makbuzda veya ödeme açıklamasında (havale açıklaması, dekont) hangi döneme ayrıldığı netse, o döneme mahsup edilir.
- Açıklama yoksa genel uygulama önce cebri icra işlem ve masraflar(şayet varsa) sonra ana alacaklar ve gecikme faizleri şeklinde öncelik kabul edilir. Ancak icra takipleri başlamadıysa yönetim defterindeki sıra uygulamasına göre işlem yapılır.
- Genel kural: borçlunun kastı (hangi borcu ödemek istediği) çünkü ödeme yapanın bildirimi önem taşır; ama bu yoksa yönetici makul ve yazılı bir sıra belirlemelidir.
3. Gecikme faizinin hesaplanması: hangi tarihlerden başlanır?
Gecikme faizi, aidatın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Yönetici hesap yaparken dikkat edilecek noktalar:
- Aidatın muaccel olduğu tarihi tespit edin (genellikle aidat bildiriminin ödeme dönemine ilişkin son ödeme tarihi).
- Kısmi ödeme alındığında, ödenen tutarın hangi borcu kapattığını belirleyin; ödeme önceliği net değilse yönetim öncelik kararını yazılı hale getirsin.
- Faiz, alacağın ödenmeyen kısmı üzerinden muacceliyet tarihinden tahsil tarihine kadar hesaplanır. Aylık veya günlük faiz uygulamanız varsa bunu dokümanlayın.
Örnek: 1000 TL eski aidat + 200 TL gecikme faizi (birikmiş) + bu ay 800 TL aidat = toplam 2.000 TL borç. Borçlu 1.200 TL yatırdıysa; eğer öncelik asıl alacağa veriliyorsa önce 1.000 TL eski aidat kapanır, kalan 200 TL bu ayın aidatına gider, gecikme faizi halen 200 TL olarak kalır. Eğer yönetici önce faizleri kapatma kararı alırsa sonuç değişir — dolayısıyla yazılı politika önemlidir.
4. Muhasebe kaydı ve makbuz düzenleme: yönetici için adımlar
Kısmi ödeme geldiğinde muhasebe ve makbuzlama adımları şu şekilde olmalıdır:
- Ödeme dekontunu/tarihini ve açıklamasını kaydedin.
- Ödeme talimatı yoksa yönetimin daha önce belirlediği mahsup sırasına göre bordro/muhasebe kaydını oluşturun ve makbuzda hangi borçlara mahsup edildiğini açıkça gösterin.
- Genel kurul veya yönetim kararıyla belirlenmiş kurallar varsa (ör. önce asıl alacaklar, sonra faiz) bu kurala bağlı kalın. Aksi halde malik itiraz edebilir.
5. Elektronik süreç ve pratik çözüm: dijital kayıtla itirazları azaltın
Kısmi ödeme, gecikme faizleri ve mahsup sırası sorunlarını azaltmak için dijital kayıt ve otomasyon büyük fayda sağlar. Bu süreçlerde:
- Ödeme geldiğinde hangi döneme mahsup edildiğini otomatik gösteren sistemler şeffaflık sağlar.
- SMS/e-posta bildirimi ile maliklere mahsup detayını anında göndermek itirazları azaltır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, kısmi ödeme kaydı, gecikme faizi otomasyonu ve otomatik bildirim sunan bir çözüm işe yarar. BYönetim’in ücretsiz deneme kaydını buradan başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Önerilen öncelik |
|---|---|
| Ödeme açıklaması açık: hangi dönem yazıyorsa | ✅ O döneme mahsup |
| Açıklama yok, icra veya masraf yok | ✅ Yönetim politikasına göre (ör. öncelikle asıl alacak) |
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde yönetici hangi belgeyi düzenlemeli?
Ödeme dekontu ve üzerinde mahsup açıklaması varsa makbuz; açıklama yoksa yönetici tarafından düzenlenmiş ve malike gönderilmiş yazılı mahsup bildirimi en uygunudur.
Ödeme hangi borcu kapattı diye malik itiraz ederse ne olur?
İlk aşamada yönetim kayıtları, dekont ve makbuz delil olarak sunulur; anlaşmazlık sürerse hukuki çözüm için avukat önerilir. Somut sonuç olayın detayına bağlıdır.
Gecikme faizi hangi orana göre hesaplanır?
Faiz oranı yönetim kararına veya genel kurul kararına göre belirlenir; aksi belirtilmemişse adil ve sürekli uygulama esas alınmalıdır. Faiz oranını yönetim kararı ile netleştirip duyurmak önemlidir.
Kısmi ödeme icra yolunu durdurur mu?
Kısmi ödeme icra işlemini tamamen durdurmaz; icra takibinde alacaklı ödeme alındığını mahsup ederek kalan borç için işlemlere devam edebilir. Takipli dosyalarda avukatla koordine edin.
Muhasebe kaydında mahsup sırası nasıl yazılmalı?
Makbuzta ve defterde "tarih, tutar, mahsuba ilişkin ayrıntı (ör: 500 TL eski aidata, 200 TL cari aidata)" şeklinde açık kayıt bırakılmalıdır.
