Genel kurul salonunda gündemde yönetici ücreti var: bazı malikler "ücret arsa payına göre olsun" diyor, bazıları "daire sayısına göre adil" itirazında bulunuyor; oylar karışıyor ve kim hangi orana göre hesaplayacağını bilmiyor. Bu rehber, yönetici ücreti belirlenirken arsa payı ile sayı (bağımsız bölüm sayısı) çatışması ortaya çıktığında yönetici, yönetim ve kat malikleri kurulunun hangi kriterleri izleyip nasıl hesaplama yapacağını, yasal çerçeveyi ve uygulanabilir örnekleri net ve pratik şekilde açıklar.
Hangi durumlarda arsa payı mı, sayı mı tartışılır?
Genellikle yönetici ücreti ve aidat dağılımı belirlenirken iki temel esas çakışır:
- İşletme projesinde ya da yönetim planında arsa payına göre paylaştırma öngörülmüşse arsa payı esas alınır.
- Genel kurul kararlarında bağımsız bölüm sayısına (sayı esasına) göre dağıtım benimsenmişse sayıya göre uygulama yapılır.
Yasal çerçeve - hangi metinlere bakmalısınız?
Kat Mülkiyeti hukukunda somut düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değilken, uygulamada aşağıdaki kaynaklar temel yol göstericidir:
- İşletme projesi veya yönetim planı (bağımsız bölümün hangi esasla giderlere katılacağını belirler).
- Genel kurul kararları ve karar defteri kayıtları (karar yeter sayısı ve esaslara uygun alınmış kararlar bağlayıcıdır).
- Yargıtay içtihatları (örnek: işletme projesine aykırı genel kurul kararlarının iptali yönünde kararlar vardır; somut olaylara göre değişir — detaylı hukuki görüş için avukata danışın).
Öncelik sırası nasıl belirlenir? Pratik yaklaşım
Uygulamada aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
- İşletme projesi veya yönetim planını kontrol edin: Arsa payı mı, eşit mi, yoksa farklı bir kriter mi belirtilmiş?
- Genel kurul karar defterinde daha önce benzer bir karar alınıp alınmadığını doğrulayın; kararın usulüne uygun alınıp alınmadığını (hazirun, çağrı, karar yeter sayısı) inceleyin.
- Çelişki varsa kararların iptali riski ve uygulama zorluğu değerlendirilir; genellikle işletme projesi yönetim planına aykırı düzenleme geçersiz sayılabilir.
Hesaplama yöntemleri ve örnekler (uygulamalı)
Aşağıda üç yaygın senaryo ve örnek hesaplamalar yer alıyor. Sayılar örnek amaçlıdır.
Senaryo A — İşletme projesi arsa payına göre diyor
Toplam aylık yönetici ücreti: 20.000 TL. Toplam arsa payı: 100. Bir bağımsız bölümün arsa payısı: 3.
- Bu dairenin aylık payı = 20.000 x (3 / 100) = 600 TL.
Senaryo B — İşletme projesi sessiz, genel kurul sayı esasını benimsedi
Toplam ücret aynı: 20.000 TL. Bağımsız bölüm sayısı: 50.
- Her dairenin aylık payı = 20.000 / 50 = 400 TL.
Senaryo C — Karışık yapı: bazı giderler arsa payına, bazıları sayıya göre
Yönetim ücreti içinde sabit gider (ofis, sigorta) ve kullanım-oranlı gider (bina gözetimi) ayrı hesaplanabilir. Örneğin: 20.000 TL’nin 8.000 TL’si sabit (eşit dağıtılacak), 12.000 TL arsa payına göre dağıtılacak.
- Eşit pay kısmı = 8.000 / 50 = 160 TL/daire.
- Arsa payına düşen kısım = 12.000 x (3/100) = 360 TL/daire.
- Toplam = 520 TL/daire.
| Yöntem | Uygunluk/Avantaj |
|---|---|
| Arsa payına göre | ✅ İşletme projesine uygun, risk düşük |
| Sayıya göre | ✅ Basit ve şeffaf, küçük eşitlik savunucuları için uygun |
Genel kurul kararı alınırken dikkat edilmesi gereken usul kuralları
Genel kurul kararlarının geçerli olması için; çağrı ve ilanın mevzuata ve yönetim planına uygun yapılması, hazirun listesinin doğru tutulması ve karar defterine usulüne uygun kaydın yazılması gerekir. Aksi takdirde kararlar iptal edilebilir. Karar yeter sayısı ve arsa payı hesabı kararı geçerliliğini etkiler.
Karar defteri kaydı ve tutanak düzeni konularında izlenecek usuller için karar defterinin düzgün tutulması, noter tasdiki gereklilikleri ve sonradan eklenen sayfalarla ilgili uygulamalara dikkat edin. Bu konuda örnek uygulamalar ve şablonlar için bir yönetim yazılımı süreci dijitalleştirip izlemeyi kolaylaştırır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, karar defteri kayıtları ve aidat/yönetici ücreti hesaplarını kolaylaştıran araçlardan biri BYönetim’dedir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça yapılan hatalar ve nasıl önlersiniz?
- İşletme projesini göz ardı edip sadece oy sayısına göre karar almak (sonradan iptal riski).
- Kararın hangi esaslara göre alındığını karar metnine açık yazmamak — "arz edilen şekilde kabul edilmiştir" gibi belirsiz ifadeler sorun yaratır.
- Hazirun listesini ve çağrı belgelerini eksik saklamak; itiraz durumunda delil zayıflar.
Uygulamada ihtilaf çıkarsa ne yapılır? — Hukuki sınırlar
İhtilaf halinde çözüm yolları şunlardır: yönetici veya malik itirazı kayıt altına alır; genel kurul yeniden toplanabilir; uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir. İşletme projesine aykırı kararların iptali konusunda Yargıtay uygulamaları bulunmaktadır; ancak somut durumda sonuç değişir. Bu nedenle somut olayınız için hukuki değerlendirme gerekiyorsa bir avukatla görüşün.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde arsa payı yazıyorsa genel kurul sayıya göre karar alabilir mi?
Genel kurul, işletme projesine aykırı bir dağıtım kararı alırsa bu karar hukuken risk taşır; işletme projesi genellikle önceliklidir.
Genel kurulda yönetici ücreti kararı için hangi çoğunluk gerekir?
Kararın niteliğine göre farklı çoğunluklar uygulanır; karar yeter sayısı ve çağrı usulü kararı geçerli/iptal edebilir. Somut çoğunluk için kararın türüne bakılması gerekir.
Karar defterine "ücret arsa payına göre" yazıldı ama hesaplama sayı ile yapıldıysa ne olur?
Uyumsuzluk varsa kararın uygulanması ve hesaplamanın dayanağı sorun yaratır; düzeltme için yeni genel kurul kararı veya açıkça onay alınması gerekir.
Arsa payı verileri hatalıysa yönetici ne yapmalı?
Önce tapu ve işletme projesi verilerini kontrol edin, düzeltme gerektiğinde genel kurulda düzeltme kararı alınması ya da tapu kayıtlarına ilişkin düzeltme yolları araştırılabilir.
Yönetici ücreti parçası eşit, parçası arsa payına göre hesaplanabilir mi?
Evet; maliyet bileşenleri farklı yöntemlerle paylaştırılabilir ve bu şekilde bölünmüş bir dağıtım genellikle pratik ve adil bir çözümdür.
