Yönetici sabah gelen ikamet değişikliği bildiriminde yeni taşınan kiracıyla yüzleşir: "Kira sözleşmesinde aidat yazmıyor, biz şimdi kime fatura keseceğiz?" Apartman panosunda bekleyen ortak gider faturaları, eski malik ile kiracı arasında belirsizliğe neden olabilir—bu rehber o belirsizliği hukuki ve pratik açıdan çözümler.
Temel kural: Kat Mülkiyeti Kanunu gözüyle kim sorumlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kat Mülkiyeti Kanunu) açık bir "kiracı mı malik mi öder" hükmü yoktur; KMK temel olarak ortak giderlerin maliklere ait olduğunu öngörür. Yani hukuken aidat borcu maliklere ait ortak borçtur. Ancak kiracı ile malik arasındaki sözleşme veya tarafların uygulaması, pratikte kimin ödeme yapacağını belirler.
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa uygulanabilecek senaryolar
Genelde üç senaryo çıkar:
- Malik aidatı üstlenmiş ve sözleşmede açıkça belirtmiş: Kiracı sorumlu değil.
- Sözleşmede sessizlik (yazılı hüküm yok): Hukuken malik borçludur; pratikte yönetici önce kiracıdan talep edebilir, sonra icra için malik üzerinden işlem yapar.
- Kira sözleşmesi kiracının aidatı ödeyeceğini açıkça yazmasa da taraflar uygulamada kira bedeline dahil etmiş olabilir; bu durum ispat koşuludur.
Yönetici olarak izlenecek adımlar (pratik prosedür)
Yönetici/denetim kurulu için önerilen adımlar şunlardır:
- Tapu sicil kayıtlarına göre maliki tespit edin.
- Kiracıdan kira sözleşmesini ve ikamet belgesini talep edin; sözleşmede aidat hükmü yoksa bunu açıkça belgeleyin.
- İlk aşamada kiracıya nazik yazılı ihbarnâme gönderin; cevapsızlık hâlinde malike yazın.
- Tahsilat zorlaşırsa yönetim kuruluyla karar alın; genel kurul kararı veya alacak takibi için hukuki danışmanlık düşünün.
İspat ve deliller: Yönetici hangi belgeleri saklamalı?
İleride icra veya hukukî süreç gerekirse kullanılmak üzere şu belgeler saklanmalıdır:
- Tapu fotokopisi (malik tespiti)
- Kira sözleşmesi ve varsa ekleri
- İkametgah/konut bildirimleri
- Aidat makbuzları, hesap özetleri, gönderilmiş ihbarnameler
- Komşuluk uygulamaları veya ödeme alışkanlıklarına dair yazışmalar
Ödeme talebi ve icra öncesi seçenekler
Yönetici icra yoluna başvurmadan önce aşağıdaki seçenekleri değerlendirebilir:
- Makul taksitlendirme veya kısmi ödeme kabulü (genelde genel kurul veya yönetim kararı ile)
- Kiracıyla yazılı uzlaşma (eğer sözleşmede devredilebileceğine dair emare varsa)
- Malike ihtar gönderilip cebri icra sürecinin malike yönelik başlatılması
Genel kurul ve yönetim planı ile riskleri azaltma
Uzun vadede benzer sorunları önlemek için genel kurulda veya yönetim planında net düzenlemeler yapılabilir:
- Aidatın kim tarafından ödeneceğine, kiracı-malik ilişkisine dair iç politika belirlenmesi
- Aidat makbuzunda "malik/ kiracı" bilgisi ve tahsilat koşullarının standartlaştırılması
- Kiracı değişikliklerinde yöneticiye kira sözleşmesi ve yeni irtibat bilgisinin sunulması yükümlülüğünün konulması
Pratik araç: Tahsilatı dijitalleştirmenin faydaları
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, düzenli tahsilat, ihbar, makbuz ve mali kayıtların izlenmesini kolaylaştıran çözümler işinizi hızlandırır. Örneğin BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları; aidat tahakkuku, otomatik gecikme faizi uygulaması, online tahsilat ve makbuz düzenleme özellikleri sunar. Hızlı kayıt ile süreç sürtünmesini azaltmak isterseniz ücretsiz deneme için şu adres kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Hukuki kaynaklar ve Yargıtay yaklaşımı
KMK doğrudan kiracı mal sahibi ayrımını düzenlememekle birlikte uygulamada maliklerin ortak gider borcu ön plandadır. İcra takibine ilişkin süreçte alacak takibinin malik üzerinden yürütülmesi yaygın uygulamadır. Yargıtay içtihatları da genelde ortak gider borcunun maliklere ait olduğu, kiracının sorumluluğunun sözleşmeye dayandığı yönündedir. Somut durumlara göre hukuki sonuçlar değişeceğinden ayrıntılı durumlarda avukata başvurulması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde aidat belirtilmemişse yönetici önce kime yazı gönderir?
Önce malike gönderilir; malik tapuda kayıtlı borçludur. Yönetici kiracıdan bilgi ve kira sözleşmesi isteyebilir ancak icra takibi genelde malike yöneliktir.
Kiracı eğer ödemeyi kabul ederse aidat alacağı nasıl belgeye bağlanır?
Yazılı ödeme taahhüdü (imzalı protokol) ve makbuzla belgeleyin; aksi halde sonraki itirazlarda ispat zayıf olur.
Malik taşınmış, kiracı yerleşmiş ve aidat borcu biriktiyse ne yapılır?
Yönetici önce malike ihtar, ardından malike karşı icra yoluna başvurabilir; kiracı hakkında ise sözleşme var ise kiracıya da başvurulur. Somut durum farklılık gösterir, hukuki danışmanlık gerekebilir.
Kira bedeline "aidat dahil" yazıyorsa bu hakkı korur mu?
Evet; kira bedeline aidatın dahil olduğuna dair açık yazılı ifade varsa kiracı aidat ödemekle yükümlü kabul edilebilir. Ancak bu durumun ispatı önemlidir.
Yönetici aidat makbuzunu kiracı adına düzenleyebilir mi?
Makbuz gelirenin kime ait olduğuna göre düzenlenmelidir. Hukuken alacak malik üzerindeyse makbuz malik adına düzenlenir; pratikte kiracı ödeme yapıyorsa makbuzda hem ödemenin kiracıdan alındığı hem de malike ait alacağın ödendiği notu yer alabilir.
