Genel kurul salonunda başkanlık divanı arsa payı toplamını gösteren cetvel ile hazirun listesindeki daire sayısını karşılaştırıyorsunuz; bazı kat malikleri, “Karar için çoğunluk sayı mı, arsa payı mı olmalı?” diye itiraz ediyor. Bu rehber, uygulamada sık görülen arsa payı ile sayı çatışmalarını, Kat Mülkiyeti Kanunu ve pratik uygulamalar çerçevesinde netleştirir.
Arsa payı ve sayı kavramlarının yasal anlamı
Kat Mülkiyeti Hukukunda iki ayrı çoğunluk ölçütü vardır: bağımsız bölüm sayısı (sayı) ve arsa payı. Hangi kararın hangi ölçütle alınacağı yönetim planı, KMK ve ilgili hukuki düzenlemeler doğrultusunda belirlenir. Genel kural: özellikle yönetim planında farklı bir hüküm yoksa, Kanun’un amaç ve teamülleri bağlamında karar yeter sayılarına göre işlem yapılır.
Hangi kararlar için arsa payı, hangi kararlar için sayı gerekir?
Genel olarak uygulama şu ayrımı içerir:
- Ortak yerlere ilişkin ağır nitelikli değişiklikler (bina ilavesi, kat ilavesi, yapı tarzı değişikliği vb.) ile işletme projesine ilişkin önemli kararlar için arsa payı esas alınır.
- Günlük işletme ile ilgili, idari ve rutin kararların (yönetici seçimi, yıllık bütçe onayı, aidat tahsili yöntemleri gibi) çoğunda sayı esaslı oylama kullanılır; ancak yönetim planı açıkça arsa payı öngörüyorsa arsa payı dikkate alınır.
Karar yeter sayısı hesaplama: pratik örnekler
Aşağıda sık karşılaşılan senaryolar ve hesaplama yöntemleri yer alıyor.
- Örnek A — Yönetici seçimi (çok sık): Toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin çoğunluğu (sayı) yeterlidir; arsa payı dağılımı eşitsiz olsa bile sayı ile seçim yapılabilir, ancak yönetim planı aksi emrediyorsa arsa payı dikkate alınır.
- Örnek B — Ortak alanın niteliğinin değiştirilmesi (ör. terasın ayrı bölümlere ayrılması): Bu tip değişiklikler için arsa payının belli bir çoğunluğu gerekebilir; uygulamada 2/3 veya yönetim planında belirlenmiş nitelikli çoğunluk aranır.
- Örnek C — Aidat artışı veya yıllık bütçe onayı: Genellikle ilk toplantıda hazır bulunanların çoğunluğuyla karar alınır; ancak bazı yüksek oranda finansal yükümlülükler veya işletme projesi hükümleri arsa payı esasını getirebilir.
Hazirun listesi ve tutanakta çıkan uyuşmazlıklar: uygulama adımları
Toplantı sırasında hazirun ve cetvel verileri çakışıyorsa izlenecek adımlar:
- Çağrı ve hazirun cetvelinin anında okunması ve divana tutanak tutturulması.
- İtiraz varsa itirazın tutanağa geçirilmesi; kesinlikle itirazın içeriği ve kim tarafından yapıldığı yazılmalı.
- Karar alınırken hangi çoğunluk ölçütünün (sayı/arsa payı) uygulandığının kararda açıkça belirtilmesi.
Karar defteri, hazirun ve cetvel düzeni: en iyi uygulamalar
Kararların hukuken korunması için karar defteri, hazirun ve cetvel arasında uyum sağlanması gerekir. Uygulamada tercih edilen düzenlemeler şunlardır:
- Hazirun listesi: kat malikinin adı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve imzası ile hazır olanların tam cetveli.
- Çağrı belgeleri ve tebliğ kayıtlarının dosyada saklanması.
- Karar defterinde açık çoğunluk gösterimi: alınan oy sayısı ve arsa payı oranı ayrı ayrı yazılmalı.
| Durum | Uygulanacak Ölçüt |
|---|---|
| Yönetici seçimi | ✅ Genelde sayı |
| Yapıda değişiklik/ilave | ✅ Genelde arsa payı / nitelikli çoğunluk |
Uyuşmazlık çıkarsa hangi hukuki kaynaklara bakılır?
Uyuşmazlık halinde öncelikle Yönetim Planı incelenmelidir; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulamada temel çerçeveyi verir. Somut hukuki sorunlar için ilgili düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları incelenir. Kanun isim olarak belirtilerek kaynakça gösterilebilir: Kat Mülkiyeti Kanunu. Ayrıca genel borç ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kararların bağlayıcılığı ve delil durumu bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümleri değerlendirilebilir).
Pratik öneriler: toplantı öncesi ve sonrası yapılması gerekenler
Uygulamada riski azaltmak için şu adımlar tavsiye edilir:
- Toplantı davetinde hazirun listesinin nasıl tutulacağı ve hangi belgelerin getirileceği açıkça belirtilmeli.
- Hazirun cetveli hazırlanırken arsa payı hesaplaması güncel tapu kayıtları üzerinden kontrol edilmeli.
- Karar defterinde oy dağılımı hem sayı hem arsa payı olarak ayrı ayrı yazılmalı.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, karar defteri ve aidat kayıtlarını merkezi olarak yönetmek toplantı öncesi hazırlık ve hesaplama hatalarını büyük ölçüde azaltır; hızlı kayıt için BYönetim üzerinden kayıt başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı ile sayı çelişiyorsa hangi bilgiye güvenmeliyim?
Önce Yönetim Planı kontrol edilir; plan hükmü yoksa Yönetici seçimleri gibi çoğu idari kararda sayı, taşınmazın yapısal değişiklikleri için arsa payı dikkate alınır. Somut durum farklılık gösterebilir.
Hazirun listesindeki arsa payı hesaplaması hatalıysa karar iptal olur mu?
Hata maddi ve kararın sonuçlarını etkiliyorsa iptal gerekçesi olabilir; ancak mahkeme tüm delilleri değerlendirir. Bu tür şüphelerde itirazın tutanağa geçirilmesi ve uzman hukuki destek önerilir.
Karar defterinde hem sayı hem arsa payı yazmak zorunlu mu?
Yasal bir açık zorunluluk olmamakla birlikte en iyi uygulama olarak her iki bilgiyi de yazmak ileride uyuşmazlıkları önler ve delil gücünü artırır.
Genel kurul çağrısı yapılmadan arsa payı hesabı değiştirilebilir mi?
Hayır. Arsa payı değişikliğinin etkili olması için çoğunluk ve usul şartlarıyla birlikte yönetim planı ve ilgili prosedürlere uyulması gerekir.
Karar alındıktan sonra hatayı düzeltmenin pratik yolu nedir?
Öncelikle hatanın türüne göre tutanakta düzeltme kaydı, eksik/hatalı cetvelin yenilenmesi ve gerekirse yeni toplantı yapılarak kararın yeniden onaylanması uygulanır. Somut durumlara göre bir hukukçudan görüş alınması tavsiye edilir.
