Bir apartman yöneticisi sabah denetimde ortak çatıya yerleştirilmiş yeni bir şezlong seti ve pergola gördüğünde ne yapacağını şaşırır: Yönetim planında aynı alandaki öğeler "ortak demirbaş" olarak kayıtlı — fakat kullanan malikler ücret talep ediyor. Bu senaryoda yöneticinin genel kurul kararı almadan kullanım ücreti yazması kirli bir süreç yaratır; hukukî sınırlar ve pratik adımlar nettir.
1. "Ortak demirbaş" kavramı ve hukuki dayanak
Kat Mülkiyeti uygulamasında "ortak demirbaş" ifadesi yönetim planı veya işletme projesinde yer alır; bu durum, o eşyaların ortak kullanıma ayrıldığı ve bakım/yenileme masraflarının ortak gider olarak karşılanacağı anlamına gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin ve giderlerin düzenlenmesi ile ilgili çerçeveyi belirler; yönetim planı ise ortaklıklara özgü hükümleri somutlaştırır.
2. Genel kural: Ortak demirbaşsa kullanım ücreti talep edilemez (ama istisnalar var)
Genel olarak yönetim planında "ortak demirbaş" olarak tanımlanan eşya veya tesislerin kullanımı için ayrı bir kişiden kullanım ücreti talep etmek, o öğenin ortak nitelik taşıdığına aykırı olur; giderleri aidata dahil edilmelidir. Ancak üç ana istisna dikkat gerektirir:
- Yönetim planında kullanım sınırları açıkça belirtilmişse (ör. belirli saatler, öncelik sahibi daireler vb.).
- Ortak demirbaşa ilişkin özel kullanım veya kiralama düzenlemesi daha önce genel kurul tarafından onaylandıysa.
- Ortak demirbaşın bir bölümünün özel kullanım veya kiraya verilmesi konusunda genel kurulca yetki verildiyse.
3. Hangi hukuki adımlar atılmalı: Yönetici için pratik kontrol listesi
Yöneticinin uygulamadan önce izlemesi gereken adımlar şunlardır:
- İlgili öğenin yönetim planındaki tanımını ve sayfa/eklenti numarasını kontrol et.
- Önceki genel kurul kararlarını incele: Daha önce kiraya verme veya kullanım ücretiyle ilgili bir karar var mı?
- Malikler arasında yazılı talep veya itiraz varsa bunları kayıt altına al.
- Genel kurul gündemi hazırlayarak konuyu oylandıra; gerekiyorsa yönetim planı değişikliği önerisini sun.
- Karar alınana kadar tek taraflı gelir yazma/cezai uygulamalardan kaçın; mevcut giderleri aidat kalemleriyle ilişkilendir.
4. Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır? Karar çoğunlukları ve uygulama
Yönetim planı değişikliğinde izlenecek genel adımlar şunlardır:
- Değişiklik önerisinin hazırlanması ve teklif metninin genel kurula sunulması.
- Çağrı ve ilan kuralları çerçevesinde toplantı düzenlenmesi (KMK ve yönetim planına göre çağrı usulü).
- Karar yeter sayısı: Yönetim planını etkileyen değişiklikler için genelde arsa payına göre nitelikli çoğunluk veya oy çokluğu aranabilir; plan ve KMK hükümlerine göre tespit edilmelidir.
- Karar defterine işlenmesi ve kararların ilan edilmesi; gerekiyorsa noter tasdiki veya resmi ilan yollarının izlenmesi.
Not: Yönetim planı değişikliğinin hangi çoğunlukla yapılacağı, planın kendi hükümlerine ve KMK uygulamalarına göre değişir; somut durumda bir hukukçuya danışılması önerilir.
5. Uygulamada sık karşılaşılan tartışmalar ve çözüm önerileri
Sık görülen uyuşmazlıklar arasında "Ortak çardak özel kullanılmak üzere kiraya mı verilebilir?", "Kapıcı dairesi ortak demirbaşsa kiraya verilebilir mi?" gibi sorular var. Pratikte çözümler şunlardır:
- Geçici çözüm: Genel kurul toplanana kadar söz konusu kullanımın gelir/gider kaydı şeffaf tutulmalı; ayrı bir gelir hesabına bloke edilebilir.
- Alternatif: Komşular arasında gönüllü kullanım bedeli anlaşması yapılacaksa, bunun genel kurula sunulması ve onay alınması tavsiye edilir.
- Dijital izleme: Kullanım taleplerinin, oy kararlarının ve tahsilat kayıtlarının şeffaf tutulması ilerideki itiraz riskini azaltır.
6. Muhasebe ve kayıt: Aidat mı gelir mi? (Kısa tablo)
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planında "ortak demirbaş" ve genel kurul değişiklik yok | ✅ Masraf aidata yansır; kullanım ücreti alınmaz. |
| Genel kurul ortak demirbaşı kiraya verme kararı aldı | ✅ Elde edilen gelirler işletme hesabına kaydedilir; genel kurul kullanım koşullarını belirler. |
| Geçici, onaysız kişisel kullanım | ⚠️ Geçici bloke hesapta tutulmalı; kesin uygulama için genel kurul kararı gerekir. |
Bu süreci dijitalleştirmek ve karar/kayıt takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı kullanarak genel kurul kararlarını, gelir-gider kayıtlarını ve gelir bloke işlemlerini izleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında "ortak demirbaş" yazıyorsa yöneticinin komşudan kullanım ücreti alması yasal mıdır?
Genel olarak hayır; yönetim planı ortak nitelik belirtiyorsa ayrı kullanım ücreti talep etmek uygun değildir. Ancak genel kurulca farklı bir düzenleme yapılmışsa mümkündür.
Genel kurul olmadan geçici kira veya kullanım bedeli alınabilir mi?
Geçici olarak alınacak bedellerin mahiyeti ve kaydı önemlidir; alınacaksa şeffaf kayda konup bloke edilmesi ve konunun ilk genel kurula taşınması gerekir.
Yönetim planını değiştirmek için hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planı değişikliklerinde çoğunluk, planın kendi hükümlerine ve uygulanan içtihatlara göre değişir; kesin tespit için plan metni ve KMK hükümleri incelenmelidir.
Ortak demirbaşı kiraya verince elde edilen gelir nasıl dağıtılır?
Genel kurul kararı ile gelirlerin kullanım amacı belirlenir; genelde işletme bütçesine veya ayrı bir gider kalemine kaydedilir. Gelirin nasıl kullanılacağı genel kurulda açıkça kararlaştırılmalıdır.
Komşular yönetim planına itiraz ederse ne yapılmalı?
İtirazlar yazılı olarak yöneticiye bildirilip, konu genel kurul gündemine alınmalıdır. Hukuki ihtilaflarda uyuşmazlıklar için sulh yoluna veya dava yoluna başvurulabileceği gibi uzman hukuki görüş alınması tavsiye edilir.
