Satış günü tapu ofisinde alıcıyla karşı karşıyasınız: alıcı, kapıcının yıllardır hizmet verdiğini, kıdem tazminatı sorumluluğunun size ait olduğunu iddia ediyor. Yönetim olarak genel kurulda alınmış bir karar veya kayıt yok — ne yapmalısınız? Bu rehberde tapu devri sırasında kapıcı kıdem tazminatı sorumluluğunu nasıl tespit edeceğinizi, kayıt ve muhasebe uygulamasını ve taraflar için pratik adımları açıklıyorum.
1. Temel prensip: KMK ve iş hukuku açısından hangi sorumluluklar söz konusu?
Kapıcı apartmanda sürekli çalışan işçi statüsündedir; iş ilişkisi işveren ile (genellikle) kat malikleri kurulunu temsil eden yönetim arasında kurulmuştur. Kıdem tazminatı işverenin ödemekle yükümlü olduğu bir işçilik hakkıdır ve iş sözleşmesinin sona ermesi durumunda doğar.
2. Tapu devriyle kapıcı tazminatı 'otomatik' devredilir mi?
Dairenin satışı tapudaki malik değişikliğini ifade eder; bu tek başına yönetimin veya özel bir malikin geçmişe dönük işçi yükümlülüklerini otomatik olarak sona erdirmez. Kıdem tazminatı alacağı, işverenin önceki dönem yükümlülüğü olarak devam edebilir.
3. Sorumluluğu belirlemenin pratik yolu — aşama aşama
- İlk olarak yönetim defterlerini, bordro kayıtlarını ve iş sözleşmesini inceleyin: hangi dönemde hangi yönetim/kat maliklerinin sorumlu olduğu yazılı kayıtla tespit edilebilir.
- Kapıcının işe giriş-çıkış tarihlerini ve işten ayrılma nedenini gösteren SGK kaydını kontrol edin. SGK kayıtları kıdem hesaplamasında temel veridir.
- Tapu devrine konu olan dönemde işverenin kim olduğuna bakın: yönetim mi (genel kurul adına) yoksa malikin şahsi istihdamı mı? Kayıtların açık olmadığı durumlarda sorumluluk tartışmalı olur.
- Taraflar arasında uzlaşı yoksa, iddia edilen alacak dönemi için işçi icra takibi veya dava açabilir; bu durumda mahkeme önceki işveren sıfatını ve sorumluluk oranını inceleyecektir.
4. Örnek: Satış öncesi 5 yıllık hizmet — tahmini hesaplama
Basit bir örnek sorumluluğu somutlaştırır. Kapıcı A, 5 yıldır aynı apartmanda çalışıyor, aylık net ücret 12.000 TL (2026'da kabul edilmiş emsal). Kıdem tazminatı hesaplaması brüt ücret ve SGK prim gün sayısına göre yapılır; burada sadece yöntemi gösteriyoruz (somut rakamlar iş sözleşmesi ve bordroya göre değişir).
- Kıdem tazminatı yıllık bir işçilik hakki olup genelde son ücret üzerinden hesaplanır — örnek: 5 yıllık kıdem = 5 x son aylık brüt ücret.
- Örnek hesap (varsayımsal): brüt 18.000 TL ise 5 yıl için yaklaşık 90.000 TL kıdem yükümlülüğü doğar. Bu rakam tazminatın vergi ve SGK kesintisiyle değil, iş kanunu çerçevesinde ödenmesi gereken net tutar olarak düşünülmelidir.
5. Muhasebe ve aidat ilişkisi: Kıdem tazminatı gideri aidata nasıl yansır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak giderlerin kapsamı ve yansıtılma şekli düzenlenmiştir; kapıcı giderleri, genel kurul kararına ve yönetim planına göre işletme gideri içinde yer alır. Kıdem tazminatı özel bir yükümlülüktür, ancak genel uygulama bu tür personele ilişkin giderlerin işletme gideri kapsamında aidata yansıtılabileceğidir.
| Durum | Yönetim Uygulaması |
|---|---|
| Kıdem tazminatı geçmişte oluşmuş, yönetim bütçesinde karşılanmamış | ✅ Genellikle işletme giderinden karşılanır; genel kurul onayı gerekebilir. |
Pratikte, yönetici kıdem tazminatı ödemesini muhasebeye gider olarak kaydeder; ardından genel kurulda giderin onaylanması ve aidatlarda dağıtılması uygun adım olur. KMK hükümleri ve yönetim planı uyarınca arsa payına göre yansıtma yapılır.
6. Satışta alıcının itirazı veya talebi varsa yönetici ne yapmalı?
Alıcı satış sırasında kıdem tazminatını talep ediyorsa izlenecek adımlar:
- Belgeleri isteyin: iddia edilen alacakla ilgili bordro, SGK kayıtları, iş sözleşmesi.
- Durumu yazılı olarak tutanağa bağlayın; tapu veya satış sözleşmesine doğrudan kayıt koymadan önce hukuki görüş alınmasını önerin.
- Taraflara, uyuşmazlık şahsi bir borç/ücret sorunuysa bunun alıcı-satıcı ilişkisini etkileyeceğini ve çözümün mahkeme/uzlaşı ile belirleneceğini nazikçe bildirin.
7. Kayıt örneği: Yönetici için pratik belge ve muhasebe notları
Yönetimin kayıtlarında bulunması gerekenler:
- Bordro dökümleri ve SGK işten çıkış / işe giriş belgeleri.
- Genel kurul kararları veya yönetim kurulu karar tutanakları (personel istihdamına ilişkin).
- Kıdem tazminatı ödemesi yapılmışsa ödeme dekontları, makbuz ve muhasebe fişleri.
8. Dijital süreçlerle kolaylaştırma
Tapu devri veya satış sırasında ortaya çıkan personel alacaklarının takibi, bordro ve SGK kayıtlarının saklanması gibi işler manuel yürütülünce hataya açıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi apartman-site yönetimi yazılımları bordro, personel ve alacak takibini entegre eder; böylece işe giriş-çıkış ve ödeme kayıtları tek merkezde tutulur. Denemek isterseniz hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kıdem tazminatı borcunu otomatik olarak alıcıya devreder mi?
Hayır. Tapu devri malikin değişimini sağlar; kıdem tazminatı gibi işçilik alacakları ayrı hukuki ve fiili inceleme gerektirir.
Kapıcının kıdem tazminatını kim öder: eski malik mi yoksa yeni malik mi?
Genel olarak kıdem geçmişe dönük işveren yükümlülüğüdür. Kimlerin sorumlu olduğu, iş ilişkisinin hangi süre ve dönemlerde hangi kişi/kurum tarafından yürütüldüğüne göre belirlenir.
Satış öncesi kapıcı alacağı bildirildiğinde yönetici ödeme yapmak zorunda mı?
Yönetici doğrudan ödeme yapmak zorunda değildir; ancak belge ve kayıtları inceleyip genel kurul veya hukuk danışmanlığı ile süreci yönlendirmesi gerekir.
Kıdem tazminatı aidata nasıl yansıtılır?
Kıdem tazminatı işletme gideri olarak kaydedilip genel kurul onayıyla arsa payına göre aidata yansıtılabilir; yönetim planı ve genel kurul kararları yönlendiricidir.
SGK kayıtlarında eksik veya yanlış tarih varsa yönetici ne yapmalı?
Öncelikle belgeleri kapıcı ve önceki yönetimle karşılaştırın; düzeltme gerekiyorsa SGK işlemleri ve gerekiyorsa bir mali müşavir/avukat desteğiyle kayıt düzeltme başvurusu yapılmalıdır. Somut durumlara göre avukat danışmanlığı önerilir.
