Bir apartman toplantısında heyecanla oylanan maddede salonu dolduranların çoğunluğu kararı kabul ediyor; ama cetvelde arsa payı dağılımına bakıldığında oylamayı geçenlerin arsa payı toplamı salt çoğunluğu sağlamıyor. Yönetici, tutanağa nasıl geçirecek, karar gerçekten bağlar mı, itiraz nasıl olur? Bu rehberde sayı ve arsa payı çakışmalarında hangi kurallar uygulanır, uygulamada ne yapmanız gerektiğini somut örneklerle anlatıyorum.
1. Temel kavramlar: 'sayı' mı, 'arsa payı' mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında iki farklı çoğunluk sıkça karşımıza çıkar:
- Malik sayısı bakımından çoğunluk: toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin (veya vekillerinin) sayısal çoğunluğu.
- Arsa payı bakımından çoğunluk: hazır bulunanların sahip olduğu arsa payları toplamının gerektiği orana ulaşması.
Hangi karar için hangi ölçütün gerektiği KMK veya yönetim planı hükümlerinden ve genel kurulun içeriğine göre değişir; bazı önemli kararlar arsa payı çoğunluğu ister, bazıları sadece sayı bakımından alınabilir.
2. Hangi kararlar arsa payı çoğunluğu gerektirir?
Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça hükümler içerir; uygulamada şu tip kararlar genellikle arsa payı çoğunluğu gerektirir:
- Yapı üzerinde değişiklik yapan ortak ihtiyaç niteliğindeki kararlar (ör. ortak alanın niteliğini etkileyen işler).
- Yönetim planında değişiklik, bağımsız bölüm niteliğini etkileyen düzenlemeler.
- İdari ve finansal açıdan uzun vadeli yükümlülük getiren büyük onarım, yeniden inşa benzeri kararlar.
Genel kural: kararın niteliği arsa paylarının eşit olmayan dağılımından ötürü malikleri farklı etkiliyorsa arsa payı çoğunluğu aranır. Yönetim planı veya bina sözleşmesi farklılaştırıyorsa ona uyulur.
3. 'Sayı ile arsa payı çakışması' senaryoları ve nasıl kayıt tutulmalı
Örnek 1: 10 daireli binada 6 malik (yüzde olarak az arsa payına sahip) kararı kabul etti; arsa payı toplamı %45. Burada hangi tür karar alındığına bakılmalı.
- Kararın türünü tespit edin: rutin mi yoksa nitelikli mi?
- Karar defterine hem hazır bulunan sayısını hem de arsa payı dağılımını açıkça yazın.
- Eğer arsa payı çoğunluğu gerekiyorsa kabul edildi olarak kaydetmeyin; 'oy çokluğu ile kabul edildi; ancak arsa payı çoğunluğu sağlanmadığından uygulanamaz/itiraza açıktır' şeklinde tutanak düşülmelidir.
4. Uygulamada hangi adımlar izlenmeli?
Yönetici veya toplantı başkanı için pratik adımlar:
- Çağrı ve hazirun cetvelini doğru, imzalı ve arsa paylarını gösterir şekilde tutun.
- Toplantı başında hangi kararların arsa payı çoğunluğu gerektirdiğini açıklayın; itirazları tutanağa alın.
- Karar defterinde her maddenin oy çokluğu, oy sayıları ve arsa payı toplamını gösterin.
- Arsa payı çoğunluğu gerektiren bir karar sağlanmadıysa uygulamaya geçmeyin; tekrar toplantı veya 2. çağrı prosedürünü başlatın (KMK ve yönetim planı hükümlerine göre).
| Durum | Ne yapılmalı? |
|---|---|
| Sayı çoğunluğu var, arsa payı yok | ✅ Kararın niteliğine göre uygulanmaz; tutanakta uyarı, gerekirse yeniden çağrı. |
| Her iki çoğunluk da varsa | ✅ Karar bağlayıcı, uygulamaya koyulabilir. |
5. İhtilaf çıktığında olası hukuk yolları ve dikkat edilmesi gerekenler
Kat malikleri kurulunda alınan kararların hukuka aykırılığı iddiasıyla iptal davası açılabilir. Burada yöneticinin kayıtlarının ve hazirun cetvelinin doğru tutulmuş olması belirleyicidir. Kanun ve içtihat özetle; toplantı usulüne ve kararın niteliğine uyulmadan alınan kararlar iptal edilebilir.
6. Yönetici için pratik kontrol listesi (toplantı öncesi)
- Çağrı yazısını ve gündemi yönetim planına göre hazırlayın.
- Hazirun cetvelinde arsa paylarını gösteren resmi tapu kayıtlarını kullanın veya maliklerce onaylatın.
- Karar defterine her madde için oy sayısı ve arsa payı toplamını yazın.
- İhtiyaç varsa ikinci toplantı/prosedürü için tarih ve çağrı metnini hazırda bulundurun.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, karar defteri ve aidat/oy takibini daha güvenli hale getirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler kaydı otomatikleştirir ve hataları azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı çoğunluğu gerektiren kararlar açıkça belirtilmiş mi?
Genellikle yönetim planı veya Kat Mülkiyeti uygulamaları karar türünü belirler; bir şüphe varsa kararın niteliğine göre arsa payı aranır. Somut tereddüt için yönetim planına bakın.
Hazirun cetvelinde arsa payı hatası varsa karar geçerli olur mu?
Hata usule ilişkin ise karar iptal riskine sahiptir; düzeltme ve tarafların onayına göre sonuç değişir. Belirsizlik durumunda itiraz ve dava ihtimali bulunur.
Sayı çoğunluğu varken arsa payı yoksa hemen icraata başlanabilir mi?
Hayır; arsa payı çoğunluğu aranan kararlarda uygulamaya koymak haklı itirazlara sebep olur. Yönetici uygulamadan önce hukuki durumunu teyit etmelidir.
Karar defterine ne kaynaklarla kayıt yapılmalı?
Hazirun cetveli, gündem, oy dağılımı ve varsa vekaletnamelerle birlikte eksiksiz kaydedilmeli; noter tasdiki gerekiyorsa usulüne uygun yapılmalıdır.
Genel kurul kararı iptal edilirse yönetici sorumlu olur mu?
Yönetici, usul hatasından kaynaklı zarar veya haksız uygulama yaptıysa sorumluluğu doğabilir. Usul ve kayıtların doğru tutulması korunma sağlar; özel durumlar için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
