Akşamüstü çayı yaparken yönetici size telefon ediyor: 3 yıldır aidat borcu olan bir daire kısmi ödeme gönderdi; hangi borçlara mahsup edelim, gecikme faizi nasıl hesaplanır ve icra sürecini nasıl etkileyecek? Apartman defterindeki tarihler, ödeme dekontu ve önceki icra bildirimi arasında doğru uygulamayı hızlıca belirlemeniz gerekir.
Aidatta kısmi ödeme (kısmi tahsilat) ne demektir?
Kısmi ödeme, borçlunun yönetimin alacağı (aidat, gecikme faizi, ceza vb.) toplamından daha az tutarı ödediği durumdur. Bu durumda yönetici hangi borç kalemine öncelikle mahsup edeceğini belirlemelidir; yanlış uygulama hem hukuki itirazlara yol açar hem de icra takip etkisini değiştirir.
Hukuki çerçeve: Hangi kurallara dikkat etmeliyiz?
Borçların mahsup ve tahsile ilişkin temel kurallar Borçlar Hukuku prensiplerinden çıkar; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında genel teamüller geçerlidir. Somut ödeme talimatı veya alacaklı (yönetim) talebi varsa, alacaklı hangi alacağa öncelik tanıyacağını bildirir. Aksi halde Türk Borçlar Hukuku ilkelerine göre alacaklı öncelik belirleyebilir. Somut hukuki tavsiye gerekiyorsa bir avukatla görüşülmelidir.
Kısmi ödemenin mahsup sıralaması: pratik ve güvenli uygulama
Yönetimin uygulayabileceği güvenli ve itiraz riski düşük bir sıra önerisi aşağıdadır. Bu sırayı uygulamadan önce genel kurul veya yönetim kararı, sözleşme hükmü ya da yazılı mutabakat olup olmadığına bakın.
- İcra ve yargılama masrafları (varsa takip masrafları, avukat ücreti)
- İcra takiplerine ilişkin fer'î giderler ve yargılama giderleri
- Gecikme faizi (önce oluşmuş, dönemsel hesaplanan faizler)
- Asıl aidat ve dönemsel işletme giderleri
- Diğer cezai ve cezai olmayan ek kalemler (ör. sözleşme cezası) veya anlaşmaya göre
Bu sıra, alacaklının alacakların tahsili bakımından öncelik tanıma yetkisini kullanmasına uygundur. Ancak ödeme dekontu üzerinde borçlu açıkça hangi borca ödediğini belirtmişse (ör. "Ocak 2025 aidat"), dekonttaki açıklama bağlayıcı olabilir.
Gecikme faizinin hesaplanması: formül ve örnek
Gecikme faizi hesaplanırken şu unsurlara dikkat edin: hangi dönem için faiz talep edildiği, uygulanan faiz oranı (Genel Kurul kararı/ yönetim kararıyla belirlenmiş oran) ve faiz hesaplama yöntemi (günlük, aylık, yıllık). Hesaplama şeffaf ve belgeyle desteklenmelidir.
- Basit örnek: 6.000 TL ana alacak, aylık %1 gecikme faizi, 90 gün gecikme → Faiz = 6.000 x %1 x 3 = 180 TL.
- Kısmi ödeme geldi: 1.500 TL ödendiğinde ödenen miktarın önce faize mi yoksa ana paraya mı yazılacağı mahsup sırasına göre belirlenir.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Kısmi ödeme 1.500 TL | ✅ Önce takip masrafları ve faiz varsa onlara mahsup |
İcra takibi ve kısmi ödeme: hangi etkiler olur?
Kısmi ödeme icra dosyasında gösterildiğinde takibin akıbeti değişebilir. Ödeme icra dairesine ulaştırıldıysa ve borçlu ödediğini belirtmemişse, icra müdürü alacağı mahsup eder. Yönetici icra yoluyla takip ediyorsa, kısmi ödeme sonrasında kalan borç için yeni hesaplama ve gerekirse takip devamı gerekir.
Kullanıcı işlemi: kısmi ödemeyi kayıt altına alma adımları
- Ödeme dekontunu alın; dekonttaki açıklama yoksa borçluya yazılı olarak hangi dönem/kalem için ödeme yaptığı sorulsun.
- Mevcut icra veya mahkeme dosyası varsa ilgili daireye ödeme bildirimi gönderin ve nasıl mahsup edildiğini yazın.
- Defter ve bordroya (gelir-gider) kısmi ödeme olarak kaydedin; mahsup sırasını açıklayan not ekleyin.
- Güncel borç tablosunu maliklere bildirin; bakiye ve faiz hesaplamasını gösterin.
- Gelecekteki itirazları azaltmak için genel kurula veya yönetim kurulu kararına mahsup usulünü yazılı olarak koyun.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar ödeme dekontlarını eşleştirme, gecikme faizi otomasyonu ve borç tarihçesi takibini kolaylaştırır: hızlı kayıt için şu bağlantıyı kullanabilirsiniz — https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Mahsup konusunda sık yapılan hatalar ve çözüm önerileri
Sık hata: Ödemenin önce ana paraya, sonra faize yazılması (veya tersinin açıklanmaması). Bu, özellikle icra takiplerinde itiraz nedeni olur. Çözüm: yazılı mahsup politikası oluşturun ve her tahsilatta dekonta veya yazılı bildirime dayalı olarak mahsup açıklaması yapın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde önce faize mi, ana paraya mı yazmalıyım?
Genel pratik önce takip masrafları ve gecikme faizidir; ancak borçlu dekontta hangi kaleme ödediğini belirtmişse dekonttaki açıklama bağlayıcı olabilir.
Borçlu dekont göndermedi; yönetici hangi sırayı uygulamalı?
Masraflar → faiz → ana alacak sırasını uygulamak hem yargıda hem icrada savunulabilir bir yöntemdir. Yönetim kurulunda yazılı karar almak riski azaltır.
Kısmi ödeme icra dosyasını durdurur mu?
Genelde hayır; kısmi ödeme dosyayı tamamen kapatmaz. İcra dairesi alınan tutarı mahsup edip kalan için takibe devam eder. Tam ödeme yapılmadıkça takip sürer.
Borçlu ödemenin hangi döneme ait olduğunu iddia ederse ne yapmalıyım?
Dekontu inceleyin; anlaşmazlık varsa yazılı açıklama isteyin. İhtilaf devam ederse hukuki çözüm gerekebilir; somut tavsiye için avukata danışın.
Yönetim yazılı mahsup politikası oluşturmalı mı?
Evet. Mahsup ve gecikme faizi politikasının genel kurulda veya yönetim kurulunda yazılı hale getirilmesi, uygulamada uyumu ve hukuki savunmayı güçlendirir.
İlgili yasal dayanak nedir?
Mahsup ve takip usulü için doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'nda spesifik maddeler bulunmamakla birlikte, uygulama borçların tasfiyesine ilişkin Borçlar Hukuku prensiplerine dayanır; icra süreçleri için İcra ve İflas Kanunu uygulama kurallarını içerir. Somut hukuki yol için uzman görüşü alınmalıdır.
