Akşamüstü anahtar teslimi sırasında yönetici, kiracı ile son hesaplaşmayı yaparken ortaya çıkan soruna tanık olursunuz: kiracı depozitosunu almak istiyor ancak yöneticinin kayıtlarına göre birkaç aylık aidat borcu var. Hızlıca hesap yapmak, hangi tutarın mahsup edileceğini belgelemek ve gerektiğinde icraya hazırlık yapmak gerekir.
Kiracı çıkışında önce neye bakılır? — Temel kontrol listesi
Çıkış anında yöneticinin öncelikle kontrol etmesi gerekenler şunlardır:
- İşletme projesi ve bina içi kararlarla belirlenmiş aidat esasları (ayrı düşülebilecek giderler var mı?).
- Kira sözleşmesinde aidat/depozito hükmü ve tarafların anlaşması.
- Yönetim kayıtları: aidat tahakkuk ve tahsilat makbuzları, dönem borç-alacak dökümü.
- Depozito tutarı ile depozitonun hangi amaçlarla mahsup edilebileceğine dair taraflar arası anlaşma.
Aidat borcu ile depozito nasıl mahsup edilir? Hukuki çerçeve ve pratik uygulama
Genel kural: Depozito taraflar arasında borçlar üzerinde mahsup edilebilir; yönetimin doğrudan depozitoya el koyma yetkisi kira sözleşmesi veya malikin yazılı yetkilendirmesi ile ortaya çıkar. Yönetici, malik adına hareket ediyorsa ve malik mahsup yapılmasını onaylıyorsa işlem yapılabilir.
- Malik ile yazılı onay alın — sözleşme veya yazılı talep esastır.
- Yönetim kayıtlarında borcun tespiti: hangi dönemlere ait, faiz işlemiş mi, kısmi ödemeler nasıl hesaplanmış?
- Depozito tutarını ve mahsup sonrası bakiye talebini yazılı olarak kiracıya bildirin.
Kayıt ve delil: Yönetici hangi belgeleri saklamalı?
İcra öncesi sağlam delil oluşturmak için aşağıdaki belgeler mutlaka kayda alınmalı ve saklanmalıdır:
- Aidat tahakkuk bordrosu ve tahsilat makbuzları (dijital/e-makbuz dahil).
- Kira sözleşmesi ve depozito tutarını gösteren dekont veya teslim yazısı.
- Malik tarafından verilen mahsup yetki formu veya e-posta onayı.
- Çıkış tutanağı (anahtar teslim, sayaç durumları, ortak alan hasar tespiti varsa fotoğraf).
Gecikme faizi ve kısmi ödemeler nasıl hesaplanır?
Aidat borçlarında gecikme faizi uygulanması işletme projesine veya genel kurul kararına bağlıdır; aksi belirtilmemişse yönetim, genel ödeme koşullarına göre gecikme faizi uygulayabilir. Hesaplama sırasında şu adımlar takip edilmelidir:
- Eksik ödeme yapılan dönemleri tarih sırasıyla belirleyin.
- Genel kurul kararı veya iç yönetmelikte belirtilen faiz oranını uygulayın; yoksa makul bir oranın uygulanması konusunda malik talebi gerekir.
- Kısmi ödemeler varsa ödeme tarihlerini dikkate alıp dönemlere göre mahsup edin.
Not: Gecikme faiziyle ilgili kesin yasal oran şartı yoksa taraflar arasındaki kayıtlar ve genel kurul kararları belirleyicidir. Somut hukuki tavsiye için avukata başvurulması önerilir.
İcra öncesi 8 pratik adım — Yönetici kontrol listesi (2026 uyumlu)
- Malik onayını yazılı al (e-posta veya imzalı belge).
- Tüm tahsilat-makbuzlarını dijitalleştir ve tarihlendir.
- Depozitonun banka dekontunu ve kiracıya verildiğini gösteren belgeyi sakla.
- Kira sözleşmesini ve varsa ek protokolleri incele; depozito kullanım hükmünü not et.
- Kısmi ödemeleri dönemselleştir ve hangi dönemlere mahsup edildiğini gösteren döküm oluştur.
- Kiracıya mahsup bildirimi yap: yazılı bildirimde borç dökümü ve hesaplama gösterilsin.
- Bildirime itiraz gelirse itiraz gerekçesini belgeleyip uzlaşı yollarını zorlayın (tahkim, arabuluculuk ya da avukat önerisi).
- İcra kararı öncesi son yasal bildirimleri (uyarı/ikaz) yap; delilleri düzenli dosya halinde hazırla.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat-tahsilat, makbuz ve bildirimlerin takibini kolaylaştıran araçlar hayat kurtarır; örneğin BYönetim gibi sistemler ile depozito ve tahakkuk kayıtlarını düzenli tutabilir, süreci hızlandırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozitoyu yönetici doğrudan alıp aidata mahsup edebilir mi?
Net cevap. Yönetici ancak malik tarafından açıkça yetkilendirildiyse veya kira sözleşmesinde böyle bir hüküm varsa depozitoyu mahsup edebilir; aksi halde malikin onayı gerekir.
Kiracı depozitoyu geri almazsa yönetici ne kadar süre beklemeli?
Net cevap. Belirli bir kanuni bekleme süresi yoktur; ancak iyi uygulama malikin talimatını ve kira sözleşmesini takip edip, yazılı bildirimleri en az 30 gün içinde yapmaktır; ihtilaf varsa avukat veya arabuluculuk yoluna başvurulabilir.
Kısmi ödeme yapıldıysa hangi dönem öncelikli ödenir?
Net cevap. Kısmi ödemeler genellikle en eski döneme mahsup edilir; işletme projesi veya genel kurul farklı bir sıra belirlemişse o uygulanır. Taraflar arasında farklı anlaşma varsa yazılı kayıt gerekir.
Depozito eksikse yönetici icraya başlar mı?
Net cevap. Yönetici doğrudan icra işlemi başlatmaz; alacak sahibi malik ise icra sürecini başlatır. Yönetici, malik adına hareket ediyorsa ve yetki varsa icra öncesi delilleri hazırlamada yardımcı olur.
Depozito banka havalesiyle ödenmiş ama dekont kayıpsa ne yapılır?
Net cevap. Banka dekontunu yeniden talep edin, banka hareketlerini döküm olarak alın; dekont sunulamıyorsa kiracının banka hesabından ödeme kaydını belgelemek ve tanık beyanı, sözleşme kayıtları ile desteklemek gerekir.
