Genel kurulda aidatın 1 Haziran 2026’dan itibaren %15 artırılmasına karar verildi. Mayıs ayında bazı maliklerin eski (artışsız) tutarı yatırması, bazılarının ise kısmi ödeme yapması yaygın bir durumdur. Yönetici olarak bu ödemeleri nasıl kayıt edeceğinizi, makbuzu nasıl düzenleyeceğinizi ve artış yürürlüğe girince hesabı nasıl kapatacağınızı bilmeniz gerekiyor.
Hangi ilkeler uygulanır: kararın yürürlük tarihi belirleyicidir
Genel kurulun aidat artışı kararıyla birlikte yürürlük (başlangıç) tarihi önem kazanır. Karar yazılı veya toplantı tutanağında açıkça bir uygulama başlangıç tarihi varsa o tarih esas alınır; tarih belirtilmemişse kararın ilan edildiği tarih ve eşlik eden duyurular somut durumu etkiler.
1) Önceki dönem aidatı mı, yeni dönem aidatı mı ödenmiş sayılır?
Pratikte üç ana durum olur:
- Tam ve eski tutarda ödeme (yeni artış yürürlüğe girmeden önce): Ödeme ilgili dönemin eski tutarı olarak kaydedilir.
- Kısmi ödeme: Öncelikle hangi döneme ait olduğu açıkça belirtilmeliyse; belirtilmemişse yönetici kayıt ve duyuru esaslarına göre dönemi tespit eder ve kalan tutar için bildirimde bulunur.
- Ön ödemeler / peşin ödeme (yeni sistem yürürlüğe girmeden önce yapılmışsa): Genel kurul kararı ve duyuruya göre artış yürürlüğe girdikten sonra farkın talep edilmesi gerekir; malikler bu farkı kabul etmezse durum, KMK hükümleri ve genel kurul kararının yorumuna göre değerlendirilir.
2) Muhasebe kaydı ve mahsup yöntemi
Kayıtlarda şeffaflık esastır. İşletme hesabında 'aidat geliri' ve 'alacaklar' kalemleri açık tutulmalı; hangi ödeme hangi döneme ait açıkça gösterilmelidir.
- Ödemenin hangi döneme ait olduğunu belirleyin (ödeme dekontu, açıklama, banka açıklaması).
- Eski tutarda yapılan ödemeyi ilgili dönemin geliri olarak kaydedin.
- Artış yürürlüğe girdikten sonra malikler eksik ödemişse fark için yazılı bildirim ve makbuz talebi yapın.
3) Makbuz düzenleme: hangi tutar nasıl gösterilir?
Makbuzda; ödemenin tarihi, ödendiği dönem (ay/yıl), tahsil edilen tutar ve varsa kısmi ödeme notu yazılmalıdır. Artış yürürlüğe girmeden önce ödenen tutar yeni tutar değil, o anki geçerli tutar olarak makbuzda gösterilir. Fark talep edildiğinde yeni bir makbuz/fatura değil, fark tahsilatı için ayrı makbuz düzenleyin.
4) Mahsup veya iade usulleri
Genel uygulama şu şekildedir:
- Eğer malik eski tutarı yatırdıysa ve artış sonradan yürürlüğe girdiyse, artıştan kaynaklanan fark malikten talep edilir; malik kabul ederse fark ayrı makbuzla tahsil edilir.
- Malik peşin yeni tutarı ödediğini iddia ediyorsa (ve bunu belgeleyemiyorsa) yönetimin kayıt/duyuru delillerine göre işlem yapılır; tereddüt varsa genel kurulda veya bilirkişi raporunda değerlendirme gerekebilir.
- Yanlışlıkla fazla ödeme yapılmışsa iade veya mahsup seçeneği sunulmalıdır; iade genel kurul kararı veya yönetim hesabı çerçevesinde yürütülür.
5) İcra ve hukuki riskler
Aidat alacağının tahsili KMK ve genel hukuka tabidir. Mahsup ve kayıt hataları nedeniyle yönetimin icra sürecinde zayıf delil göstermesi riski vardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve işletme projesine uygun kayıt tutmak delil değerini artırır. Ayrıca alacak takibinde Tebligat ve belge düzeni önem taşır.
| Durum | Yönetici işlemi |
|---|---|
| Eski tutarda ödeme (uyg. başl. sonrası fark var) | ✅ Eski tutarı kaydet, fark için yazılı bildirim gönder. |
| Kısmi ödeme | ✅ Kısmi makbuz düzenle, kalan için ödeme planı/uyarı yap. |
| Fazla ödeme | ✅ İade veya sonraki döneme mahsup; malik onayı alın. |
Pratik örnek: Mayıs ödemeleri, 1 Haziran uygulaması
Örnek hesap: Mayıs aidatı 1.000 TL, yüzde 15 artışla Haziran tutarı 1.150 TL. Mayıs’ta malik A 1.000 TL yatırmış, malik B 500 TL yatırmış, malik C 1.150 TL yatırdığını iddia etmiş ancak banka dekontunda sadece 1.000 TL gözüküyor.
- Malik A: 1.000 TL eski dönemin geliri olarak kaydedilir; Haziran için 150 TL fark bildirilir.
- Malik B: 500 TL kısmi ödeme; makbuzda açıkça Mayıs 2026 kısmi ödeme olarak belirtilir; kalan 500 TL + Haziran farkı bildirilir.
- Malik C: Banka dekontu ve makbuz eşleşmiyorsa dekont talep edilir. Delil yoksa kayıt banka dekontuna göre yapılır; itiraz edilirse uzlaşma veya hukuki süreç gündeme gelebilir.
Yöneticinin iletişim ve kayıt önerileri
1) Ödeme talimatı ve duyuruları karar yürürlüğe girmeden önce ve sonra açık şekilde yayınlayın. 2) Banka dekontu, açıklama satırı ve makbuz eşleşmesini kontrol edin. 3) Kısmi ödemelerde otomatik bildirim ve ödeme planı gönderin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunu, kısmi ödeme takibini ve otomatik bildirimleri sunduğu araçlarla kolaylaştıran bir çözüm kullanabilirsiniz; örneğin BYönetim’in 6 ay ücretsiz deneme ile hızlı kayıt imkânı vardır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı yürürlüğe girmeden önce yatırılan aidat yeni tutar sayılır mı?
Net cevap. Hayır; kararın yürürlük tarihine kadar yapılan ödemeler, o anki geçerli tarife (eski tutar) olarak kaydedilir. Artış yürürlüğe girdikten sonra fark talep edilir.
Kısmi ödeme yapıldıysa makbuzda ne yazmalıdır?
Net cevap. Makbuzda "Ay/Yıl – Kısmi Ödeme" ve tahsil edilen tutar açıkça belirtilmelidir; kalan tutar ayrıca bildirilmelidir.
Malik fazla ödediğini iddia ediyor ama banka dekontu eski tutarı gösteriyorsa ne olur?
Net cevap. Yönetim banka dekontundaki tutarı esas alır; malik ek delil sunmazsa dekonta göre kayıt yapılır ve itiraz durumunda deliller değerlendirilir veya uzlaşma aranır.
Artış yürürlükten sonra fark otomatik mi tahsil edilir?
Net cevap. Otomatik tahsilat yalnızca tahsilat altyapısına ve malik onayına bağlıdır; otomatik tahsilat yoksa yönetici yazılı bildirimle farkı talep eder.
Ödeme yanlışlıkla fazla yapıldıysa iade nasıl olur?
Net cevap. Fazla ödeme iade edilebilir veya malik onayıyla sonraki dönem aidatına mahsup edilebilir; karar kayıt defterine ve muhasebe belgelerine işlenmelidir.
