Sabah yönetim odasında size gelen tekzip: 2 aylığına yurtdışına çıkan malik, dairesini boş bırakacağını söylüyor ve "o süre aidat alınmasın" diyor. Aynı binada bir kiracı ise 1 ay yurt içi stajı için taşınıp döneceğini bildiriyor; aidat nasıl hesaplanır, site yönetimi hangi kurallara uymalı? Yönetici: doğru yöntemi bilmezseniz hesaplama tutarsızlığı, itiraz ve hatta icra sürecine zemin hazırlanabilir.
Konunun özeti: 'Geçici taşınma' neden özel?
Genel kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat, bağımsız bölümlerin ortak gider payına göre tahakkuk ettirilir. Ancak kullanımdaki kesinti veya geçici yokluk halinin yönetim, işletme projesi ve sözleşmelerde nasıl düzenlendiği farklı sonuçlar doğurur. Bu rehberde işletme projesi hükümleri, genel kurul kararları ve pratik hesaplama yöntemleri ele alınacaktır.
Hukuki çerçeve ve kaynaklar
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlere ilişkin temel çerçeveyi çizer. Aidat tahakkuku genellikle işletme projesi, genel kurul kararları ve yönetici uygulamalarına bağlıdır. Somut hüküm gerektiren durumlarda ilgili düzenleme ve sözleşme hükümleri uygulanmalıdır.
1) Hangi durumlar 'geçici taşınma' sayılır?
Aşağıdaki durumlar örnek olarak geçici taşınma kabul edilebilir:
- Kısa süreli iş/staj/sağlık seyahati (1 aydan 12 aya kadar süreler farklı değerlendirilir).
- Malikin kısa süreyle yurtdışına çıkması ve taşınma bildirimi yapması.
- Kiracının belirli süreli ayrılışı (sözleşme ile uyumlu ise).
Bu durumların aidattan muafiyet veya indirim gerektirdiğini söylemek için işletme projesinde veya genel kurul kararında açık hüküm olmalıdır.
2) Temel hesaplama yaklaşımları
Yönetimde karşılaşılan üç pratik yöntem vardır. Hangi yöntemin uygulanacağı; işletme projesi, genel kurul kararı ve sözleşmeye bağlıdır.
- Tam tahakkuk: Bağımsız bölüm ayın tamamı için aidata tabi olur. (En yaygın uygulama)
- Süre orantılı tahakkuk: Gerçekte kullanılan gün sayısına göre günlük/aylık denklemle indirim yapılır. (Genelde sözleşme veya karar gerektiğinde uygulanır)
- Geçici muafiyet/istisna: İşletme projesinde açık hüküm varsa belirli süreler için aidat tamamen alınmaz.
3) Örnek hesaplamalar
Pratik örnekler karar vermeyi kolaylaştırır. Aşağıdaki varsayımlar örnektir:
- Aylık aidat: 1.200 TL
- Günlük tutar (30 günlük dönem için): 1.200 / 30 = 40 TL/gün
Örnek A — 1 aylık (30 gün) geçici taşınma: süre orantılı uygulamaya göre 30 gün kullanım yoksa aidat 0 TL veya gün sayısına göre 0 TL. Ancak tam tahakkuk uygulanıyorsa 1.200 TL tahsil edilir.
Örnek B — 10 günlük yokluk: Süre orantılıysa 10 x 40 = 400 TL indirim; ödenecek 800 TL olur. Tam tahakkukta yine 1.200 TL alınır.
4) Yönetici için uygulama adımları (7 adım)
- Malik/kiracıdan yazılı bildirim isteyin; tarih aralıklarını kesinleştirin.
- İşletme projesini ve varsa genel kurul kararlarını kontrol edin; boşluk varsa not alın.
- Kural yoksa genel kurulda tekil karar alınabilir veya yönetim kurulunca usul belirlenebilir (karar defterine geçsin).
- Süre orantılı hesaplama yapılacaksa aylık aidatı gün sayısına bölerek hesaplayın.
- Bildirim belge ve taleplerini dosyalayın; e-posta/SMS kayıtlarını saklayın (delil için önemlidir).
- Ücretlendirme ve tahsilat sürecini aidat makbuzuna açıkça yazın; kısmi indirim/mahsup varsa açıklayın.
- İtiraz çıkarsa hakkaniyet ilkesiyle hareket edin; somut durumlarda uzman görüşü alın ve gerektiğinde avukat yönlendirin.
| Durum | Pratik Uygulama |
|---|---|
| İşletme projesinde açık hüküm | ✅ İşletme projesi uygulanır |
| Hüküm yok, genel kurul kararı var | ✅ Genel kurul kararı bağlayıcı |
| Hüküm yok, karar da yok | ✅ Yönetim inisiyatifi; tutarlı uygulama önerilir |
5) Muhasebe, makbuz ve delil toplama
Aidat makbuzunda yapılan indirimin veya muafiyetin gerekçesini kaydedin. Düzenli kayıt tutulmazsa sonraki icra/itiraz süreçlerinde sorun yaşanır. KMK uyarınca yönetim hesap ve defterlerini düzenli tutmakla yükümlüdür; dolayısıyla uygulama şeffaf olmalıdır.
6) Pratik ipuçları ve yazılımla kolaylaştırma
Tek tip, belgeli ve otomatik hesaplama süreci tutarlılığı artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunun süre bazlı hesaplanması, bildirim takibi ve makbuz düzenini BYönetim gibi çözümlerle hızlandırabilirsiniz. Örneğin BYönetim'in otomatik aidat tahakkuku ve kayıt modülleri kısa süreli indirimi uygulamayı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Geçici taşınma bildirimini kim yapmalı?
Malik veya kiracı yazılı olarak yöneticiye bildirim yapmalıdır; belge e‑posta, iadeli taahhütlü veya site protokolü ile kayıt altına alınmalıdır.
İşletme projesinde hüküm yoksa indirim nasıl verilir?
İndirim için genel kurul kararı veya belgelendirilebilir yönetim uygulaması gerekir; yönetici tek başına kalıcı usul oluşturamaz, ancak uygulanacak yöntemi önerip genel kurul onayı almalıdır.
Kiracı kısa süreli taşınırsa aidatı malik mi öder?
Kat Mülkiyeti uygulamasında aidat sorumluluğu maliklere aittir; kiracıdan tahsil edilmişse malik ile sözleşmesine göre mahsup edilir. Sözleşmede farklı düzenleme varsa ona bakılır.
Günlük hesaplama için hangi gün sayısı baz alınır?
Genelde aylık aidat 30 güne bölünerek günlük tutar hesaplanır; başka bir yöntem işletme projesinde belirtilmişse o uygulanır.
Aidat indirimi verildi, sonra malik itiraz ederse ne olur?
Uygulamanın yazılı belgesi, duyuru ve genel kurul kararı yoksa itiraz çıkabilir. Bu durumda somut koşullara göre çözüm değişir; gerektiğinde hukuki danışmanlık önerilir.
