Yeni taşındınız; anahtar teslimi sonrası komşularınızla tanışırken yönetici sizden ‘aidat kaydı’ istedi. Kimin hangi tarihten itibaren aidat ödeyeceği, sözleşmeli kiracı veya tapu devri var mı yok mu; herkesin kafası karışık. Bu rehber, yeni kayıtlı malikin (taşınanın) aidat sorumluluğunu somut örneklerle ve uygulanabilir adımlarla anlatır.
1. Temel prensip: Aidat hangi tarihten itibaren başlar?
Kat Mülkiyeti Hukuku çerçevesinde aidatın başlangıcı büyük oranda işletme projesi, genel kurul kararları ve geçerli yönetim uygulamalarına bağlıdır. Kanunda açık tarih yok; uygulamada şunlar esas alınır:
- İşletme projesinde özel bir başlangıç veya indirim hükmü varsa o hüküm uygulanır.
- İşletme projesi veya genel kurul kararı yoksa yönetimin kabul ettiği tahakkuk esasları (aylık/3 aylık vb.) ve arsa payı üzerinden tahakkuk yapılır.
- Tapu devri veya noterli kira sözleşmesi gibi somut belgeler aidat sorumluluğunun başlangıcında delil olarak kullanılır.
2. Malike mi yoksa kiracıya mı ait? Sorumluluk nasıl paylaşılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel uygulamasında ortak gider yükümlülüğü maliklere aittir; kiracıdan aidat tahsil edilmesi ancak kira sözleşmesinde belirtilmişse mümkündür. Pratikte yönetimler şu kriterlere bakar:
- Tapu devri yapıldıysa malik aidat borçlusudur.
- Kira varsa ve sözleşmede ‘aidat kiracıya aittir’ hükmü varsa kiracı öder; aksi halde malik sorumludur (sözleşme delil teşkil eder).
- Kiracının taşınma/çıkış tarihlerine göre aidat güncellemesi yapılır; kısmi aylar mahsubu yönetim uygulamasına göre hesaplanır.
3. Tahakkuk hesaplama: Arsa payı, eşit dağıtım veya işletme projesi örnekleri
Aidat hesaplaması işletme projesine göre yapılır. En sık kullanılan yöntemler ve örnek hesap:
- Arsa payına göre: A daire arsa payı %2, aylık ortak gider bütçesi 50.000 TL ise A’nın aylık aidatı = 50.000 x 0,02 = 1.000 TL.
- Eşit dağıtım: 50.000 TL / 25 bağımsız bölüm = 2.000 TL her biri (işletme projesi eşit diyorsa).
- Geçici düzenleme: Taşınma gününü içeren ay için gün hesabı (günlük baz) yapılır: aylık 1.000 TL ise 30 günde taşınma günü 10 ise ödenecek = 1.000 x 10/30 = 333,33 TL.
4. Geçici taşınma — yönetimin alacağı pratik adımlar
Yeni kayıtlı malik veya kiracı için yönetimin izlemesi gereken adımlar şunlardır:
- Tapu/kira sözleşmesi ve yerleşim tarihini yazılı olarak isteyin ve kaydedin.
- İlk aidat tahakkukunu hangi döneme göre yapacağınızı kararlaştırıp yazılı bildirimde bulunun.
- Kısmi ay uyguluyorsanız gün hesaplamasını şeffaf bir biçimde gösteren makbuz veya elektronik bildirim verin.
- İtiraz gelirse genel kurul veya denetim raporu ile işletme projesi maddesine göre çözümleyin; ihtilaf durumunda uzlaşma veya hukukî danışmanlık önerin.
5. Tahakkuk örneği: Somut vaka (adım adım)
Örnek vaka: 30 bağımsız bölümlü sitede aylık ortak gider bütçesi 90.000 TL. İşletme projesi arsa payına göre tahakkuk ediyor. Yeni malik B; tapuyu 10 Mart 2026'da devraldı ve 15 Mart'ta taşındı. B’nin arsa payı %3.
- Mart ayı aidatı: 90.000 x 0,03 = 2.700 TL (tam ay tahakkuku yapılması yönetim uygulamasına bağlıdır).
- Eğer pratikte gün hesabı uygulanıyorsa: Mart 31 gün; taşınma tarihi 15 Mart ise sorumluluk 17 gün (15-31 dâhil varsayımı) = 2.700 x 17/31 = 1.480,65 TL.
- Tahsilatta kısmi gün hesaplaması yapılacaksa makbuzda gün sayısını ve hesap formülünü gösterin.
6. Tahsilat, bildirim ve kayıt: deliller nasıl tutulur?
Yöneticinin delil toplaması hem tahsilat sürecini hızlandırır hem de olası itirazlarda güçlü savunma sağlar. Önemli kayıtlar:
- Tapu sureti veya noter onaylı devretme belgesi.
- Kira sözleşmesi varsa noterli veya imzalı sözleşme ve ikamet beyanı.
- Aidat tahakkuk fişleri, makbuzlar, banka dekontları veya elektronik ödeme kayıtları.
- Taşınma bildirimi (yönetime yazılı bildirim veya tutanak).
7. Dijitalleştirme ile süreç nasıl kolaylaşır?
Kaydı, tahakkuku ve gün hesabını manuel tutmak hata ve itiraz getirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yazılımlar taşınma tarihinden tapu/kira belgelerine, kısmi ay hesaplamalarına kadar kayıt, otomatik tahakkuk ve makbuz üretimi sağlar. Hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Pratik uygulama |
|---|---|
| Tapu devri ve taşınma aynı ay | ✅ Gün hesabı ile kısmi tahakkuk |
| Kira sözleşmesi mevcut, aidat kiracıya yazılmış | ✅ Öncelikle kiracıdan tahsilat |
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni tapu devri yapıldıysa aidat sorumluluğu hemen mi başlar?
Genel olarak tapu devri malikin aidat sorumluluğunu gösterir; başlangıç uygulaması işletme projesi, yönetim kararı veya yerleşme tarihine göre değişir.
Taşınma günü aidat hesaplamasında nasıl sayılır?
Uygulamaya göre değişir: bazı yönetimler taşınma gününü dahil sayar; bazıları hariç. Bu yüzden yazılı kayıt ve bildirimin netleştirilmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa kim öder?
Kanunen ortak giderlerin sorumlusu maliktir; kiracı ancak sözleşmede aidatı üstlenmişse ödeme yapar.
İşletme projesinde açık hüküm yoksa ne yapılır?
İşletme projesi hükmü yoksa yönetim, genel kurul kararları veya yerleşik uygulamaları esas alır; ihtilafta hukukî görüş gerekebilir.
Yönetici aidat tahakkukunu yanlış yaparsa ne yapılmalı?
Öncelikle yazılı itiraz ve delil sunulmalı; çözüm çıkmazsa genel kurul veya hukukî danışmanlık yoluna gidilebilir. Somut tavsiye için avukata danışın.
