Genel kuruldan yeni karar çıkmış, yönetici kapıcı sözleşmesini feshetmiş; daire sahipleri panikte: “Kıdem tazminatı ne kadar, kim ödeyecek, aidata yansıtabilir miyiz?” Site ofisinde bir daireli grup yöneticiye bakıyor — bu rehber o günü, o soruları hedef alıyor ve adım adım çözüm sunuyor.
Kıdem tazminatı nedir ve hangi hallerde doğar?
Kıdem tazminatı, belirsiz süreli iş sözleşmesinde çalışan işçinin belirli süreyi (hukuki bakımdan genelde 1 yıl ve üstü) doldurmasıyla, işin işveren tarafından haklı nedenle feshedilmemesi veya işçi tarafından haklı nedenle fesih gibi durumlarda doğan bir parasal haktır. Bu alandaki genel düzenlemeler İş Kanunu (4857 sayılı Kanun) kapsamında değerlendirilir; ayrıca kıdem tazminatı uygulamalarında Borçlar Hukuku ilkeleri ve yargı içtihatları (Yargıtay kararları) önem taşır.
Kapıcıyı işveren kim sayılır: Kat malikleri topluluğu mu yoksa yönetici mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman/site yönetiminde işçi istihdamı genelde kat malikleri topluluğu adına yönetici tarafından gerçekleştirilir. Ancak hukuki sorumluluğun kimde olduğu somut sözleşme, bordro kaydı ve SGK bildirimine göre belirlenir:
- SGK işe giriş bildirgesi ve bordroda yer alan işveren bilgisi önemlidir; işveren gerçek kişi veya yönetim kurulu olarak görünüyorsa hukuki sorumluluk ona yönelir.
- Genel kurul kararında personele ilişkin yetki ve ödemeler açıkça kat malikleri adına yöneticiye devredilmişse yine de iş hukuku açısından fiili ve idari işveren durumları incelenir.
Kıdem tazminatının hesaplanması: kapıcının gerçek maliyetine dahil edilmesi
Kıdem tazminatı hesaplaması brüt ücret üzerinden olur ve çalışılan her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınır. Hesaplamada dikkate alınacak kalemler arasında normal ücret, düzenli yapılan ödemeler (yakacak, yemek gibi düzenli ödemeler) ve toplu ödemeler yer alırsa yargı uygulamaları bunları ücret unsuru sayabilir.
- Çalışma süresini tam yıl olarak belirleyin (1 yıl ve üzeri hak doğurur).
- Son brüt aylık ücret ve düzenli ödemeleri tespit edin.
- Formül: (Son brüt aylık ücret + düzenli ücret unsurları) × hizmet yılı / 30 günlük değerle hesaplanır.
Daire satılırsa kıdem tazminatı sorumluluğu nasıl devreder?
Daire satışında, kapıcıyla ilişki ve kıdem tazminatı sorumluluğu genelde aşağıdaki şekillerde ortaya çıkar:
- Eğer SGK ve bordro kayıtlarında işveren hâlâ kat malikleri topluluğu (veya yönetimi temsil eden kimse) ise, satış tekil malikler arasında yapıldığında kıdem tazminatı sorumluluğu kat malikleri topluluğunda kalır; yeni alıcı tek başına önceki topluluğun işveren yükümlülüklerini otomatik devralmaz.
- Konut satışı sırasında taraflar arasında kıdem tazminatı ile ilgili özel bir düzenleme (sözleşme) yapılmışsa bu hükümlere bakılır. Satış sözleşmesinde açık hüküm yoksa, hukuki inceleme gerekebilir.
Kıdem tazminatının aidata yansıtılması: KMK m.20 çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak gider düzenine ilişkin hükümleri uyarınca (KMK metninin ortak giderlerle ilgili hükümleri) kapıcı giderleri ortak gider sayılabilir. KMK m.20’e benzer uygulamalar kapsamında (kanun maddesi adıyla anılarak) personel giderlerinin aidata yansıtılması şöyle işler:
- Genel kurul, ortak giderler kapsamında kapıcı maaşı ve sosyal güvenlik primleri gibi personel giderlerini karara bağlayabilir; bu durumda bu masraflar aidatlara paylaştırılır.
- Kıdem tazminatı olağan bir personel gideri olmayıp, işten çıkış anında doğan özel bir yükümlülüktür; genel kurul kararıyla özel bir kaynak havuzu oluşturulması mümkündür ancak kıdem tazminatını tek taraflı olarak yıllık aidata otomatik yaymak tartışmalı olabilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kıdem tazminatı için genel kurul rezerv kararı | ✅ Hukuki olarak uygun; aidatlarla rezerv oluşturulabilir |
| Tek seferlik işten çıkarma tazminatını sonrasında aidata yansıtma | ✅ Ancak şeffaflık ve karar gerektirir; aksi halde maliklerden itiraz gelebilir |
Pratik uygulama: Yönetim yıllık bütçeye “personel emeklilik/işten ayrılma fonu” kalemi koyabilir ve genel kurul onayıyla düzenli aidat tahakkukuna dahil edebilir. Bu, ani büyük maliyetleri dengeler ve yargı riski azaltır.
Adım adım yönetici kontrol listesi (pratik önlemler)
- SGK işe giriş ve bordro kayıtlarını kontrol edin: işveren bilgisi, prim ödemeleri tam mı?
- Kıdem tazminatı hesaplaması için kapıcının brüt ücret ve düzenli ödemelerini belgeleyin.
- Genel kurulda kıdem yükümlülükleri için özel bir rezerv veya karar alın; karar defterine net kaydedin.
- Fesih planlanıyorsa son ödeme, yıllık izin ücreti, ihbar tazminatı gibi diğer kalemleri hesaplayıp yazılı bildirim yapın.
- Satış işlemlerinde tapu öncesi kıdem tazminatı konusunda bilgi alın; gerektiğinde satış akdinde özel düzenleme önerin.
Somut hukuki dayanaklar ve içtihat notları
İşçi-işveren ilişkilerinde kıdem tazminatı uygulamaları İş Kanunu hükümleri ve ilgili Yargıtay kararları ışığında değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderlerin belirlenmesi ve genel kurulun yetkileri ise KMK metni ve ilgili düzenlemelere tabidir. SGK kayıtları ise prim yükümlülüklerinin kime ait olduğunu gösteren en somut belgedir; bu nedenle işe giriş bildirgesi ve prim ödeme kayıtları incelemesi kritik önemdedir.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirmek ve bordro/SGK kayıtlarını düzenli saklamak isterseniz, BYönetim gibi site/apartman yönetimi yazılımları bordro, kişiler ve personel modülleriyle kayıtları merkezi ve izlenebilir kılar: süreci kolaylaştırmak için deneme kaydını buradan başlatabilirsiniz — https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı 8 aylık çalıştı, kıdem tazminatı alır mı?
Genel kural olarak kıdem tazminatı hakkı 1 yıl ve üzeri çalışma süresine bağlıdır; 8 aylık çalışmada kıdem tazminatı doğmaz, ancak ihbar ve yıllık izin hesaplarına dikkat edin.
Daire satıldıktan sonra kapıcının kıdem tazminatı alacağı alıcıya mı devredilir?
Satış tek başına kıdem borcunu otomatik devretmez; SGK ve bordro kayıtları ile ayrıca alıcı-satıcı sözleşmesi belirleyicidir. Somut durum farklılık gösterebilir, hukuki danışmanlık önerilir.
Genel kurul kıdem tazminatını aidata ekleyebilir mi?
Evet; genel kurul, ortak giderlere ilişkin karar alarak personel için rezerv oluşturabilir. Ancak bu uygulama şeffaf karar, hesap ve kayıt gerektirir.
Kapıcı işten çıkarıldı, kıdem tazminatı ödemesini kim yapacak?
İşveren olarak SGK/bordroda görünen kişi veya tüzel kişi sorumludur. Yönetim defterleri ve bordro kayıtları doğrultusunda işlem yapılır; uyuşmazlık varsa iş hukuku uzmanına danışılmalıdır.
Yönetici bireysel olarak kıdem tazminatını ödedi, sonra aidata yansıtabiliyor mu?
Bireysel ödeme yapılmış olsa bile aidata yansıtma için genel kurul/hukuki dayanak gerekir. Borcun aidata geçirilmesi kat maliklerinin onayına bağlıdır; aksi halde itiraz riski oluşur.
