Hafta sonu taşınma telaşında yöneticiyi arayan bir site yöneticisi: "Kiracı aidat ödemiyor, sözleşmede yazmıyor; malike mi yazalım, yoksa doğrudan kiracıdan mı talep edebiliriz?" Bu durumda hem uygulamada hata yapılabiliyor hem de gereksiz icra masrafları oluşuyor. Aşağıda hem hukuki çerçeveyi hem de yönetici için pratik, adım adım yol haritasını bulacaksınız.
1. Önce temel hukuki çerçeve: KMK ve kira ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "kiracı aidatı öder" dememekle birlikte ortak giderlerin kimden tahsil edileceği uygulamada şu şekilde ele alınır. KMK, ortak giderlerin kat malikleri tarafından ödeneceğini öngörür; ancak kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesi taraflar arasında farklı yükümlülükler getirebilir. Yönetici doğrudan malikle muhataptır; kiracıdan talep için malik ile sözleşme veya açık beyan aranır.
2. Sözleşede 'aidat' yazmıyorsa ilk tespitler
Sözleşmede açıkça "ortak giderlerin (aidatların) kiracı tarafından ödeneceği" hükmü yoksa, öncelikle şu belgeler kontrol edilmelidir:
- Kira sözleşmesi (tüm ekleriyle)
- Önceki ödeme dekontları veya makbuzlar (kiracı daha önce ödemiş mi?)
- Malik ile aranızdaki yazışmalar veya vekaletname
Eğer kiracı daha önce düzenli olarak aidat ödüyorsa, bunun uygulama yoluyla kabul (teamül) sayılabileceği durumlar olabilir; ancak somut değerlendirme şartlara göre değişir.
3. Yönetici hangi hukuki dayanakla kime talep göndermeli?
Genel kural: Yönetimin muhatabı kat malikleridir. Kiracıdan talep edilebilmesi için:
- Kiracı ile malik arasında aidat yükümlülüğünü getiren yazılı hüküm olmalı.
- Malik, kiracıya bu yükümlülüğü devretmişse (ör. kira sözleşmesinde açık hüküm), yönetici kira sözleşmesini ve dekontu talep eder.
- Yazılı hüküm yoksa önce malike yazılı bildirim gönderilir; malikin ödememesi hâlinde icra/mahkeme süreci malike karşı başlatılır.
| Durum | Yönetici muhatabı |
|---|---|
| Sözleşmede aidat kiracıya yüklenmiş | ✅ Önce kiracı; belge talebi ve tahsilat |
| Sözleşmede hüküm yok | ✅ Malik (esas borçlu) |
4. Delil toplama: Yönetici için 7 somut belge
İcra öncesi veya yazılı talep yaparken dosyaya konulması gereken belgeler şunlardır:
- İşletme projesi veya yönetim planı (aidat hesabı ilkelerine ilişkin belge)
- Genel kurul kararı (varsa aidat belirleme kararları)
- Kira sözleşmesi ve eki varsa kira ödeme makbuzları
- Aidat alacak dekontları / önceki makbuzlar
- Malik ile yazışmalar (e-posta, WhatsApp var ise ekran görüntüsü)
- Yönetici tarafından gönderilen yazılı bildirimler (taahhütlü veya tebliğ belgeleri)
- Bağımsız bölümün malikinin kimliğini gösterir belge (tapunun fotokopisi)
5. Pratik yol haritası: Yönetici ne yapmalı? (adımlar)
- Hukuki tespit: Kira sözleşmesini alın, aidat hükmünü arayın.
- Malike yazılı bildirim gönderin — aidatın ödenmediğini ve belgeleri isteyin.
- Eğer malik belge sunmazsa, işletme projesi ve genel kurul kararına dayanarak malike karşı icra/mahkeme başvurusuna hazırlık yapın (hukuki tavsiye alın).
- Eğer malik, kiracıdan aidatı tahsil edip malike yansıtıyorsa veya sözleşmede açık hüküm varsa kiracıya bildirim yapın ve dekont isteyin.
- Süreç boyunca işletme defterine tüm işlemleri kayıt edin; aidat alacağı ve gecikme faizi hesaplarını belgeleyin.
6. Gecikme faizi ve hesaplama notları
Aidat gecikmesi halinde uygulanacak faiz, genel kurul kararı veya yönetmelikle belirlenmişse ona göre hesaplanır. Yazılı bir oran yoksa genel uygulamada işlem tarihinden itibaren Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve genel kurul kararlarına göre hareket edilir. Kesin oran ve başlangıç tarihi belgeye göre tespit edilmelidir.
7. Dijitalleştirme ile süreci kısaltma önerisi
Bu tür uyuşmazlıklarda belge toplama, bildirim gönderme ve tahakkuk takibi zaman alır. Süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, ödeme kayıtları ve tebligat takibini kolaylaştıran yazılımlar süreci hızlandırır ve delil üretir. Örneğin BYönetim gibi platformlarda otomatik aidat tahakkuku, ödeme dekontu kaydı ve duyuru/tebligat geçmişi tutulması yöneticinin işini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede aidat yoksa yönetici doğrudan kiracıdan icra yapabilir mi?
Genel kural olarak yönetici öncelikle malike başvurmalıdır; kiracıdan doğrudan icra için kira sözleşmesinde açık hüküm veya malikin yazılı talimatı gerekir.
Kiracı daha önce aidat ödüyordu; şimdi reddediyorsa ne yapılmalı?
Önce önceki ödeme dekontları ve banka kayıtları toplanmalı; düzenli ödeme teamülü varsa bu delil dosyaya konulup hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
İşletme projesinde boş daire aidatı düzenlenmemişse kiracı sorumlu olur mu?
Boş dairelerin aidatıyla ilgili hüküm yoksa bu tür durumlar işletme projesi ve genel kurul kararları çerçevesinde malike yöneltilir; kiracıya yüklenmesi sözleşme ile mümkündür.
Malik yabancı ülkede; aidat tahsilatı nasıl hızlandırılır?
Malikin adresine tebligat yapılarak veya vekalet istenerek süreci yürütün; dijital ödeme ve belge paylaşımı (e-posta, yazılı vekalet) işinizi hızlandırır.
Yönetici, kiracıdan gelen ödemeyi malike nasıl belgelendirir?
Ödeme alınırsa makbuz ve kasa kaydı hemen düzenlenmeli; işletme defterine işlenmeli ve dekont malike iletilmelidir. Kayıt tutmamak yönetici sorumluluğunu doğurabilir.
