Yeni taşınmışsınız; kapı arkasında kalan eski kiracının aidat bildirimleri geldiğini görüyorsunuz. Yönetici olarak yöneticilik defterinde borç hâlâ duruyor, yeni malik ya da yeni kiracı kapıda ve site/sakinler ‘kimin ödeyeceği’ konusunda kararsız. Bu rehber, kiracı taşınsa da kalan aidat borcunu kayıt-altına alma, mahsup ve tahsil adımlarını 2026 uygulamaları ve hukuki çerçeveyle açıklar.
Önce hangi hak ve yükümlülükler var — hukuki çerçeve
Aidat, kat malikleri tarafından ortak giderlere katılma yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) kapsamındaki ortak giderlerin tahsili ve malikin sorumluluğu temel çerçeveyi oluşturur. Kiracı ile malik arasındaki hukukî ilişkinin sonuçları ise genelde kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.
Adım 1: Yönetici kayıtlarını ve alacak dökümünü kesinleştirin
İlk iş olarak aidat alacağına ilişkin belgeleri düzenleyin: aidat bildirimleri (tebligat/ihbarnâme varsa tarih ve teslim bilgileri), hesap ekstresi, tahsilât makbuzları ve varsa depozito bilgileri. Bu kayıtlar icra sürecinde delil niteliğindedir.
- Aidat tahakkuk ve tahsilat defterini güncelleyin.
- Aidat makbuzlarını ve gönderim kanıtlarını arşivleyin.
- Kiracının taşındığı tarih ile son ödemenin tarihini karşılaştırın.
Adım 2: Kiracı mı, malik mi — sözleşme ve bildirim önemi
Kira sözleşmesinde aidatın kimin ödeyeceği açıkça belirtilmişse o hüküm uygulanır. Sözleşmede hüküm yoksa, kiracı-malikin ilişkisi kapsamında genelde kiracı sözleşmede aksi yoksa kira süresince aidatı öder; ancak malik ile yönetim arasındaki ilişkinin doğrudan muhatabı maliktir.
Adım 3: Depozito mahsup edilebilir mi? Pratik yol haritası
Eğer malik kiracıdan depozito almışsa ve kira sözleşmesinde aidata mahsup hükmü varsa, sözleşme uyarınca mahsup yapılabilir. Yönetici, depozitonun tarafına (genelde malik veya kiracı) değil, yönetim hesabına yansıyacak şekilde hareket eder — dolayısıyla mahsup için malikle yazılı mutabakat makbuzla belgelemelisiniz.
- Depozito doğrudan yönetim hesabında değilse, malik ile yazılı talep ve yazılı onay alın.
- Mahsup yapılırsa makbuz ve işletme hesabı kayıtlarını güncelleyin.
Adım 4: İhbarnâme (aidat bildirimi) ve usulü — kime, ne zaman?
Kiracı taşınmış olsa bile yönetim önce malike ihbarnâme gönderir; kiracıya da iletişim kanalı varsa bilgilendirme gönderilmesi tahsil şansını artırır. İhbarnâme gönderimi delil oluşturur; elden teslim, taahhütlü posta veya noter kanalı tercih edilebilir.
| Gönderim Yolu | Avantaj |
|---|---|
| Noter İhbarnamesi | ✅ En güçlü delil |
| Taahhütlü Posta | ✅ PTT kayıtlı delil |
Adım 5: Tahsilat sağlanamazsa izlenecek idari ve icra yolları
Yönetimin önceliği makul iletişim, uzlaşma ve kayıt toplamaktır. Tahsil sağlanamazsa malik aleyhine icra takibi başlatılması mümkün olmakla birlikte, her durumda somut hukuki değerlendirme gerekir. İcra öncesi son ihtar ve noter tebligatı alacak takibinde delil avantajı verir.
- Öncelikle yazılı son ihtar gönderin.
- İcra takibi düşünülüyorsa malikin adresinin doğruluğunu teyit edin.
- İcra sürecinde işletme hesabı, tahakkuk ve ihbarname kayıtları delil olarak kullanılacaktır.
Pratik ipuçları: tahsilat şansını artıran uygulamalar
Teknik ve iletişimsel adımlar icra ihtiyacını azaltır: güncel iletişim bilgisi, dijital ödeme kolaylığı, otomatik gecikme faizi hesabı ve düzenli bildirimler. Bu noktada süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukundan online tahsilata kadar modüller sunan BYönetim gibi araçlar süreci hızlandırır. 6 ay ücretsiz deneme ile hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındıktan sonra aidat borcunu direkt kiracıdan tahsil edebilir miyiz?
Net cevap. Yönetimin doğrudan muhatabı maliktir; ancak kiracı ile kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğü varsa kiracıdan tahsilat yapılabilir. Uygulamada yazılı belge ve teslim kanıtı önemlidir.
Depozito borca mahsup edilebilir mi ve nasıl kaydedilir?
Net cevap. Sözleşmede mahsup hükmü varsa depozito mahsup edilebilir; yönetici mahsup için malik veya kiracıyla yazılı mutabakat düzenleyip işletme hesabını kayıt altına almalıdır.
Malik adresi bilinmiyorsa ne yapılır?
Net cevap. Önce tapu sicilinden ve yönetim kayıtlarından adres araştırması, sonra noter aracılığıyla bildirim veya ilân yoluna başvurulabilir; icra süreçlerinde adres tespiti önemlidir.
Aidat için doğrudan icra başlatmadan önce hangi adımları zorunlu yapmalıyım?
Net cevap. Öncelikle yazılı ihbarnâme/son ihtar gönderimi, iletişim denemeleri ve ödeme planı teklifleri yapılmalı; belgeler toplandıktan sonra icra değerlendirilmelidir.
Yeni malik taşındıysa eski kiracının borcu kime karşı dava edilebilir?
Net cevap. Esas muhatap halen borcu doğuran dönemdeki malik veya borçlu olarak kayıtlı kişidir; yeni malik devralma ve sorumluluk koşulları somut duruma ve tapu devri öncesi sorumluluklara göre değişir. Kesin durum için uzman bir avukatla görüşün.
