Taşınma sabahı kapının önünde kolilerle bekleyen kiracı, yöneticiye "aidatı ben ödedim" diyor; aynı gün tapuda alıcı binaya taşınıyor—aidat borcu kimin sorumluluğunda kalır? Bu belirsizlik hem yöneticiyi hem maliki hem de yeni sakinleri zora sokar. Yazıda taşınma günü aidat sorumluluğunu, depozito ilişkisinin nasıl kullanılacağını, kısmi ödemelerin ve icra sürecinin nasıl ilerlediğini somut adımlarla anlatıyorum.
Taşınma gününde temel ilkeler
Ana prensip: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca müştemilat ve ortak giderlere ilişkin sorumluluk, borcun doğduğu dönemdeki malik veya kiracı ile sözleşmeye göre belirlenir. KMK (Kanun adı) özel olarak "aidat ödeyecek kişiyi" tanımlamaz; genel uygulama ve sözleşme hükmü belirleyicidir.
Taşınma öncesi yönetici olarak kontrol etmeniz gerekenler
- Güncel borç bakiyesini bağımsız bölüme kaydedin ve son ödeme tarihlerini belgeleyin.
- Kiracı veya malik ile yazılı iletişim kurarak (e-posta, SMS, kayıtlı taahhüt) kalan borç hakkında bilgilendirin.
- Depozito beyanını ve kira sözleşmesinde aidat hükmünü isteyin; yoksa malike bildirim yapın.
Bu işlemler, ileride delil olarak kullanabileceğiniz kanıt zincirini oluşturur.
Kira sözleşmesinde aidat belirtilmemişse kim öder?
Kiracı sözleşmesinde açıkça aidatın kime ait olduğu yoksa kesin kural yoktur; pratikte:
- Kiracı ile malik arasındaki iç anlaşmaya bakılır.
- Sözleşmede hüküm yok ve tahsilat için taraf tanımlanmamışsa, malik hukuken nihai borçlu sayılır; yönetimin muhatabı maliktir.
Dikkat: Bu, somut durumlara göre değişir; kesin yorum için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Depozito nasıl kullanılır? Yönetici hangi durumda kesinti yapabilir?
Depozito, kiracı-malik sözleşmesi kapsamındaysa kiraya ilişkin borçlara karşılık kullanılabilir. Yönetici üçüncü taraf olarak depozitoyu doğrudan kullanamaz; malik veya kiracı arasındaki mutabakata göre hareket edilir. Ancak malik depozitoyu yönetim hesabına aktarır ve yönetim, ortak gider alacağı için işlem başlatabilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Depozito sözleşmede aidat için açıkça gösterilmiş | ✅ Depozitodan mahsup mümkündür (taraf mutabakatı gereklidir) |
| Depozito yönetici hesabında değil, malik tarafından tutuluyor | Mahsup için malik ile yazılı anlaşma veya yasal yollara başvuru gerekir |
Kısmi ödeme yapıldıysa gecikme faizi ve mahsup nasıl hesaplanır?
Kısmi ödeme yapıldığında, hangi alacağa mahsup edileceği önemlidir. Yönetici açık talimat almadıysa genelde öncelikle masraflar ve gecikme faizleri kapatılır, sonra asıl aidata uygulanır. Gecikme faizi hesaplamasında sözleşme veya genel kurul kararı esas alınır; aksi yoksa yönetim planı veya genel kurulca belirlenen oran uygulanır.
İcra öncesi yönetici için 7 adım (uygulamalı)
- Güncel borç dökümünü yazılı olarak talep edin ve iletin.
- İhtarname göndermeden önce iletişim kanallarını (e-posta, SMS, taahhütlü mektup) kullanarak son ödeme çağrısı yapın.
- Kiracı taşınmışsa yeni ikamet adresi ve varsa tapu devrini sorgulayın.
- Depozito veya kısmi ödeme olması durumunda mahsup talebini yazılı isteyin.
- İhtarname gönderilmesi kararında genel kurul veya yönetim kurulu kararı gerekiyorsa bunu eksiksiz alın.
- İcra takibi başlatılacaksa, delil dosyanızı (makbuzlar, yazışmalar, genel kurul kararları) hazırlayın.
- Somut hukuki tavsiye için avukata yönlendirin; yöneticinin rolü alacak takibinde bilgi ve evrak sağlamaktır.
Tapu devri sonrası sorumluluk nasıl değişir?
Tapu devriyle birlikte yeni malik, devir tarihinden sonra doğacak ortak giderlerden sorumludur. Önceki malik veya kiracı dönemine ait alacaklar için yönetim önceki malike ve borçluya yönelik icra veya hukuk yollarına başvurabilir. Bu nokta yönetici için en sık karışan konudur; yazılı belgelerle tarihler net olarak gösterilmelidir.
Yargıtay içtihatlarına göre (genel atıf) geçmiş dönem aidatlarının tahsili için maliklerin hukuki sorumluluklarının araştırılması gerekir; somut hüküm olgulara göre değişir.
Pratik öneri: Süreci dijitalleştirme ile hata oranını azaltın
Taşınma, ödeme ve depozito kayıtlarını manuel tutmak hata riskini artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araç; aidat tahakkuku, ödeme takibi, SMS bildirimleri ve makbuz kaydı ile süreci izlenebilir kılar. Denemek isterseniz hızlı kayıt adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınırken aidatı ödemediyse yönetici önce kime başvurmalı?
Öncelikle malike yazılı bildirim yapılır; kiracı sözleşmesinde aidat hükmü varsa kiracıya da bildirim gönderilir. Tahsilat için yönetim önce malikten talep eder, gerekirse hukuki yola başvurur.
Depozito yönetici tarafından doğrudan mahsup edilebilir mi?
Hayır; depozito genelde malik ile kiracı arasındadır. Yönetici depozitoya doğrudan müdahale edemez; malik mutabakatı veya mahkeme/icra kararı gerekir.
Tapu devri aidat borcunu ortadan kaldırır mı?
Hayır; tapu devri sonraki dönem aidat sorumluluğunu yeni malike devreder; geçmiş döneme dair borçlar önceki malik/borçluya karşı tahsil edilir.
Kısmi ödeme yapıldıysa gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizinin hangi kalemden düşüleceği yazılı talimata bağlıdır; talimat yoksa genelde masraflar ve faizler öncelikli kapatılır. Oran yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenir.
İcra başlamadan önce yönetici hangi belgeleri hazırlamalı?
Aidat dökümü, ödeme makbuzları, kiracı-malik sözleşmeleri, tapu senedi/kayıtları, gönderilen ihtarname ve iletişim kayıtları, genel kurul kararları gibi deliller hazırlanmalıdır.
