Her sabah işe çıkarken merdiven sahanlığında komşunuzun ayakkabı dolabını, bisikletini ve bir köşeye istiflediği koli yığınını aşmak zorunda kalıyorsunuz. Bir başka komşu ise ortak bahçenin bir bölümünü çitle çevirip kendi kullanımına almış. Ortak alanların kişisel kullanıma kapatılması, apartman hayatının en sinir bozucu ve aslında en net hukuki çözümü olan sorunlarından biridir.
Hangi Alanlar "Ortak" Sayılır?
İşgalden söz edebilmek için önce alanın ortak olup olmadığını bilmek gerekir. Aksi kararlaştırılmadıkça aşağıdaki yerler ortak kabul edilir:
- Merdivenler, merdiven sahanlıkları ve koridorlar.
- Giriş holü, asansör ve asansör boşluğu.
- Çatı, teras, bina cephesi ve dış duvarlar.
- Bahçe, otopark, sığınak ve ortak depolar.
- Ana tesisat boşlukları, su deposu, kazan dairesi.
Ortak Alanı İşgal Etmek Neden Hukuka Aykırı?
KMK m.18, kat maliklerinin birbirini rahatsız etmemek ve ortak yerlerden yararlanırken doğruluk kurallarına uymakla yükümlü olduğunu söyler. m.19 ise kat maliklerinin, kurul kararı olmadıkça ortak yerlerde inşaat, değişiklik ve renk değişikliği yapamayacağını düzenler. Yani sahanlığı depo yapmak, bahçeyi çitle bölmek veya cepheye sundurma eklemek, kurul kararı olmadan yapılamaz.
| Eylem | Hukuki Durum |
|---|---|
| Sahanlığa dolap/koli istifi | ✅ İşgal — kaldırılması istenir |
| Bahçenin bir kısmını çitleme | ✅ İşgal — eski hale getirme |
| Cepheye izinsiz sundurma/klima kapama | ✅ Kurul kararı gerekir |
| Çatıyı kişisel depo yapma | ✅ İşgal — müdahale edilir |
Adım Adım Ne Yapılır?
- Yöneticiye bildirin: İşgali yazılı olarak yöneticiye iletin; yönetici, ortak yerlerin korunmasından sorumludur.
- İşgal eden komşu uyarılır: Yönetici, eşyaların kaldırılması/eski halin sağlanması için makul süre vererek yazılı uyarı yapar.
- Karar defterine işlenir: Uyarı ve süreç kayıt altına alınır; gerekirse kat malikleri kurulunda gündeme getirilir.
- Sonuç alınamazsa: KMK kapsamında müdahalenin men'i ve eski hale getirme için hukuki yola başvurulabilir; ayrıca yangın tahliyesini engelleyen işgaller acil sayılır.
Güvenlik Boyutunu Asla Göz Ardı Etmeyin
Eski Hale Getirme Yükümlülüğü
Ortak yere kurul kararı olmadan müdahale eden kişi, kural olarak masrafı kendisine ait olmak üzere eski hale getirmekle yükümlüdür. Bu, işgalin türüne göre eşyaların kaldırılması, çitin sökülmesi veya cepheye yapılan eklentinin giderilmesi şeklinde olabilir. İşgal sürdükçe diğer maliklerin yararlanma hakkının ihlali devam ettiğinden, zamanaşımı savunmaları bu tür devam eden ihlallerde sınırlı etki gösterir.
Sıkça Sorulan Sorular
Komşu sahanlığa eşya koyabilir mi?
Sahanlık ortak yerdir; kurul kararı olmadan kalıcı eşya/dolap konulması işgaldir. Yönetici uyarısıyla kaldırılması istenebilir.
Bahçenin bir kısmını yıllardır kullanan komşu hak kazanır mı?
Ortak yerin uzun süre kullanılması kalıcı bir mülkiyet/kullanım hakkı doğurmaz. Kurul yeni bir düzenleme yapabilir ve eski hale getirme istenebilir.
Yönetici işgali kaldırmazsa ne yapabilirim?
Kat malikleri kuruluna taşıyabilir, gerekirse KMK kapsamında müdahalenin men'i ve eski hale getirme için hukuki yola başvurabilirsiniz.
Klima dış ünitesini cepheye takmak işgal mi?
Cephe ortak yer olduğundan, ortak görünümü ve yapıyı etkileyen eklentiler kural olarak kurul kararına tabidir; izinsiz montaj sorun yaratabilir.
İşgali kendim kaldırabilir miyim?
Komşunun eşyasına kendiniz müdahale etmeniz yeni uyuşmazlık doğurabilir. Önce yönetici ve yazılı süreç izlenmeli; somut durumunuz için bir uzmana danışmanız yerinde olur.
