Akşam evde çamaşır makinesi çalışırken kapı ziline gelen yüksek su faturası bildirimi: 12 dairelik apartmanda ortak sayaç arızası tespit edilmiş, herkes beklenmedik farkla karşılaşmış — yöneticiye gelip "bunu nasıl böleceksiniz?" diye soruyorlar. Bu rehber, böyle bir durumda hangi hukuki çerçeveye göre hareket edeceğinizi ve yönetim olarak hangi adımları uygulamanız gerektiğini özetler.
Ortak sayaç muhtemel senaryoları ve hukuki çerçeve
Önce tanımlar: "ortak sayaç" genelde apartman veya sitenin ortak alan su tüketimini ölçen sayaçtır; bağımsız bölümlere ait sayaçlar ayrı ölçer. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderler ve ortak tesisata ilişkin sorumluluklar öne çıkar. KMK esaslarına göre ortak tesisata ilişkin bakım-onarım giderleri ortak giderdir; bireysel tesisat arızalarından kaynaklanan zararlar ise genellikle daire sahibine aittir. Somut tespit için teknik rapor ve genel kurul kararları önem taşır.
Adım adım yapılması gereken ilk tespitler
Yönetici olarak ortaya çıkması gereken işlemler kısa ve net olmalı:
- Sayaç arızası bildirimi alındığında derhal yetkili su kurumuna yazılı bildirim ve sayaç okuma talebi gönderin.
- Teknik inceleme isteyin: su idaresinin sayaç muayenesi veya bağımsız tesisatçı raporu alın.
- Arızanın ortak sayaçtan mı yoksa bireysel bağlantılardan mı kaynaklandığını raporla tespit edin.
Ortak sayaç arızası sonucu oluşan tüketim farkının paylaşılması
Tespit sonucu iki ana durum çıkar:
- Arıza ortak sayaçtan kaynaklanıyor ve fazla tüketim ortak alandan kaynaklanıyorsa: gider ortak gider olarak genel kurula sunulur ve işletme projesi/arasa payı esasına göre tahakkuk ettirilir.
- Arıza bireysel abonelik/bağımsız bölüm bağlantısından kaynaklanıyorsa: ilgili bağımsız bölüme ait tüketim farkı o malik/ikamet edene yüklenir.
Genel uygulamada yönetim, teknik rapor doğrultusunda tahakkuku yapar; itiraz durumunda konunun genel kurulda tartışılması ve karar alınması yoluna gidilebilir. Kararın dayanağı işletme projesi ile KMK ilkeleridir.
İtiraz, delil ve hesaplama usulleri
Malikler veya kiracılar farkın adil paylaşımını isterse uygulanacak yöntemler:
- Su idaresinin eskalasyon raporu veya mühendisin sayaç muayene raporu delil kabul edilir.
- Geriye dönük tüketim farklılıkları varsa dönemsel ortalama tüketim üzerinden tahmini dağıtım yapılabilir; hesaplama yöntemi yazılı karara bağlanmalıdır.
- Genel kurul; arsa payı, eşit dağıtım veya tüketim tahmini yöntemlerinden birini kararlaştırabilir. Kararın uygulanması bağlayıcıdır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Ortak sayaç arızası ve ortak kullanım fazlası | ✅ Ortak gider olarak tahakkuk |
| Bireysel tesisat veya abone hatası | ✅ İlgili daireye faturalama |
Yönetici için pratik belgeler ve süreç takvimi
Hızlı ve hukuken sağlam bir süreç için yönetici şu belgeleri düzenlemeli/sağlamalıdır:
- Sayaç arıza ihbar formu (tarih/başvuru sahibi/okuma notu)
- Su idaresi veya yetkili teknisyenin muayene raporu
- Genel kurul kararı (varsa) veya yönetim kurulu tutanağı
- Hesaplama tablosu: hangi döneme ait tüketim, hangi pay/hesaplama metoduyla bölündüğü
Yönetimin dijitalleştirme seçeneği ve iç link
Bu tür süreçlerde belge takibi, itiraz kayıtları ve tahakkuk hesaplamalarını düzenli tutmak işlerinizin hızını ve delil gücünü artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar; sayaç okumaları, rapor saklama, aidat/tahakkuk modülleri ve iletişim kayıtlarını merkezi olarak tutmaya yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaç arızası sonucu çıkan fazla tüketim hemen ortak gider midir?
Hayır. Önce arızanın kaynağı teknik raporla belirlenmelidir; ortak kaynaktan kaynaklanıyorsa ortak gider, bireyselse ilgili daireye yansıtılır.
Teknik rapor istemek için su idaresine kim başvurmalı?
Yönetici veya yönetim kurulu başvurabilir; başvuru yazılı yapılmalı ve rapor tüm maliklere bildirilmeli, saklanmalıdır.
Genel kurul hesaplama yöntemini sonradan değiştirebilir mi?
Evet; ortak giderlerin paylaşım şeklini genel kurul belirler. Ancak geriye dönük işlem ve hakkaniyet ilkeleri gözetilmelidir.
Tüketim farkı için borçlu çıkan malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz teknik delil ve hesaplama yöntemi ile çözülür; anlaşma olmazsa somut durum avukata taşınabilir — sonuçları olasılığa göre değişir, somut hukuki tavsiye için uzmanına danışın.
Sayaç arızası nedeniyle yöneticinin ceza veya sorumluluğu olur mu?
Yönetici, gerekli bildirim ve tespit işlemlerini yapmazsa kusuru ölçülebilir; KMK çerçevesinde malikler soruşturabilir. Belgeleri düzenli tutmak riski azaltır.
