Komşular ortak genel kurul çağrısı yapmış; bir malik dairesini satıyor, yeni malik de aynı gün tapuyu alıyor. Ama birkaç ay sonra kapıcı işten ayrılıyor ve kıdem tazminatı talep ediyor — yönetici genel kurula gelip "kıdemi kim ödeyecek?" diye soruyor. Bu senaryo küçük apartmanlarda sık görülür: satış-devrinde kapıcıya bağlı kıdem yükümlülüğü nasıl devrolur, hangi tarihler ve hangi belge önemli? Bu rehberde hem hukuki çerçeveyi hem de pratik yönetici adımlarını açıklıyorum.
1. Hukuki çerçeve: İş ilişkisinin tarafları ve kıdem tazminatı
Kıdem tazminatı iş hukuku kapsamında değerlendirilir; temel dayanak 4857 sayılı İş Kanunu düzenlemeleri ile şekillenir. KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) yönetici ve genel kurul yetkilerini düzenler, ancak işveren-işçi ilişkisinin kimde olduğu esas belirleyicidir.
2. Satış (tapuda devir) kıdem sorumluluğunu otomatik devretmez
Bir bağımsız bölümün tapu devri, işveren sıfatını veya kapıcı iş sözleşmesindeki tarafı otomatik olarak değiştirmez. Yani daire satışı tek başına kapıcının iş ilişkisinin kime ait olduğunu değiştirmez; bu ilişki sözleşme, bordro, SGK kayıtları ve uygulamada kimin maaşı ödediği ile anlaşılır.
Pratikte görülen durumlar:
- Eski malik doğrudan maaş/pay alıyorsa ve işveren sıfatı eski malik üzerinde görünüyorsa kıdem talebi önce eski malike yönelir.
- Yönetim (kat malikleri kurulu) veya görevlendirdiği gerçek kişi/şirket işveren görünüyorsa sorumluluk yönetim tarafında olur.
- Yeni malik, satış anında işin devralındığını yazılı olarak üstlenmişse veya yeni malik maaş ödemelerini devraldığını belgeleyip uyguluyorsa sorumluluk ona geçebilir.
3. Kanun ve uygulama: Yönetim kararları, SGK ve bordro belgeleri
Kıdemin kime ait olduğunun tespiti için ilgili belgeler önemlidir. Özellikle SGK işe giriş/çıkış bildirgeleri, bordro kayıtları, maaş ödeme dekontları, hizmet sözleşmesi ve genel kurul kararları delil olarak kullanılır. KMK doğrudan kıdemi düzenlemez; ama KMK kapsamındaki genel kurul kararları yönetsel yetki ve kaynak (aidat) sağlama açısından önemlidir.
| Delil/Tespit | Ne gösterir? |
|---|---|
| SGK işe giriş bildirgesi | ✅ İşverenin kim olduğunu resmi kayıtta gösterir. |
| Bordro & banka dekontu | ✅ Maaşı kimin ödediğini ispatlar. |
| Genel kurul kararı/yönetim sözleşmesi | ✅ Yönetimin işverene ilişkin yetkisini ve ödeme kaynaklarını gösterir. |
4. Satış, devretme ve iyi uygulama adımları (yönetici için)
Tapu devri sürecinde yönetici ve genel kurulun alacağı önlemler ileride uyuşmazlık çıkmasını engeller. Aşağıda pratik adımlar var:
- Satış bildiriminde: satıcıdan kapıcıya ilişkin mevcut sözleşme, bordro ve SGK kayıtlarını isteyin.
- Genel kurulda veya yazılı bir protokolle; satış sırasında kıdem devri veya sorumluluk paylaşımı varsa belgeleyin.
- Yeni malik işe ödeme üstleniyorsa yazılı taahhüt alın; aksi halde sorumluluğun kimde kalacağı netleştirilmelidir.
- SGK kayıtlarında eksik/yanlış işveren görünüyorsa işverenliğin netleşmesi için SGK ve bordro düzeltmelerini sağlayın.
- Uyuşmazlık halinde delilleri saklayın; aidat hesaplarına işlenebilecek ortak giderler için genel kurul kararı gerekebilir (KMK m.20 çerçevesi dikkate alınır).
5. Aidata yansıtma ve KMK m.20 ilişkisi
Kapıcı ücretleri ortak gider kapsamındaysa KMK m.20 uyarınca aidata yansıtılır. Ancak kıdem tazminatı, ihbar veya işçilikten doğan tek seferlik yükümlülüklerin aidata nasıl yansıtılacağı yönetim planına ve genel kurul kararına bağlıdır.
Pratik öneriler:
- Eğer kıdemle ilgili ekstra bir ödeme ortak gider niteliği kazanacaksa, genel kurul kararı alın. Karar defterine yazılmalı ve duyuru yapılmalıdır.
- Genel kurul kararı olmadan yönetici tek taraflı olarak aidata yansıtma yapmamalıdır; aksi halde karar eksikliğine bağlı itirazlar doğabilir.
6. Uyuşmazlık olursa izlenecek yol (genel rehber)
Taraflar arasında sorumluluk anlaşmazlığı çıkarsa; önce yazılı belgelerle (SGK, bordro, banka dekontu, genel kurul kararları) somut tespit yapılır. Kıdem talebi işçi tarafından iş mahkemesine taşınabilir; mahkeme somut işveren-işçi ilişkisinin kimde olduğunu tayin eder. Bu tür somut hukuki uyuşmazlıklarda bir iş hukuku avukatına danışılması uygundur — her olayın koşulu farklıdır, bu rehber hukuki tavsiye yerine genel bilgi sunar.
7. Dijital süreçle riski azaltma: kayıt ve ödemeleri netleştirin
Satış/devretme sürecinde ödeme kayıtlarının, bordroların ve SGK bildirgelerinin düzenli tutulması uyuşmazlığı büyük ölçüde önler. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz aidat, bordro ve dekont takibini kolaylaştıran araçlardan yararlanabilirsiniz; örneğin BYönetim ile apartmanınızın bordro, aidat tahakkuku ve ödeme kayıtlarını merkezi ve izlenebilir şekilde tutabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri otomatik olarak kapıcı kıdemini devreder mi?
Hayır. Tapu devri işverenliğin veya iş sözleşmesinin tarafını otomatik değiştirmez; SGK ve bordro kayıtları, ödeme pratikleri belirleyicidir.
Kıdem talebi önce kime yöneltilir?
İlk etapta SGK ve bordro kayıtlarında işveren olarak görünen kişiye veya yönetim/sorumlu işveren olarak uygulamada hareket edene yönelir.
Genel kurul kıdem ödemesini aidata yansıtabilir mi?
Evet; ancak bunun için açık bir genel kurul kararı gerekir. Yönetici tek taraflı olarak böyle bir yükü aidata yansıtamaz.
Satış sırasında yeni malik kıdemi üstlendiğini yazılı beyan ederse sorumluluk değişir mi?
Evet; yazılı ve belgelenmiş bir üstlenme, taraflar arasında sorumluluğun devri açısından güçlü delil oluşturur. Yine de resmi kayıtların (SGK vb.) güncellenmesi gerekir.
Uyuşmazlıkta hangi belgeler en güçlü delildir?
SGK işe giriş/çıkış bildirgeleri, bordrolar ve banka ödeme dekontları en güçlü delillerdir; ayrıca genel kurul kararları, hizmet sözleşmeleri ve tarafların yazılı taahhütleri önem taşır.
