Aylık rutin aidatları ödemek genellikle sorun yaratmaz ancak konu binanın çatısının akması veya asansörün tamamen yenilenmesi gibi büyük masraflara gelince işler değişir. Yönetimden gelen yüksek meblağlı bir ödeme talebi, akıllara hemen o kritik soruyu getirir: Bu yüklü faturayı kim ödeyecek? Kiracılar "Bu benim sorunum değil" derken, ev sahipleri masrafı kiracıya yansıtmak isteyebilir.
Peki, bu bitmek bilmeyen tartışmada aslında kim haklı? Hukuk, bu anlaşmazlıklara çok net bir çizgi çekiyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman masraflarını "olağan kullanım" ve "demirbaş/yapısal" olarak ikiye ayırıyor. Gelin, hangi masrafı kimin ödemesi gerektiğine kanunların gözünden bakalım.
Kiracının Ödemesi Gereken Masraflar (Olağan Kullanım Giderleri)
Kanunlara göre kiracı, mülkün sağladığı hizmetlerden aktif olarak yararlanan taraftır. Bu nedenle, evin veya apartmanın günlük işleyişiyle ilgili rutin masraflar kiracının sorumluluğundadır.
- Apartman ve Site Aidatları: Binanın temizliği, ortak alanların elektriği, su giderleri ve kapıcı/personel maaşları gibi düzenli harcamalar kiracıya aittir. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)
- Asansörün Rutin Bakımı: Asansörü günlük hayatta aktif olarak kiracı kullandığı için, her ay yapılan standart periyodik bakım ücretlerini kiracı öder. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)
- Küçük Çaplı Onarımlar: Kullanıma bağlı olarak eskiyen musluk contaları, patlayan ampullerin değişimi veya kırılan bir camın takılması kiracının yükümlülüğündedir. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 317)
- Boya ve Badana İşleri: Evin kullanımı sırasında kirlenen duvarların boyatılması, olağan kullanım kapsamında değerlendirilir ve kiracı tarafından karşılanır.
Ev Sahibinin Ödemesi Gereken Masraflar (Demirbaş ve Yapısal Giderler)
Mülk sahibi (kat maliki), evi kiracıya "kullanıma elverişli" bir şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumu korumakla yükümlüdür. Binanın iskeletini ilgilendiren, mülkün değerini doğrudan artıran kalıcı masraflar her zaman ev sahibinin cebinden çıkar.
- Asansörün Büyük Arızaları: Asansör motorunun yanması, ana beyninin bozulması veya parçalarının tamamen değişmesi gibi yüksek maliyetli durumlar "demirbaş" yenilemesidir. Bu masrafı kesinlikle ev sahibi öder. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 301-303)
- Çatı Tamiratı ve İzolasyon: Çatı, binanın ortak alanıdır ve yapılan tamirat doğrudan mülkün ömrünü ve değerini korur. Kiracının çatı masrafına katılması beklenemez. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 301)
- Kombi Değişimi: Evdeki kombi arızalanıp tamir edilemez hale geldiyse, yenisini almak ev sahibinin görevidir. Kombi, o evin ayrılmaz bir demirbaşıdır. (Kanuni Dayanak: TBK Madde 301-303)
- Dış Cephe Mantolama ve Boyası: Binaya ısı yalıtımı (mantolama) yapılması, evin değerini artırdığı için doğrudan kat malikini (ev sahibini) ilgilendiren bir yatırım masrafıdır. (Kanuni Dayanak: KMK Madde 19)
Acil Durumlarda Ne Olacak? (Masrafları Kiradan Düşmek)
Diyelim ki kışın ortasında kombi tamamen bozuldu (veya su borusu patladı) ve ev sahibinize o an ulaşamıyorsunuz. Bekleyecek vaktiniz yok ve sorunu kendi cebinizden usta çağırarak çözdünüz.
Hukuk sistemimiz burada kiracıya "mahsuplaşma" (kiradan düşme) hakkı tanır. Ev sahibinin ödemesi gereken demirbaş niteliğindeki bir masrafı kiracı karşıladıysa, bu tutarı bir sonraki ayın kira bedelinden kesebilir.
- Önemli Not: Bu hakkı kullanırken işlemi mutlaka faturalandırdığınızdan ve ev sahibinize yazılı bir bilgilendirme (mümkünse fatura görseliyle birlikte) yaptığınızdan emin olun.
Bir apartman veya siteye ait giderlerin kime ait olduğu konusu yoruma açık bir mesele değildir. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu bu konudaki sınırları net bir şekilde çizmiştir: Kullanıma bağlı rutin masraflar kiracının, mülke değer katan kalıcı (demirbaş) masraflar ise ev sahibinindir!
