Salonun tavanında önce ufak bir leke belirir, birkaç gün sonra boya kabarır, derken alçı parçaları düşmeye başlar. Üst kattaki komşunuzun kapısını çalarsınız; o ise "bizde hiçbir sorun yok" der ve kapıyı kapatır. Türkiye'deki apartmanlarda en sık yaşanan komşuluk uyuşmazlıklarından biri budur. Peki tavanınızdan akan suyun zararını kim karşılar? Cevap, suyun nereden kaynaklandığına göre tamamen değişir.
Önce Kaçağın Kaynağını Belirleyin
Sorumluluğun kime ait olduğunu bulmanın tek yolu, suyun nereden geldiğini tespit etmektir. Üç temel ihtimal vardır:
- Üst dairenin özel tesisatı: Banyo, mutfak, kombi veya makine bağlantısı gibi yalnızca o bağımsız bölüme ait bir borudan sızıyorsa sorumluluk kural olarak üst kat malikine aittir.
- Ortak tesisat: Bina geneline hizmet eden ana kolon, dikey gider hattı, su deposu veya çatı izolasyonu kaynaklıysa zarar ortak gider niteliğindedir; tüm kat malikleri arsa payı oranında katılır.
- Çatı veya dış cephe: En üst katlarda sızıntı çoğu zaman çatı yalıtımı veya teras izolasyonundan gelir ve bu da ortak yer sayılır.
Kusur ve Sorumluluk: Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?
KMK m.19, her kat malikinin ana gayrimenkulün bakım ve korunmasına özen göstermekle yükümlü olduğunu, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım veya değişiklik yapamayacağını düzenler. Üst komşunun ihmali (örneğin yıllardır akıttığı bir tesisatı tamir ettirmemesi) varsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun haksız fiil hükümleri devreye girer ve oluşan zararı tazmin etmesi gerekir.
Önemli bir ayrım: Bina malik tarafından oturuluyorsa muhatap maliktir; daire kiracıdaysa, kiracının kullanımdan kaynaklanan kusuru varsa kiracı da sorumlu olabilir. Ancak yapısal/tesisat kaynaklı kalıcı arızalarda muhatap genellikle maliktir.
Zararı İspatlamak: Delil Tespiti Olmazsa Olmaz
Komşunuz sorumluluğu kabul etmiyorsa, en kritik adım kaçağın kaynağını ve zararın boyutunu tarafsız biçimde belgelemektir.
- Zararı fotoğraf ve videoyla, tarih görünür şekilde kaydedin.
- Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edin; mahkeme bilirkişiyle kaçağın kaynağını saptar.
- Onarım faturalarını, ekspertiz ve boya/badana giderlerini saklayın.
- Yöneticiye ve ilgili komşuya yazılı (noterden ihtarname tercih edilir) bildirim yapın.
Kim Hangi Onarımı Yaptırır?
| Kaçağın Kaynağı | Sorumluluk |
|---|---|
| Üst dairenin banyo/mutfak tesisatı | ✅ Üst kat maliki |
| Ana kolon / dikey gider hattı | ✅ Ortak gider (tüm malikler) |
| Çatı / teras izolasyonu | ✅ Ortak gider |
| Su deposu / hidrofor | ✅ Ortak gider |
Komşuyla Anlaşma Yolları
Mahkeme her zaman ilk seçenek olmamalı. Önce yöneticinin aracılığıyla, gerekirse arabuluculuk yoluyla çözüm denenir. Çoğu su kaçağı uyuşmazlığı, kaynağı netleştiren bir bilirkişi raporundan sonra tarafların anlaşmasıyla biter. Tutar yüksekse veya karşı taraf sürekli erteliyorsa, KMK ve TBK kapsamındaki haklarınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu "tesisatı ben yaptırmadım, eski malikten kalma" derse zararı yine o mu öder?
Kural olarak evet. Tesisatın o bağımsız bölüme ait olması yeterlidir; mevcut malik, kendi dairesindeki tesisatın bakımından sorumludur. Eski malike rücu etmesi kendi iç meselesidir.
Zarar ortak çatıdan geliyorsa parayı kim verir?
Çatı ortak yer olduğundan onarım gideri tüm kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır; en üst kat sakini tek başına yükümlü değildir.
Delil tespiti zorunlu mu?
Zorunlu değil ama karşı taraf inkar ediyorsa son derece önemlidir. Bilirkişi destekli tespit, kaynağı tarafsız biçimde belgeleyerek ileride ispat yükünü hafifletir.
Kiracı oturuyorsa kime başvurmalıyım?
Yapısal/tesisat kaynaklı kalıcı arızalarda muhatap genellikle maliktir. Kullanım hatasından (örneğin taşan küvet) doğan ani zararlarda kiracının da sorumluluğu gündeme gelebilir.
Anlaşamazsak süreç ne kadar sürer?
Her olay farklıdır; kaçağın kaynağı, zararın tutarı ve tarafların tutumuna göre değişir. Kesin süre ve strateji için somut belgelerle bir uzmana/avukata danışmanız en doğrusudur.
