Akşam eve geldiğinizde salon tavanında giderek büyüyen bir leke, ardından damlayan su buluyorsunuz. Üst kattaki komşunun banyo tesisatından sızıntı olduğu anlaşılıyor. Komşu "benim dairemde su yok ki" diyerek sorumluluğu kabul etmiyor, sizin de tavanınız, boyanız, belki mobilyanız zarar görmüş durumda. Su kaçağı uyuşmazlıkları Türkiye'deki komşuluk anlaşmazlıklarının başında gelir ve çözümü, sızıntının kaynağına göre değişir.
Önce Soru: Tesisat Kişisel mi, Ortak mı?
Sorumluluğun yönünü belirleyen ilk ayrım, suyun hangi tesisattan kaçtığıdır:
- Kişisel (bağımsız bölüme ait) tesisat: Daire içindeki musluk, sifon, banyo/mutfak bağlantıları, fayans altı su yalıtımı genelde o dairenin malikine aittir. Buradan kaynaklanan kaçağın tamiri ve verdiği zarar kural olarak daire sahibinin sorumluluğundadır.
- Ortak tesisat: Tüm binayı besleyen ana kolon (dikey iniş hatları), çatıdan gelen su, ortak su deposu gibi yapılar Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 anlamında ortak yer sayılır. Buradan doğan kaçağın onarımı ve hasarı kural olarak tüm kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır.
Kusur ve Zarar: TBK Ne Diyor?
Su kaçağının verdiği zararda kural olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun haksız fiil ve yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin hükümleri devreye girer. Komşunun ihmali (ör. uzun süredir sızdırdığı bilinen bir tesisatı tamir ettirmemesi) varsa, oluşan zarardan sorumlu tutulması gündeme gelir. Bina veya tesisatın yapımındaki/bakımındaki bozukluktan doğan zararlarda ise yapı maliki sorumluluğu söz konusu olabilir.
Komşu Tamiri Yaptırmazsa veya Daireye Girmeye İzin Vermezse
Kaçağın kaynağı üst dairenin içindeyse, tespit ve onarım için o daireye girmek gerekebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, ortak yapının veya başka bağımsız bölümlerin zarar görmesini önlemek için gerekli durumlarda kat malikinin, dairesine girilmesine ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorunda olduğunu düzenler. Yani "daireme giremezsiniz" diyerek zorunlu bir onarımı süresiz engellemek hukuken korunmaz.
Adım Adım Ne Yapmalısınız?
- Suyu mümkünse ana vanadan kesip hasarın büyümesini durdurun.
- Hasarı ve sızıntıyı detaylı fotoğraf/videoyla belgeleyin.
- Üst komşu ve yöneticiyle iletişime geçip durumu yazılı bildirin.
- Bağımsız bir tesisatçıyla kaçağın kaynağını (kişisel mi, ortak mı) tespit ettirin.
- Kaynağa göre tamir ve hasar masrafının kime ait olduğunu belirleyip uzlaşma deneyin.
- Uzlaşma olmazsa tespit raporlarıyla birlikte hukuki danışmanlık alın.
Bu tür olaylarda en büyük zorluk, kimin neyi kabul ettiğini ve hangi kararın alındığını sonradan kanıtlayamamaktır. Binanızı BYönetim'de oluşturup arıza bildirimlerini, yönetici yazışmalarını ve karar defterini dijital tutarsanız; "şu tarihte bildirdim, şu karar alındı" demek kolaylaşır. Ortak tesisattan kaynaklanan onarım gideri çıktığında ise masrafı arsa payına göre tüm bağımsız bölümlere otomatik tahakkuk ettirebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun banyosundan su sızıyorsa tamiri kim öder?
Kaçak o dairenin kişisel tesisatından geliyorsa kural olarak tamir ve verdiği zarar üst komşuya aittir. Kaynak ortak kolon/tesisat ise masraf tüm kat maliklerine arsa payına göre dağıtılır.
Tavanımın boyası ve mobilyam bozuldu, bedelini isteyebilir miyim?
Kusur ve zarar ilişkisi kanıtlanırsa, oluşan zararın tazmini TBK kapsamında gündeme gelebilir. Sonuç delillere ve somut duruma bağlı olduğundan bir uzmana danışmanız yerinde olur.
Komşum tesisatçıyı eve almıyor, ne yapabilirim?
KMK m.19, ortak yapıyı veya diğer daireleri korumak için gerekli işlere katlanma yükümlülüğü getirir. Görüşme sonuç vermezse durumu yöneticiye yazılı bildirip resmi tespit yollarını değerlendirmek gerekir.
Sigortam su kaçağı hasarını karşılar mı?
Konut/eşya sigortanızın "su baskını/dahili su" teminatı varsa kapsama girebilir. Poliçe şartları değişkendir; sigorta şirketinize ve poliçenize bakmanız gerekir.
Destek Asistan
Temsilcimizle site üzerinden yazışmak için iletişim bilgilerinizi girin.
Kişisel verileriniz mevzuata uygun işlenir.
