Akşam eve geldiğinizde mutfağı kapatamıyor, balkonda oturmak bile imkânsız hale geliyor: üst komşunun banyo giderinden gelen sülfürlü koku bir aydır düzenli geri geliyor. Komşular şikâyetçi; yönetici hangi adımları atmalı, masrafı kim üstlenir? Bu rehber adım adım olayın teknik, hukuki ve uygulama boyutunu 2026 koşullarında anlatır.
Sorunun kaynağını teknik olarak tespit etme
Önce tanı: Koku genellikle bakteriyel çürümeye bağlı hidrojen sülfür (çürük yumurta kokusu) veya kanalizasyon gazıdır. Kaynakler:
- Daire içindeki lavabo/sifon su sızdırması veya sifon kuruması
- Ortak pis su (atayolu) hattındaki tıkanıklık/geri akış
- Çatı/çoklu kat vantilasyon (havalandırma) hattı sorunu
Tavsiye: Önce uzman bir sıhhi tesisatçıya tespit yaptırın; rapor tarihli ve fotoğraflı olsun. Teknik rapor, ileride yönetim kurulunda karar veya ihtilaf durumunda delil olur.
Hukuki sorumluluğun belirlenmesi: ortak mı, özel mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak tesisatlar, blokun ortak kullanımına yönelik ve binanın tesisat çizelgelerinde ortak olarak belirlenmiş borular/kanallardır. Koku kaynağı:
- Eğer sorun daire içindeki sifon, gider bağlantısı veya izolasyon eksikliğinden kaynaklanıyorsa bu, genellikle bağımsız bölüm maliki sorumluluğundadır.
- Sorun apartmanın pis su hattı, bacası veya ortak havalandırma kolundan kaynaklanıyorsa kat malikleri ortak payda masraflarıyla müdahale eder.
Yani önce teknik tespit, sonra sorumluluk dağılımı. Yönetim planı veya kat mülkiyeti kayıtlarındaki tesisat şeması bu ayrımı netleştirir.
Yönetici ve Kat Malikleri Kurulunun izleyceği adımlar
Pratik yol haritası:
- Derhal tespit isteyin: Yönetici, komşu talepleri üzerine yetkili tesisatçı/uzman çağırmalı.
- Geçici önlem: Kokuya neden oluyorsa binanın ortak bacası havalandırma kontrolü ve gerekirse kısa süreli bakım (örn. boru yıkama) yapılmalı.
- Raporu bekleyin ve sorumluluğu belirleyin: Rapor ortak hatta derse genel kurul harcama kararı, daire içiyse ilgili malik bilgilendirilir.
- Maliyet paylaşımı: KMK ve yönetim planı doğrultusunda masraflar ortak veya özel olarak kayda geçirilir.
Yönetici bu süreçte bilgilendirme ve koordinasyon görevini üstlenir; masrafların aidata yansıtılması veya doğrudan ilgili malikin faturalanması için tutanak ve karar gerekir.
Masraf paylaşımı nasıl hesaplanır? Örnek durumlar
Genel ilkeler:
- Ortak tesisat arızası: KMK ve yönetim planına göre arsa payı oranında ortak gider.
- Bağımsız bölüm içi arıza: ilgili kat malikinin sorumluluğu; yönetim yalnızca koordinasyon ve gerektiğinde icap işçilik desteği sağlayabilir.
- Karışık neden (bağımsız bölümden kaynaklanan ama ortak hatta hasar oluşturan): sorumluluğun tespiti için rapor gerekir; genellikle kusur oranına göre ödeme söz konusu olur.
Örnek tablo:
| Sorun | Masrafın Paylaşımı |
|---|---|
| Ortak baca tıkanıklığı | ✅ Arsa payına göre ortak gider |
| Daire içi kuruyan sifon veya bağlantı | ✅ İlgili malik öder |
İhtilaf, rapor ve karar defteri: ispat için yapılması gerekenler
Uzun vadeli olası hukuki ihtilaflarda yöneticinin izlemesi gereken kayıtlar:
- Tarihli fotoğraf ve video kayıtları
- Tespit raporu ve fatura/referans bilgileri
- Yönetici bildirimleri ve malike tebligat kayıtları
- Kat malikleri kurulunda alınan kararın karar defterine işlenmesi (KMK m.35 görevler çerçevesinde yöneticinin koordinasyonu)
Bu belgeler, son çare icra veya dava sürecinde delil olarak kullanılır. Somut hukuki tavsiye gerekiyorsa bir avukattan görüş alınması gerektiğini belirtin; durumun detayına göre farklı sonuçlar çıkar.
Pratik yönetim önerileri ve dijital araç kullanımı
Sık tekrar eden tesisat/koku sorunlarında düzenli takip ve bildirim kolaylaştırır. Yönetici, şikâyetleri, raporları ve harcamaları dijitalleştirmek isterse BYönetim gibi bir platform süreci hızlandırır. BYönetim ile şikâyet takibi, belge depolama, gider-tahakkuk kaydı ve karar defteri entegrasyonu yapılabilir; site yönetiminde şeffaflık artar.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşudan gelen koku ortak tesisattan mı sayılır?
Teknik tespitle belirlenir; ortak hat veya baca kaynaklıysa ortak gider, daire içi bağlantı veya sifon kaynaklıysa ilgili malikin sorumluluğundadır.
Teknik rapor olmadan yönetim masraf çıkarabilir mi?
Ön ödeme veya acil geçici müdahale için sınırlı gider yapılabilir; kalıcı masraf ve aidata yansıtma için rapor ve kurul kararı gerekir.
Masraf ortak çıktıysa aidata nasıl yansıtılır?
Kat malikleri kurulunda alınan karar ve karar defterine işlenen tutarla arsa payına göre aidata tahakkuk ettirilir. Yönetim planı farklı düzenliyse ona göre uygulanır.
Komşu onarımı yapmıyorsa yönetici ne yapmalı?
Yönetici öncelikle yazılı bildirim yapmalı, teknik rapor sunmalı; ısrarlı ihmal varsa kurul kararıyla masrafların kat malikine rücu edilmesi veya hukuki yollara başvurulması gündeme gelebilir (somut hukuki adımlar için avukatınıza danışın).
Rutin temizlik/koruma maliyeti ortak mı?
Ortak bacaların periyodik bakımı ve temizlikleri genellikle ortak giderdir; bu bakım kararı yönetim/kurul tarafından programlanır ve arsa payına göre paylaşılır.
