Akşam uykudan uyanıp salonun tavanında nem lekesi gördünüz; sabah kontrolünde yağmur yok ama üst komşunun gizli kalan klima tahliyesi düzenli olarak damlatıyor. Komşuyla konuşmadan önce hangi adımları izlemeli, delilleri nasıl sağlamalı ve masraf paylaşımı nasıl belirlenir? Bu rehber pratik adımlar ve 2026 uygulamasıyla hukuki dayanaklarıyla anlatır.
1. Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, kişisel mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu bağlamında sorumluluğun belirlenmesi öncelikli konudur. Isıtma-soğutma cihazlarının iç tesisatına ait parçalar genellikle bağımsız bölüm sahibinin kullanımındadır; ancak damlama kaynağı ortak tesisatla bağlantılıysa ortak gider kapsamına giren onarım ve gider tartışması doğar.
2. Kanıta dayalı tespit: hangi delilleri toplayacaksınız?
Uyuşmazlıklarda mahkeme veya bilirkişi süreci öncesi sağlam delil sunmak işleri hızlandırır. Aşağıdaki adımları izleyin:
- Fotoğraf ve video: damlama anı, izlerin yayılımı, rutubet ve sıvanın kabarması; zaman damgası kullanın.
- Su örneği tutanağı: su lekesinin akış yönünü ve sıvının özelliklerini not eden bağımsız gözlemci veya yönetici tutanağı.
- Bina bakım kaydı: geçmiş onarım kayıtları, çatı/ortak drenaj bakımları ve tesisat değişiklikleri.
- Komşu yazılı bildirimleri: yönetime ve üst komşuya yazılı şikayet ve cevapların kopyaları (e-posta/SMS uygundur).
3. Yönetimin ilk müdahalesi: hangi prosedür izlenmeli?
Yönetici, tarafsız biçimde hareket ederek öncelikle olayı kayıt altına almalı ve kısa yol haritası çıkarmalıdır. Uygulanacak adımlar şunlardır:
- Şikayetin yazılı kayıt altına alınması ve hazirun/şikayet defterine işlenmesi.
- Üst komşuya olayı bildiren yazılı uyarı (tespit ve çözüm için makul süre verilmesi).
- Gerekliyse geçici tedbir: zarar gören alanda rutubet kurutma/önleyici işlemler yaptırılması (acil onarım kararı için Genel Kurula başvuru veya yönetici ivedi harcama yetkisi çerçevesinde hareket edilmesi).
- Bilirkişi gerektiğinde yetkili teknik keşif talebi (su kaynağı, tesisat rotası belirlenmesi).
4. Sorumluluğun belirlenmesi ve masraf paylaşımı
Sorumluluk üç olası eksende değerlendirilir: (a) hasar bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa malik/işleten, (b) ortak tesisat veya bina ortak alanından kaynaklanıyorsa yönetim/kat malikleri kurulu ortak gider, (c) kusur paylaşımlı ise pro-rata pay. Somut tespit gereklidir.
- Eğer klima iç ünitesi, hortum veya daire içi tesisat hatasından kaynaklanıyorsa masraflar genelde daire sahibine aittir.
- Su, ortak boru veya çatıda yapılmış müdahaleden dolayı geliyorsa genel gider sayılabilir ve arsa payına göre paylaşılabilir.
- Kazara veya ihmal sonucu ortaya çıkan hasarlarda kusur oranı bilirkişiyle belirlenir; o orana göre talep/mahsub uygulanır.
| Durum | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| İç ünite hortum arızası | ✅ Malik sorumlu |
| Ortak drenaj hattı tıkanıklığı | ✅ Ortak gider (arsa payı ile) |
5. Teknik keşif ve bilirkişi süreçleri
Yönetimin veya mağdur maliklerin talebiyle teknik keşif yaptırmak çoğu zaman çözümün anahtarıdır. Bilirkişi raporu; tesisat bağlantısını, sızıntı noktasını ve hasar maliyetini belirler. Bilirkişi raporu talebi mahkeme veya noter aracılığıyla yapılabilir; yönetici önce idari tespit yaptırabilir.
6. Yönetim pratikleri: iletişim, karara bağlama, tahsilat
Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti uygulamaları doğrultusunda hareket edin. Yazılı bildirim, Genel Kurul kararı veya yönetici yetkisiyle onarım yapıldıysa masrafın tahsili ve hesap işleri şeffaf belgelerle yürütülmelidir. Aidat cetvelleri, onarım faturaları ve şikayet kayıtları saklanmalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hem şikayet kaydını hem de aidat/masraf takibini kolaylaştırmak için BYönetim gibi bulut çözümleri kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/. Dijital kayıt, delil bütünlüğünü ve raporlama kolaylığını artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst kattaki klima tahliyesi suyu kesinlikle üst komşunun sorumluluğunda mı?
Kesin demek için teknik tespit gerekir; iç üniteden kaynaklanıyorsa genelde üst malik sorumludur, ortak tesisattan geliyorsa ortak gider olabilir.
Yönetim acil kurutma yaptırdı; masrafı kim ödeyecek?
Öncelikle acil müdahale yapılması zarar azaltır. Sonrasında kimlik belirlemesi (teknik rapor) ile masrafın malik mi ortak gider mi olduğu tespit edilir; yönetim geçici ödeme yapıp sonrasında tahsilat yapabilir.
Bilirkişi raporu zorunlu mu, yönetici kendi keşfiyle karar alabilir mi?
Yönetici idari tespit yapabilir; ancak sorumluluk ve kusur oranı konusunda uyuşmazlık varsa bağımsız bilirkişi raporu hukuki bağlayıcılık sağlar.
Komşu onarım yapmayı reddederse yönetim ne yapmalı?
Yönetim yazılı bildirim ile sorunu tespit ettirip Genel Kurul kararı veya hukuki yollarla (ör. tazminat/onarım talebi) ilerleyebilir; somut tavsiye için bir avukata danışılması uygun olur.
Delil olarak video yeterli mi yoksa resmî tutanak mı gerekli?
Video ve fotoğraf çok güçlü delillerdir; ancak resmi tespit (yönetici tutanağı, teknik rapor veya bilirkişi raporu) idari ve hukuki süreçte fayda sağlar.
Hangi yasal dayanaklar temel alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu ilkeleri zarar ve tazminat açısından uygulanır. Somut hukuki tavsiye gerektiğinde hukuka uygun uzman desteği alınmalıdır.
