Genel kurul sonrası apartman koridorunda çamaşır makinesi kurulmasını azaltmak isteyen yönetici ile birkaç malik; yönetim planı olmadan koridoru 'ortak kullanım dışı bırakıp' ücretli hale getirmeyi tartışıyor. Hem uygulamada hem mahkemede sıkça sorulan soru: Yönetim planı yoksa veya yetersizse yönetim ortak alanlarda kısıtlama veya kullanım ücreti getirebilir mi?
Özet cevap: Yönetim planı temel, ama bazı tedbirler mümkündür
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) çerçevesinde yönetim planı ortak alanların kullanım koşullarını belirler; plan yoksa ya da hüküm içermiyorsa genel kurul kararları ve Kanun ilkeleri uygulanır. Ancak ortak alanları bütünüyle 'özel kullanıma kapatma' veya bir malik üzerinde tek taraflı ücretlendirme yönetim planı veya açık genel kurul kararı olmadan genelde mümkün değildir. Uygulanabilir önlemler ise geçici tedbirler, genel düzenlemeler ve mahkeme/uyuşmazlık halinde bilirkişi raporuyla desteklenen kararlar olabilir.
1) Yönetim planının rolü ve KMK çerçevesi
Yönetim planı, ortak alanların kullanımı, özel kullanım izni, demirbaş/malzeme ihtilafları gibi hususları düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanırken yönetim planındaki açık düzenleme önceliklidir; yönetim planı yoksa KMK ve genel kurallar uygulanır.
2) Yönetim planı yoksa hangi yetkiler genel kurula aittir?
Ortak alanların kullanımı ve ortak gider paylaşımı gibi temel konular kat malikleri kurulu yetkisindedir. Yönetim planı yoksa, bu konularda karar almak için genel kurul belirleyici olur; kararların bağlayıcılığı için yeterli karar nisabı aranır. Kararların Kanun hükümleriyle çelişmemesi gerekir.
3) Uygulanabilir kısa vadeli tedbirler (yönetici açısından)
Yönetici, acil huzur, emniyet veya zararın önlenmesi amacıyla aşağıdaki adımları atabilir; bunlar kalıcı kısıtlama yerine geçmez ama pratik çözümdür:
- Acil durum ve emniyet gerekçesiyle (yangın çıkışı, tahliye yolları vb.) geçici düzenleme uygulamak.
- Ortak kullanımda açık emniyet riskleri varsa bilirkişi raporu veya teknik görüşe dayanarak tedbir almak.
- Genel kurul çağrısı yapıp konuyu yönetim planı veya açık genel kurul kararıyla düzenlemek üzere gündeme almak.
4) Yönetim planı eksikse yeni bir yönetim planı nasıl hazırlanır ve değiştirilir?
Yönetim planı hazırlamak veya değiştirmek kat malikleri kurulu yetkisindedir. Uygulama adımları genel olarak şöyledir:
- Gündem maddesi olarak yönetim planı taslağının hazırlanması ve duyurulması.
- Genel kurulda taslağın tartışılması ve onaya sunulması.
- Onaylanan yönetim planı değişikliğinin tapu siciline tescil ve ilan edilmesi (gerekiyorsa noter onaylarıyla birlikte).
| Aşama | Ne sağlanır? |
|---|---|
| Genel kurul kararının alınması | ✅ Ortak kullanım kurallarının bağlayıcılığı |
5) Ücretlendirme ve özel kullanım izni: Hangi usuller zorunlu?
Ortak depo, kapıcı dairesi dışındaki özel kullanım izni ve buradan elde edilecek gelirlerin nasıl paylaşılacağı genelde yönetim planında belirlenir. Yönetim planı yoksa genel kurul, arsa payı veya sayısal çoğunluk kriterlerine göre karar verebilir; kararın hukuka uygun, açık ve eşitlik ilkesine uygun olması gerekir.
Pratikte yapılması gerekenler:
- Ücretlendirme veya özel kullanım önerisini yazılı gündemle genel kurula taşıyın.
- Hangi sürede, kimlere, hangi bedelle verileceği açıkça belirlensin.
- Tapu tescili veya yönetim planı değişikliği gerekiyorsa süreci başlatın.
6) Mahkeme ve icra riski: Uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
Yönetim planı veya geçerli genel kurul kararı olmadan alınan ağır sınırlama kararları mahkemede iptal edilebilir. Uyuşmazlıklarda mahkeme, ortak alanın niteliğine, zaruret veya emniyet gerekçesine ve eşitlik ilkesine bakar. Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleri uygulanır; somut olayın özellikleri belirleyici olur.
7) Uygulama önerisi: Süreci hukuken sağlam kılmanın 7 adımı
- Mevcut yönetim planını ve geçmiş genel kurul kararlarını inceleyin.
- Eğer yönetim planı yoksa yönetici tarafından taslak madde hazırlayın.
- Teknik/yangın-emniyet/uzman raporları gerekiyorsa temin edin.
- Gündemi yazılı olarak ve süresinde malıklara bildirin.
- Genel kurulda açık, oy çokluğu/arsa payı kurallarına dikkat ederek karar alın.
- Kararı tescil/ilan gerektiriyorsa tapu siciline işleyin.
- Uygulamayı kayıt altına alın; itiraz halinde belgeleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek ve karar, duyuru, oylama, kayıt işlemlerini izlemek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim araçları yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/ Bu tür araçlar genel kurul çağrısı, karar defteri dijital kayıt ve duyuru süreçlerini hızlandırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı yoksa ortak merdiveni kapatabilir miyiz?
Net cevap. Genel kurul kararı ve Kanun ilkelerine uygunluk şartıyla sınırlı düzenlemeler alınabilir; tam kapatma gibi ağır sınırlamalar için yönetim planı veya mahkeme kararı gerekebilir.
Bir malik ortak alanı kendi adına kiraya verirse ne yapılır?
Net cevap. Ortak alanların özel kullanımı için yönetim planı veya genel kurul onayı gereklidir; izinsiz kiralama iddiası varsa yönetim dava yolu veya ihtiyati tedbir yoluyla uygulamayı durdurabilir.
Geçici emniyet tedbirini yönetici tek başına alabilir mi?
Net cevap. Yangın, tahliye yolu gibi acil emniyet gerekçeleriyle geçici tedbir alınabilir; fakat bu tedbir uzun vadeli kısıtlamaya dönüşmeden önce genel kurul onayı veya hukuki zeminin sağlanması gerekir.
Yönetim planı değişikliği nasıl tescil edilir?
Net cevap. Genel kurulda kabul edilen yönetim planı değişikliği, tescil için tapu siciline sunulur; gerekli belgeler ve ilan prosedürleri yerine getirildikten sonra haklara karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Karar alırken hangi çoğunluk aranır?
Net cevap. Kararların niteliğine göre sayı ve arsa payı çoğunluğu farklılık gösterebilir; kanuna ve yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla genel kurul çoğunlukları uygulanır. Şüpheli durumlarda hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) hükümleri, genel KMK uygulamaları ve Yargıtay içtihatlarına dayanan uygulama ilkeleri.
