Akşamüstü, sitenizin otoparkında bir komşu aracını şarj etmek için beton sütuna yeni bir şarj ünitesi monte ettirdi — diğer maliklere haber verilmeden. Bazıları memnun, bazıları güvenlik ve elektrik tüketimi konusunda kaygılı. Yönetici olarak hangi yetkileriniz var, kim karar verir ve hangi hukuki sınırlara dikkat etmelisiniz?
1. Ön sorun: Bu işin KMK açısından nitelendirilmesi
Elektrikli araç (EV) şarj ünitesi, bağlama şekline göre ortak alanlara yapılan değişiklik ya da bağımsız bölümün doğrudan kullanımına ilişkin bir düzenleme ihtiyacını doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) genel olarak ortak yer, pay ve kullanım kurallarını düzenler; ortak alanlarda yapılacak kalıcı değişikliklerin ortak kararı gerektirdiği ilkesi esastır.
2. Kim karar verir? Genel Kurul mu, Yönetici mi?
Pratikte karar verme şu şekilde ayrışır:
- Kalıcı yapısal değişiklikler (beton kazısı, kablo çekimi, ortak elektrik panosuna müdahale): genel kurul kararı gerektirir.
- Bireysel kullanım amaçlı, geçici ve ayrılabilir cihazlar (taşınabilir şarj kablosu ile araç içinde şarj gibi) için genel kurul gerekmez; malik kendi sorumluluğunda hareket edebilir.
- Ortak tesisatı etkileyen yük artışı, ortak giderlere yansıyabilecek tüketim veya sigorta-risk oluşturuyorsa yönetici müdahale etmelidir; teknik inceleme ve gerekirse genel kurul şarttır.
3. Güvenlik, elektrik altyapısı ve teknik gereklilikler
Yeni bir sabit şarj istasyonu; ortak sayaç, panolar, sigorta ve kablo kesitlerini etkileyebilir. Yönetici olarak şu adımları takip edin:
- Yetkili elektrik mühendisi / teknik ekip ile keşif yaptırın.
- Ortak tesisata etkisi raporunu talep edin (yük artışı, ek pano, kaçak akım rölesi, TSE/IEC standartlarına uygunluk).
- Güvenlik ve sigorta gereksinimlerine göre uygulanabilir önlemleri belirleyin.
4. Masraf ve kullanım bedeli: Kim öder, ortak gider olur mu?
Kural olarak sabit kurulumun yapım maliyeti ve bireysel abone tüketimi arasındaki fark şu şekilde ayrılır:
| Durum | Tipik Sonuç |
|---|---|
| Sabit şarj ünitesi komşu tarafından kuruldu, ortak altyapıya yük bindiriyorsa | ✅ Kurulum masrafları genelde kurulum yaptıran malik tarafından karşılanır; ortak tüketim etkileniyorsa ayrı sayaç veya sayaç revizyonu gerekir. |
| Ortak alan düzenlemesi (park yeri çizgileri, kablo kanalları) genel kurul kararıyla yapıldıysa | ✅ Maliyet ve işletme giderleri genel kurul kararı doğrultusunda ortak gider veya kullanım ücreti olarak paylaştırılabilir. |
Arıza, sigorta, yangın riski veya ortak sayaç kaynaklı ek maliyetler ortaya çıkarsa, kat malikleri arasındaki paylaşım ve tahakkuk yöntemleri yönetim planı veya genel kurul kararı ile netleştirilmelidir.
5. Uygulanabilir adımlar: Yönetici için pratik yol haritası
- Kurulumu yapan malik ile ilk iletişimi sağlayın; kurulumun teknik detaylarını ve belgelerini isteyin.
- Yetkili elektrik mühendisi keşfi ve yazılı rapor alın. Raporun asıl nüshasını yönetim raporuna ekleyin.
- Rapor, ortak altyapıya zarar verebileceğini veya ek tüketim yaratacağını gösteriyorsa kullanımın geçici olarak durdurulmasını talep edin.
- Genel kurul gündemi hazırlayın: kalıcı düzenleme, maliyet paylaşımı, sorumluluk ve sigorta maddelerini koyun.
- Genel kurul kararı alınmadan benzer kalıcı uygulamalara izin vermeyin; geçmiş karar ve yönetim planı hükümlerini gözden geçirin.
6. Yönetim planında açık hüküm yoksa ne yapılır?
Eğer yönetim planında otopark kullanımına, sabit kurulumlara veya enerji tüketimine dair açık hüküm yoksa genel kurulca düzenleme yapılması iyi uygulamadır. Yönetim planı değişikliği veya ek maddeyle aşağıdakiler netleştirilebilir:
- Sabit şarj ünitesi kurulum koşulları ve yetkili proje onayı zorunluluğu
- Kurulum maliyetinin, ortak altyapı kullanımı halindeki sorumluluğun belirlenmesi
- Ortak tüketim için ayrı sayaç/uzlaşma mekanizması
- Sorumluluk sigortası ve bakım yükümlülüğü
Eğer süreci dijitalleştirip teknik belge yönetimi, aidat/gider takibi ve üyeler arası bilgilendirmeyi kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları işinizi hızlandırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak otoparka şarj ünitesi bir malik tarafından tek taraflı monte edildiyse yönetici hemen sökebilir mi?
Hemen sökme yetkisi idari veya acil bir güvenlik riski varsa söz konusu olabilir; aksi halde teknik rapor ve genel kurul süreci izlenmelidir. Somut şartlara göre değişir, gerektiğinde uzman görüşü alın.
Şarj istasyonu ortak sayaçtan enerji çekiyorsa aidata nasıl yansır?
Ortak sayaçtaki artış genel kurul kararıyla paylaştırılabilir veya ayrı sayaç/abone sistemi kurulması istenebilir; genelde kurulum yaptıran malik maliyeti üstlenmek zorundadır.
Yönetim planında bu konuda açık hüküm yoksa malik istediğini yapamaz mı?
Yapamaz; ortak alanları etkileyen kalıcı değişiklikler genel kurul kararı veya yönetim planı değişikliğini gerektirir. Yönetici, yönetim planına aykırı davranışı engelleyebilir.
Kurulum için öncesinde hangi teknik belgeler istenmelidir?
Yetkili elektrik mühendisinin keşif raporu, proje çizimleri, kullanılan ekipmanın TSE/IEC uyumluluk belgeleri ve sigorta/garanti belgeleri talep edilmelidir.
Genel kurul kabul ederse masraf ortak gider olur mu?
Genel kurul kararıyla masraf ortak gider olarak kabul edilebilir; kararın içeriğine göre arsa payı veya kullanım bazlı paylaştırma yapılabilir. Karar alınırken etkileri açık şekilde belirtilmelidir.
Bu konuda hangi hukuki kaynaklar rehberlik eder?
Kat Mülkiyeti Kanunu esas çerçeveyi belirler; ayrıca yönetim planı, genel kurul kararları ve ilgili teknik mevzuat ile TSE/elektrik yönetmelikleri dikkate alınmalıdır. Hukuki ihtilaflarda somut belge ve kararlara göre değerlendirme gerekir; özel durumlar için avukat veya uzman görüşü alınmalıdır.
