Sabah kapıya yapıştırılmış yeni aidat tutarı bildirimiyle uyanıyorsunuz: Yönetici, aidatı yükselttiğini duyurmuş, bazı malikler itiraz ediyor; kimileri ödeme yapmıyor. Yönetici olarak hem hukuka uygun davranmak hem ortak giderleri aksatmadan yürütmek zorundasınız. Bu rehber, ilan sonrası itiraz sürecini, geçici uygulama seçeneklerini ve somut adımları 2026 güncel uygulamasıyla anlatır.
1. Aidat artışının dayanağı: karar ve işletme projesi
Aidatın artırılabilmesi için esas olarak genel kurul kararı gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) çerçevesinde ortak giderlerin nasıl belirleneceği işletme projesi ve genel kurul kararlarına bağlıdır. Yönetici, olağanüstü bir yetki olmadan tek taraflı olarak kalıcı aidat artışı yapamaz.
2. İlan (duyuru) ile karar karıştırılmamalı
Yönetici tarafından duyuru amaçlı yapılan "aidat artışı" ilanı bazen yanlış anlaşılır. Duyuru, öneri veya cari döneme ilişkin geçici uygulama olabilir; ama kesin artışın hukuki sonucu genel kurul kararıyla doğar.
- Eğer genel kurul kararına dayanıyorsa: artışı uygulamak ve tahakkuk ettirmek mümkündür.
- Karara dayanmıyorsa: yönetici tek taraflı kalıcı artış yapamaz; uygulama malikler tarafından itiraz konusu olur.
3. İtiraz geldiğinde yönetici için 7 adımlık hazırlık listesi
- İlanın/duyurunun tarihini, içeriğini ve kime gönderildiğini kayda geçiriniz.
- Genel kurul karar defterini ve son işletme projesini inceleyiniz.
- Artışın dayanağı varsa karar metninin ilgili maddesini noter/defter kaydı ile teyit ediniz.
- İtiraz eden maliklerin taleplerini yazılı alınız; kısa süreli arabuluculuk önerin.
- Ödeme beklenen dönem için ayrı tahakkuk kodu oluşturun (itirazlı tutar ayrı göstergeyle takip edilir).
- Gecikme faizi uygulaması düşünülüyorsa hangi tarihten itibaren ve hangi oranla yürütüleceğini belgeleyin.
- Gerekirse hukuki değerlendirme için yönetime/kat malikleri kuruluna bilgi verin; somut tavsiye için avukata yönlendiriniz.
4. Geçici uygulama mümkün mü? Riskleri ve şartları
Yönetici, acil ortak giderleri (ör. asansör bakımı, elektrik arızası) karşılamak amacıyla geçici tahakkuk yapabilir. Ancak bu geçici uygulama da şu şartlara bağlı olmalıdır:
- Masrafın aciliyeti ve belgesi (fatura/proforma) olmalı.
- Geçici tahakkuk açıkça "geçici, itirazlı" olarak kaydedilmeli ve malikler bilgilendirilmeli.
- Sonraki genel kurulda onaya sunulmak üzere muhasebe kaydı ayrı tutulmalı.
5. Tahakkuk, ödeme ve itirazlı tutar takibi — pratik uygulama
İtiraz eden maliklerin durumu ayrı hesapta izlenmelidir. Muhasebe karışıklığı, ileride icra veya mahkeme sürecinde delil kaybına yol açar.
| Durum | Nasıl takip edilir? |
|---|---|
| Karara dayalı artış | ✅ Tahakkuk normal; ödeme ve makbuz düzenlenir. |
| Karara dayanmayan geçici tahakkuk | ✅ "İtirazlı" kodu ile ayrı hesap, deliller saklanır; genel kurula sunulur. |
| Malik itiraz edip ödeme yapmıyor | Önce yazılı ihtar, ardından hukuki yol (avukat/konsey önerilir). Somut hukuki tavsiye için avukata danışınız. |
6. Delil, bildirim ve makbuz düzeni — yöneticinin yükümlülükleri
Yönetici, yapılan tüm bildirimleri ve alınan itirazları yazılı ve tarihli olarak saklamak zorundadır. Aidat tahakkuku ve tahsilatla ilgili makbuz düzeni, muhasebe kayıtları ve duyuru arşivi itiraz halinde en önemli delillerdir.
7. Uygulamada pratik çözüm: dijital kayıt ve otomasyonun avantajı
İtirazlı durumlarda kayıtlar, makbuzlar ve iletişim izleri kritik önemdedir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar, tahakkuku ayrı kodlarla izleme, duyuru gönderme ve makbuz kayıtlarını saklama imkânı sunar. BYönetim üzerinden ücretsiz deneme ile hızlıca yapılandırma yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı için mutlaka genel kurul kararı mı gerekir?
Genel olarak evet. Kalıcı aidat artışları ve işletme projesinde değişiklik gerektiren hususlar genel kurul kararıyla yapılır. Acil, beklenmeyen giderler için geçici tahakkuk yapılabilir ancak bu kalıcı artış yerine geçmez.
Yönetici ilan etti; bazı malikler itiraz ediyor — ben ne kadar ödemeliyim?
İtirazlı tutarların takip ve tahakkuku nasıl gösterildiğine bağlıdır. Eğer artış genel kurul kararıyla onaylanmamışsa ve siz itiraz ediyorsanız bunu yazılı bildirin. Net durum, yöneticinin yaptığı tahakkukun gerekçesine bağlıdır.
Geçici tahakkuk yapıldıysa malikler bunu ödemek zorunda mı?
Geçici tahakkuk, masrafın aciliyeti ve belgelere göre yönetim tarafından uygulanabilir; ancak kalıcı bir artışın yerini almaz. Sonraki genel kurulda bu uygulama onaylanmazsa iade veya mahsup gündeme gelebilir. Somut durumlara göre hukuki sonuç değişir; bir uzmana danışınız.
İtiraz eden malik ödeme yapmazsa yönetici icra yoluna başvurabilir mi?
İcra yoluna gitmeden önce ihtar ve yazılı bildirim gibi önlemler alınmalıdır. Aidat alacaklarının icrası genel uygulamadır ancak somut koşullar ve deliller önemlidir; hukuki işlem düşünülüyorsa avukat görüşü alınması uygundur.
İlan/duyuru belgelerini nasıl saklamalıyım?
Tüm ilanlar, yazılı itirazlar, makbuzlar ve genel kurul karar defteri kesinlikle tarihli olarak arşivlenmelidir. Dijital ortamda saklama tercih ediliyorsa elektronik yedek ve erişim kayıtları tutulmalıdır; bu deliller ihtilaflarda belirleyici olur.
İşletme projesinde aidat artış yetkisi açıkça varsa yönetici ne yapmalı?
Eğer işletme projesi veya daha önceki genel kurul kararı yöneticiyi belirli ölçüde yetkilendiriyorsa, bu karar metni esas alınarak uygulama yapılabilir. Yine de uygulamanın usulüne uygun ilan ve muhasebe kaydıyla yürütülmesi gerekir.
Hukuki kaynaklar nelerdir?
Konunun temel çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi hükümlerine dayanır; uygulama ve delil düzeni açısından Borçlar Kanunu hükümleri de genel hukuk kuralları kapsamında değerlendirilebilir. Somut hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
