Yeni kiracı girişi için anahtar teslim edilirken apartman yöneticisi ellerinde eksik aidat kayıtlarıyla karşılaşıyor; eski kiracı gitti, daire boş, yönetimse ‘aidat ödenmedi’ diyor ama kim ödeyecek, hangi belge gerekir ve icra sürecine hazır mıyız? Bu rehber, kiracı çıkışında kalan aidat borcunun tespiti ve icra öncesi sürecini pratik, hukuka uygun adımlarla anlatır.
1. Önce kim borçlu: kiracı mı yoksa malik mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümün ortak gider sorumluluğu öncelikle malik üzerinedir; kiracı ile malik arasında kira sözleşmesi varsa iç hukuk ilişkisine göre kiracı sözleşmede aidat ödeyeceği taahhüt edilmişse öder. Yönetim açısından icra takibine başlarken alacak muhatabını tespit etmek esastır—taahhüt varsa kiracı, yoksa malik muhataptır.
2. Belgelerle delil toplama: ne toplanmalı?
İcra öncesi mahkemede veya icra dosyasında kullanılabilecek, yönetimin düzenli tuttuğu belgeler şunlardır:
- Aidat tahakkuk listesi ve dönemsel tahsilat kayıtları (ay/aylık bazda)
- Aidat makbuzları veya banka dekontları (ödendiyse)
- Kiracı-malik arasındaki kira sözleşmesi (varsa aidat hükmü açık olmalı)
- Çıkış ve teslim tutanağı (varsa teslim tarihi, anahtar teslimi notu)
- Genel kurul/işletme projesi hükümleri (hangi giderlerin ortak olduğu belgelenmeli)
3. Kayıtların düzenlenmesi: tarih, tutar, bildirim
Kayıtları dava/İcra takibine uygun hale getirirken dikkat edilmesi gerekenler:
- Her borç dönemi için tahakkuk ve tahsilat sütunlarını netleştirin (tarih, borç türü, tutar).
- Kiracıya gönderilmiş yazılı aidat bildirimi veya SMS/e-posta bildirimleri varsa bunları saklayın.
- Ödeme iddiası varsa banka dekontlarının hesap hareketiyle eşleşmesini sağlayın.
4. Kimin aleyhine icra? İcra muhatabının tespiti ve tebligat sorunları
İcra takibine başlamadan önce kimin muhatap olacağı tespit edilmeli; malik kayıtlıysa malik adresine tebligat gerekir. Kiracı için ise son bilinen ikametgah/kayıtlı adres önemlidir. Tebligatın ulaşmaması icra sürecini uzatır; bu yüzden yerel kayıtlar, tapu ve varsa kira sözleşmesi dikkatle incelenmelidir.
5. İcra öncesi uzlaşma ve hesap sunma
İcra yolu hem zaman hem masraf demektir. Yönetici önce şu adımları deneyebilir:
- Malik veya kiracıya yazılı hesap özeti gönderin (aylık döküm ile birlikte).
- Ödeme planı teklifi veya taksitlendirme önerin; yazılı kabul alın.
- Ödeme yapılmazsa icra yoluna başvurulacağını nazikçe bildirin.
Bu arada genel kurul kararları ve işletme projesi hükümlerini referans gösterin; ihtilaf durumunda yönetimin iyi kayıtlı hesap sunumu güçlü delildir.
6. İcra dosyası için teknik hazırlık: hesap cetvelleri ve bilirkişi ihtiyacı
İcra (veya sonra açılacak alacak davası) öncesinde hesap cetvelinin açık ve anlaşılır olması gerekir. Tarih ve tutar hatası olan cetveller icra dairesince eksik belge sayılabilir. Gerektiğinde bilirkişi raporu talebi, aidatın niteliği veya dönemsel hesaba itirazlarda kullanılabilir.
| Hazırlık | Önem |
|---|---|
| Aidat tahakkuk cetveli (ay-ay) | ✅ İcra dayanağı |
| Makbuz/dekont kopyaları | ✅ Ödeme ispatı |
7. Dijital kolaylık: süreci hızlandıran araçlar ve BYönetim önerisi
Şeffaf ve düzenli kayıt, iletişim ve ödeme takibi icra öncesi süreci kısaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz; otomatik aidat tahakkuku, banka entegrasyonu ve iletişim logları sunan bir yazılım işinizi kolaylaştırır. BYönetim, aidat tahakkukunu arsa payı veya eşit dağıtım esasına göre otomatikleştirir; online tahsilat, SMS bildirimi ve detaylı gelir-gider kayıtları ile icra öncesi delil toplama sürecini sadeleştirir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı çıkmadan önce aidat borcu bildirimi yapmak zorunlu mu?
Net cevap. Kanunen zorunlu bir bildirim yükümlülüğü yok; ancak kira sözleşmesinde veya iç uygulamada bildirim öngörülmüşse yönetimin yazılı bildirim yapması, sonraki icra süreçlerinde delil sağlar.
Kiracı ödediğini iddia ediyorsa yönetici ne yapmalı?
Net cevap. Yönetici banka dekontu, makbuz veya ödeme kayıtlarını talep edip karşılaştırmalı hesap cetveli sunmalı; uyuşmazlık sürerse alacağın ispatı için delilleri toplamak önemlidir.
İcra dosyasında malik adresi bilinmiyorsa ne yapılır?
Net cevap. Tapu kayıtları, nüfus kayıtları ve kira sözleşmesi gibi kaynaklardan adres tespiti yapılmalı; bulunamazsa gerekli hallerde ilanen tebligat veya adres tespiti talepleri için hukuki danışmanlığa başvurulmalıdır.
Genel kurulda alınan aidat kararı icra için yeterli delil midir?
Net cevap. Genel kurul kararları aidat politikasını ve tahakkuk esaslarını gösterir; tek başına kişisel borç iddiasını ispatlamaya yetmeyebilir ama tahakkuk yönteminin dayanağını gösterir ve icra süreçlerinde destek sağlar.
Yönetici icra masraflarını aidata ekleyebilir mi?
Net cevap. İcra masrafları genellikle alacak konusu kapsamında değerlendirilir; masrafların aidata nasıl yansıtılacağı somut durum ve genel kurul kararlarına göre değişir; uygulamada önce kurul kararı veya yönetime verilen yetki incelenmelidir.
Bu rehber kişiye özel hukuki tavsiye yerine geçer mi?
Net cevap. Hayır. Burada genel uygulama ve belge akışı anlatılmıştır; somut olayınız için bir avukata danışmanız doğru olacaktır.
