Akşam saatlerinde binanın ana su borusunda patlama oldu; merdivenleri su bastı, asansör çalışmaz hale geldi ve çatıdan akan suyun eve sızması riski var. Genel kuruldan aidat artışı çıkmadığı için yönetim kasası yetersiz — peki acil tamirat için nasıl ilerleyeceksiniz? Bu rehber, 2026 güncel uygulaması ve genel hukuki çerçeve ışığında, aşama aşama uygulanabilir seçenekleri ve dikkat edilmesi gereken belgeleri anlatır.
1. Öncelik: Acil ve ivedi giderin tanımı ve sorumluluk
Acil (ivedi) onarımlar, yapının güvenliğini, sağlığını veya kullanımını derhal etkileyen iş ve hizmetlerdir. Apartman/site yönetimi bu tür durumlarda hayati tehlike, bina bütünlüğü veya ortak tesisatın çalışması için gerekli masrafları derhal karşılamakla yükümlüdür. Bu çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında genel kabul görür; somut değerlendirme olayın özelliklerine göre değişir.
2. Yönetimin hukuki yetkisi: Genel Kurul kararı şart mı?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında rutin yönetim işleri ile olağanüstü (büyük yatırım) işler ayrılır. Acil tamiratlar çoğunlukla 'yönetimin olağan görevleri' kapsamında değerlendirildiğinden, gecikmenin tehlike yaratması halinde yönetici veya yöneticiler bu masrafları yapabilir.
Bununla birlikte onarım işletme projesi veya yönetim planında farklı düzenleme yoksa, masrafın büyüklüğü ve sürekli bir yük haline gelip gelmeyeceği yönünden Genel Kurul sonrası onay alınması önerilir. Somut tavsiye gerekliyse bir avukata danışın; burada amaç genel uygulama bilgisini aktarmaktır.
3. Hangi belge ve usulü hemen hazırlamalısınız?
Acil işlerde yapılacak işlemler ve sonrasında denetim için eksiksiz belge önemli:
- İşin aciliyetini ve nedenini gösteren fotoğraf/video kayıtları.
- İki/üç acil teklif (saha imkan veriyorsa) veya bilirkişi/uzman raporu (gerekirse).
- İcraat tutanağı: yönetici tarafından imzalanmış, karar gerekmiyse 'ivedi onarım' gerekçesiyle düzenlenmiş belge.
- Fatura, iş bitim tutanağı ve garanti belgeleri.
4. Kısmi çözümler: Geçici onarım, kredi, peşin avans
Aidat artışı alınamıyorsa topluca finansal kaynak yaratmanın bazı yolları vardır. Her biri yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla uyumlu yürütülmeli, aksi halde hukuki itiraz riski vardır.
- Geçici (sınırlı kapsamlı) onarım yapıp tehlikeyi ortadan kaldırmak, ardından asıl tamiri planlamak.
- Yönetimin kısa süreli borçlanması: banka/finans kuruluşlarından kısa vadeli kredi (yönetim planında borçlanma sınırı varsa ona uyun).
- Aidatlardan gelecek taksitlerin erken tahsili veya maliklerden geçici avans isteme (bu talep yazılı ve makbuzlu olmalı).
5. Masraf paylaşımı: Ortak gider mi, özel gider mi?
Açıkça ortak tesisat, çatı, dış duvar, asansör gibi ortak unsur nedeniyle yapılan işlerin masrafları ortak gider olarak paylaşılır. Eğer hasar belirli bir malikin veya kiracının kusurundan kaynaklanıyorsa, o malik/kiracıdan rücu (geri talep) söz konusu olabilir — ancak bunun tespiti ve hukuki altyapısı gereklidir.
| Durum | Masrafın niteliği |
|---|---|
| Ortak tesisat arızası | ✅ Ortak gider |
| Bireysel müdahale gerektiren kusur (ör. daire içinden çıkan hata) | ✅ Önce malike fatura; reddederse rücu mümkün |
6. İcra ve tahsilat öncesi izlenecek yol
Aidat borçlularından tahsil yapılamıyorsa, ivedi iş tamamlandıktan sonra yönetim borç listesi oluşturmalı ve takip sürecini başlatmalıdır. Önce yazılı ihtar, ödeme planı teklifi ve uzlaşma çabaları önerilir. İcra prosedürleri ve zamanlama somut veriye göre değişir; bu yüzden ihtar-muamele belgelerini düzgün saklayın.
- Eksik tahsilat listesini güncelleyin ve belgeleri düzenleyin.
- Yazılı ihtar gönderin; ödeme planı teklif edin.
- Uzlaşma sağlanamazsa yönetim kurulunun onayı ile yasal takip (icra) sürecine hazırlık yapın.
7. Dijitalleştirme ile prosedürü hızlandırma
Bu tür ivedi durumlarda fatura, teklif, tahsilat ve ödeme takibini dijital ortamda hızlı yönetmek işleri kolaylaştırır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform, aidat tahakkuku, gecikme faizi hesaplama, online tahsilat ve belge arşivleme süreçlerini hızlandırır. Hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Acil tamiratlar için yönetici tek başına karar verip ödeme yapabilir mi?
Genel olarak evet; işin aciliyeti ve gecikmenin yaratacağı zarar varsa yönetici ivedi onarımı yapabilir. Ancak masrafı ve gerekçelerini yazılı belgelemek, sonrasında Genel Kurul onayı almak önemlidir.
Acil iş için maliklerden avans talep edebilir miyiz?
Evet, maliklerden geçici avans talep edilebilir; talep yazılı yapılmalı, tutarlar, iade/mahsuba ilişkin prosedür açıkça belirtilmelidir. Yönetim planı veya önceki Genel Kurul kararları buna sınırlama getirebilir.
Yönetim borçlanma yoluna gidecekse hangi sınırlamalara dikkat etmeliyim?
Yönetim planı veya önceki Genel Kurul kararları borçlanma sınırı koyuyorsa ona uyulmalıdır. Yoksa Genel Kurul onayı almak en güvenli yoldur; aksi durumda hukuki itiraz riski vardır.
Masraf daha sonra bir malik kusuruna bağlanırsa yönetim nasıl rücu eder?
Önce kusuru belgeleyin (uzman raporu, tutanak, fotoğraf); sonra malik aleyhine ödeme talebi yazılı yapılır. Uzlaşma sağlanamazsa yasal yollar (alacak takibi) gündeme gelir — somut durum farklılık gösterir, hukuki destek önerilir.
Genel Kurul aidat artışını reddetti; yine de acil iş yapıldı, gider nasıl onaylatılır?
Acil işin belgeleri, teklifler ve faturaları ile birlikte bir sonraki Genel Kurul toplantısında masrafın onaylanması veya ileriye dönük ödeme planının kabul edilmesi talep edilmelidir. Onay çıkmazsa hukuki uyuşmazlık olabileceğinden profesyonel görüş alınmalıdır.
