Genel kurulu yeni tamamlamış 18 daireli binada, aidat borcu olan bir daire ilanla satışa çıktı; alıcı tapuya gitmek üzereyken komşular “blokaj konulur mu?” diye soruyor. Yönetici ne yapmalı, hangi belgelerle hangi mercilere başvurulabilir ve süreç pratikte nasıl işler?
Özet: Tapu işlemlerinde doğrudan ‘aidat’ nedeniyle otomatik bloke yok
Kat Mülkiyeti Kanunu ve tapu uygulamaları çerçevesinde; tapu sicil müdürlüğü veya tapu kütüğü, yönetim tarafından düzenlenmiş aidat borcu nedeniyle otomatik olarak bir şerh (bloke) koymaz. Aidat alacakları özel hukuk alacağıdır; tapu üzerinde doğrudan kısıtlama koymak için alacakların icra yoluyla tespiti veya mahkeme kararı gerekir.
1) Tapuda bloke için hangi hukuki yollar vardır?
Yönetimin veya alacaklı kat malikinin tapu siciline engel koydurabilmesi için genelde şu yollar izlenir:
- İcra takibi başlatmak ve taşınmaz rehini talep etmek (ilamsız icra yolunda mümkün değilse, icra dairesinin takip sonucuna göre haciz ve satış işlemleri gündeme gelir).
- Mahkeme kararı: Alacağın dava yoluyla tespit edilmesi ve haciz/şerh talebi.
- İcra dairesine başvuru ile rehnin ve haczin tespiti halinde tapu kaydına şerh konması.
Bu yolların her biri usul ve kanun gereği belirli şartlara bağlıdır; somut durumlara göre değişir.
2) Yönetim önce hangi idari adımları atmalı?
Satış sürecinde karışıklığı önlemek için yönetimin atacağı adımlar hem pratik hem hukuki açıdan önemlidir:
- Güncel borç dökümünü ve yasal bildirim kayıtlarını düzenleyin (iadeli taahhüt, e-posta, SMS kayıtları).
- Kat malikine resmi aidat ihtarı gönderin; iade alınmadıysa takip başlatma kararını kayıt altına alın.
- Genel Kurul kararları ve yönetim yetkileri çerçevesinde icra başlatma veya uzlaşma teklifi için karar üretin.
3) İcra takibi yapıldığında tapu kaydına ne olur?
İcra takibi sonucu taşınmaz üzerinde haciz veya şerh konulması mümkündür. Süreç genel hatlarıyla şöyledir:
- Yönetim (veya alacaklı malik) icra dairesine başvurup alacak için takip başlatır.
- Takip sonucunda icra dairesi taşınmaz rehni veya haczi için işlem yaparsa, tapu siciline şerh konulur; bu şerh alıcının tapu alamamasına veya satışın engellenmesine yol açar.
- Alacaklı, alacağını tescil ettirip satış talep ederse mahkeme/icra yolu ile tapu devri engellenebilir.
Bu nedenle yönetim, dava/icra yolunu hızlandırmak istiyorsa usule uygun takip başlatmalıdır.
4) Satış öncesi yönetim hangi belgeleri alıcıya sunabilir?
Satış sırasında alıcıların talep ettiği belgeler hem şeffaflığı artırır hem de sonradan uyuşmazlıkları azaltır. Yönetici aşağıdaki belgeleri hazırlamalıdır:
- Güncel aidat borcu dökümü (tarihçe ile),
- Son genel kurul kararları ve yönetim bütçesi,
- Yönetim planı (varsa) ve işletme projesi özetleri,
- Binaya ait açık hesap cetveli ve varsa devam eden icra/dava bilgileri.
Alıcı bu belgelerle risk değerlendirmesi yapar; yönetimin belge verme yükümlülüğü yoksa bile şeffaflık güven sağlar.
5) Pratik senaryo: Alıcı tapuda şerh görürse ne olur?
Eğer tapuda satış işlemine giden sırada rehine veya hacze ilişkin şerh varsa tapu müdürlüğü işlem yapmaz. Bu durumda alıcı ve satıcı ya hukuki çözüm arayacak ya da borcun kapatılması/uzlaşma sağlanacaktır:
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Tapuda şerh yok | ✅ Satış normal ilerleyebilir. |
| Tapuda icra şerhi/haciz | ✅ Tapu devri yapılamaz; icra işlemleri beklenir veya borç kapatılır. |
6) Yönetici pratik çözüm yolları ve uzlaşma seçenekleri
Mahkeme/icra süreci hem zaman hem maliyet doğurur. Yönetim uzlaşma yollarını da değerlendirmelidir:
- Ödeme planı ve taksitlendirme teklifi (yazılı ve imzalı),
- Borç karşılığı teminat alınması (ör. banka teminat mektubu),
- Satışta alıcı ile kısa süreli bloke kalkması adına protokol yapılması (hukuki danışman eşliğinde),
- Alacaklarınızı dijital kayıt ve tahsilat ile hızlandırmak için yazılım çözümleri değerlendirin.
Bu süreci dijitalleştirerek takip ve bildirim yükünü azaltmak isterseniz BYönetim gibi araçlarla (otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, SMS bildirimleri) süreci şeffaflaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu kaydına aidat borcu nedeniyle doğrudan şerh konulur mu?
Doğrudan ve otomatik olarak hayır; ancak icra takibi ve sonucunda yapılan haciz veya rehin şerhi tapu kaydına işlenebilir.
Yönetim icra başlatmadan tapuya şerh koydurabilir mi?
Hayır; genelde icra veya mahkeme süreci sonuçlanmadan tapu siciline şerh koydurulamaz.
Satış sırasında alıcı aidat borcunu devralır mı?
KMK uyarınca malikliği devralan kişi, tapu devri sonrasında o tarihe kadar doğmuş ortak giderlerden yasal sorumluluk taşıyabilir; satış sözleşmesinde borç devri farklı düzenlenebilir. Somut durum için hukuki danışmanlık önerilir.
İcra şerhi varsa tapu müdürlüğü işlem yapar mı?
Tapu müdürlüğü üzerinde haciz veya şerh görüldüğünde satış işlemini yapmaz; şerhin kalkması veya icra prosedürüne göre hareket edilir.
Yönetim önce hangi belgeleri hazırlamalı?
Güncel aidat borç dökümü, genel kurul kararları, işletme projesi/tesis dökümleri ve varsa icra/dava belgeleri hazırlanmalı; yazılı bildirim kayıtları mutlaka saklanmalıdır.
Yasal dayanak notu: Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak gider yükümlülüğü KMK kapsamındadır. Tapu siciline şerh ve haciz işlemleri ise icra ve iflas mevzuatı kapsamında icra daireleri ile tapu müdürlükleri uygulamalarına tabidir.
