Akşam saatlerinde yöneticiye gelen e‑posta: bir malik, evdeki nakitte sorun olduğunu söyleyip aidatın yarısını yatırmış. Diğer komşular itiraz ediyor; kimin borcu yok sayılacak, gecikme faizi nasıl hesaplanacak, icra sürecinde ne değişir? Bu yazıda kısmi ödeme durumunda yönetimin hem muhasebe hem de hukuki süreçte izlemesi gereken adımları somut örneklerle ve 2026 uygulamaları çerçevesinde anlatıyorum.
Kısmi ödeme nedir ve neden sorun yaratır?
Kısmi ödeme, borçlunun toplam aidat borcunun bir kısmını ödeme suretiyle borçtan kısmen kurtulmasıdır. Göründüğü kadar basit değildir: Yönetim hangi alacağa mahsup edeceğini belirlemeli; hatalı mahsup uygulaması hem sonraki tahsilat hem de icra aşamasında sorun yaratır.
Mahsup (tahakkuk ve ödeme) sırası: Yönetici neye göre karar verir?
Kısmi ödemenin hangi borç kalemine uygulanacağı, ödeme sırasında borçlu tarafından açıkça belirtilmişse ona göre; belirtilmemişse alacaklı (yönetici) belirler. Uygulamada izlenen pratik sıralar şunlardır:
- Önce sulh veya idari masraf, varsa icra/protesto masrafları
- Gecikme faizi ve gecikme cezaları
- Ana borç (ait olduğu dönemin aidatı)
Bu sıralama, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık hüküm olmamakla birlikte alacaklıların uygulamasında yaygındır ve alacak takip standardıdır. Yazılı olarak yapılan mahsup kaydı ileride çıkabilecek itirazlarda belirleyici olur.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır — kısmi ödemede pratik formül
Gecikme faizi, genellikle ana borç üzerinden hesaplanır. Kısmi ödeme yapıldığında yönetici faiz hesaplamasını iki döneme bölmelidir: ödeme öncesi ana borç üzerinden hesaplanan faiz ve ödeme sonrası kalan borç üzerinden hesaplanacak ek faiz.
- Ödeme tarihi öncesi toplam gecikme faizi hesaplanır.
- Kısmi ödeme önce gecikme faizine (ve varsa masrafa) mahsup edilir.
- Kalan ödeme ana borçtan düşülür; geriye kalan ana borç için yeni tarih üzerinden faiz hesaplanır.
Örnek: 1.000 TL ana borç + 200 TL biriken faiz = toplam 1.200 TL. Malik 600 TL ödeme yaptıysa önce 200 TL faiz kapatılır, kalan 400 TL ana borçtan düşülür; yeni ana borç 600 TL olur ve bundan itibaren yeni gecikme faizi işlemeye devam eder.
İcra öncesi zorunlu idari ve belgelenebilir adımlar (yönetici için kontrol listesi)
İcra yoluna gitmeden önce yönetimin izleyebileceği idari adımlar hem hukukî riskleri azaltır hem de tahsilat şansını artırır. Aşağıda pratik sıra yer alıyor:
- Ödeme makbuzu/hesap dökümü düzenleyin: tarih, hangi borç kalemlerine mahsup edildiği açık yazılmalı.
- Yazılı ihtar (1. ihtar): Ödeme talebi ve kısmi ödemenin kalanının bildirilmesi.
- İkinci ihtar veya ödeme planı teklifi: İmza karşılığı teslim veya e‑posta kaydıyla gönderin.
- Genel Kurul kararı gerekiyorsa (ör. borç tahsil usulleri, gecikme faizi oranı değişikliği) gündeme alın.
- İcra öncesi son ihtar: yasal süre ve gecikme faizi bilgilerini açıkça belirtin.
- İcra takibine geçmeden önce avukatla durum değerlendirmesi yapın; evrakları (aidat makbuzları, ihtarlar, genel kurul kararları) hazırlayın.
Kayıt ve makbuz düzeni: Vergi ve icra riski
Yönetici, her kısmi ödeme için ayrıntılı makbuz/döküm vermelidir. Hatalı kalem veya eksik kayıt vergi/denetim ve icra aşamasında sorun yaratır. Aidat makbuzlarının usulüne uygun düzenlenmesi önemlidir; yanlış uygulama durumunda vergi idaresi veya alacaklıların itirazı olabilir. Gerektiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu ile paralel olarak muhasebe kayıtlarını noter onaylı hale getirin.
Kısmi ödeme sonrası icra: Ne değişir?
Kısmi ödeme icra takibini tamamen engellemez ama takibin kapsamını ve talep edilecek miktarı etkiler. İcra takibi başlatıldığında mahkeme/izleme mercileri ilgili hesabı görür; yönetimin düzenli ve şeffaf kayıt sunması başarılı takip için kritiktir. İcra işlemlerinde ödeme dekontları, makbuzlar ve ihtar yazışmaları delil olarak kullanılır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kısmi ödeme açıkça hangi borca aitse | ✅ Mahsup talebe göre yapılır |
| Belirtilmemiş kısmi ödeme | ✅ Yönetim yazılı mahsup belirler; kayıt zorunludur |
Pratik ipucu: Dijital süreçlerle hataları azaltın
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı, aidat tahakkuku, ödeme dökümleri ve makbuz oluşturmayı hızlandırır ve 6 ay ücretsiz deneme ile hızlı kayıt imkanı sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Mevzuat ve içtihat notları (otorite göstergesi)
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) hükümleri, aidatın kim tarafından ve nasıl tahsil edileceği konusunda çerçeve sağlar; özel durumlarda Borçlar Hukuku ilkeleri de (örn. mahsup ve alacağın tahsili) uygulanır. İcra usulü bakımından ise İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. Uygulamada Yargıtay kararları, mahsup ve delil yükümlülükleri konusunda yönetimlerin kayıt tutmasının önemini vurgular.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme geldiğinde yönetici önce hangi kalemi kapatmalı?
Genellikle önce gecikme faizi ve masraflar, sonra ana borç; ancak borçlu hangi kaleme ödediğini açıkça belirtmişse o açıklamaya uyulur.
Borçlu kısmi ödemenin hangi kaleme mahsup edildiğini yazdıysa yönetim bunu değiştirebilir mi?
Hayır; borçlu açıkça belirttiyse o yönde mahsup yapılır. Belirtilmemişse yönetim kararıyla mahsup edilebilir.
Kısmi ödeme icra takibini durdurur mu?
Kısmi ödeme takibi otomatik durdurmaz; yapılan ödeme icra talebinin miktarını azaltır. İcra edilmeden önce alacaklı yönetim ve avukatla ödeme tesellümünü belgelemelidir.
Makbuz düzenlemezsek ne risk var?
Eksik veya hatalı makbuz verildiğinde hem vergi hem de icra süreçlerinde delil eksikliği ortaya çıkar; yönetici sorumluluğu artar. Bu yüzden ayrıntılı makbuz ve ödeme dökümü şarttır.
İcra öncesi hangi belgeler mutlaka olmalı?
Aidat tahakkuk cetveli, ödeme makbuzları, gönderilmiş ihtar yazıları (tarihli) ve varsa genel kurul kararları. Somut duruma göre avukat görüşü alınması önerilir.
