Akşam toplantısında bir apartman yöneticisi size söyler: “Kapıcı dairesi boş, bir komşu kiralamak istiyor — aidata nasıl yansıtacağız, kapıcı hakları etkilenir mi?” Bu sıradan görünen durum, yanlış yönetilirse hem iş hukuku hem Kat Mülkiyeti hukukuna ilişkin uyuşmazlıklara yol açabilir. Aşağıda 2026 uygulamasıyla, yönetimin yükümlülüklerini, aidata yansıtma sınırlarını ve pratik adımları somut şekilde anlatıyorum.
Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi? Önce KMK ve yönetim planı
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) doğrudan “kapıcı dairesi” ibaresiyle düzenleme içermese de ortak yer ve bağımsız bölümlere ilişkin düzenlemeler ve yönetim planı hükümleri belirleyicidir. Yönetim planında kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin bir hüküm varsa o kurallar uygulanır. Yönetim planında açık hüküm yoksa kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
Kiraya verme kararı nasıl alınır? Genel Kurul rolü
Eğer yönetim planında hüküm yoksa veya farklı bir amaç belirtilmişse, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi vasfı değiştirmeyi gerektirebilir. Bu tür tasarruf niteliğindeki değişiklikler genellikle kat malikleri kurulunda karar gerektirir. Karar yeter sayısı ve prosedür için KMK hükümlerine ve yönetim planına bakın; uygulanacak usul site/apartman büyüklüğüne göre değişir.
Kiradan elde edilen gelir ve aidata yansıtma: temel ilkeler
Kiradan elde edilen gelir ortak bütçeye girer; gelir-gider ilkesine göre giderlerle mahsup edilebilir. Burada dikkat edilmesi gerekenler:
- Kapıcı istihdamı varsa kapıcı ücretleri, SGK primleri, kıdem/ihbar gibi işçilik maliyetleri işverence karşılanır — bu giderler genel giderler içinde değerlendirilir.
- Kiradan elde edilen gelir doğrudan kapıcı giderlerini karşılama amacıyla kullanılabilir; ancak gelir/gider paylaşımıyla ilgili açık karar alınması uygundur.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kapıcı dairesi kirada, kapıcı mevcut | ✅ Kiradan gelir ortak kasa; kapıcı giderleri (maaş, SGK) yönetimce karşılanır. |
| Kapıcı dairesi kirada, kapıcı yok | ✅ Kiradan elde edilen gelir ortak giderlere konulur; kullanım kararı varsa o yönde harcanır. |
İş hukuku boyutu: kapıcı çalışan ise SGK, ücret ve izinler
Kapıcı bağımlı çalışan ise işveren konumunda olan yönetim (veya temsil eden yönetici) iş kanunu ve SGK yükümlülüklerine tabidir. Öne çıkan noktalar:
- SGK prim bildirimi, ücret ödeme, yıllık izin ücreti, fazla mesai hesapları işveren sorumluluğundadır. Kapıcı için başlangıç/işe giriş bildirimi yapılmalıdır (SGK uygulamaları).
- Kıdem tazminatı ve ihbar tazminatı gibi yükümlülükler doğar; sözleşmede ‘kıdem tazminatı devri’ düzenlenmesi mümkünse şartlara göre düzenlenir (somut durumlara göre avukat görüşü önerilir).
Kıdem tazminatı ve daire satışı/üzerindeki devir durumları
Kıdem tazminatı işçi lehine bir hak olup, genelde işveren (yönetim/kat malikleri kurulu tarafından temsil) tarafından ödenir. Daire satışı veya mülkiyet değişikliği durumunda, kıdem borcu devredilemez; yeni malik veya yönetime devir söz konusuysa sorumlulukların nasıl paylaşılacağı somut sözleşme ve kararlarla belirlenmelidir. Hukuki sonuçlar somut olaya göre değişir; kesin tavsiye için uzman hukuki danışmanlık alın.
Kapıcı dairesi kira gelirinin muhasebe ve aidat dağılımı
Muhasebe uygulamasında kira gelirleri ortak hesabın gelir kaleminde gösterilir. Bu gelirlerden kapıcı giderleri, daireyle doğrudan ilgili masraflar veya ortak harcamalar karşılanabilir. Yönetimin şeffaf raporlama yapması ve genel kurulda gelirin nasıl kullanılacağına dair karar alması en doğru uygulamadır.
Pratik adımlar: yönetici için 7 maddelik kontrol listesi
- Yönetim planını ve önceki genel kurul kararlarını inceleyin.
- Genel kurul çağrısı yapıp kiraya verme veya kullanım değişikliğini oylatın (gerekirse noter onaylı karar alın).
- Kapıcı istihdamı varsa SGK işe giriş, prim hesaplama ve bordro süreçlerini kesinleştirin.
- Kira gelirinin muhasebeleştirilme ve harcama alanlarını belirleyin; raporlamayı düzenleyin.
- Kapıcı ile yazılı sözleşme varsa, kira gelirinin kapıcı haklarına etkisini açıkça düzenleyin.
- Kıdem/ihbar tazminatı hesapları için geçmiş bordroları ve prim dökümlerini kontrol edin.
- Tüm kararları ve sözleşmeleri karar defterine ve ilgili evraklara ekleyin, şeffaflığı sağlayın.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kira, aidat ve bordro hesaplamalarını kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bir yönetim yazılımı süreci hızlandırır ve raporlamayı şeffaflaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesini malikler kiraya verirse kapıcı çalışmaya devam edebilir mi?
Genel olarak evet; kapıcı ile iş sözleşmesi devam ediyorsa iş ilişkisinin bitmediği kabul edilir. Kiraya verme kararı işçi haklarını tek taraflı ortadan kaldırmaz.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira gelirini doğrudan kapıcı maaşına ayırabilir miyiz?
Evet ama bu uygulamanın genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenmesi ve muhasebede açıkça gösterilmesi gerekir.
Daire satışı sırasında kapıcı kıdem tazminatı kime düşer?
Kıdem tazminatı işverenin sorumluluğudur; satış durumunda sorumlulukların devri somut sözleşme ve kararlarla düzenlenmelidir. Kesin durum için hukuki danışmanlık önerilir.
Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde vergi yükümlülüğü olur mu?
Evet, kira gelirinin vergilendirilmesi ve ortak hesapta gelir olarak muhasebeleştirilmesi gerekir. Vergi ve beyan yükümlülükleri için mali müşavir görüşü alınmalıdır.
Kapıcı istihdamı yoksa kira gelirini aidata indirgeme hakkımız var mı?
Kira geliri genel kasa geliridir; aidatın düşürülmesi veya özel kullanım kararı almak için genel kurul kararı gereklidir. Karar alınmadan otomatik düşürme uygulanmamalıdır.
