Yeni taşınan bir kiracı elinde kira sözleşmesiyle gelir; sözleşmede "ortak giderler" ibaresi yoktur ve yönetici aidat talep ediyor. Yönetici hangisini yapmalı, kiracı dava ederse ne olur? Apartman yöneticileri ve malikler için sık karşılaşılan bu sahneyi adım adım açıklıyoruz.
Özet: Hukuki çerçeve hangi maddelere bakarız?
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu (özellikle kira sözleşmeleriyle ilgili genel ilkeler) birlikte değerlendirilir. KMK, ortak giderlerin kime ait olduğunu düzenlerken TBK sözleşmenin bağlayıcılığı ve üçüncü kişilere karşı etkisini belirler. Bu iki kaynak uygulamada nasıl birleşir, aşağıda gösteriliyor.
KMK ve TBK açısından temel prensipler
KMK, ortak giderlerin kat maliklerine ait olduğunu ve işletme projesi/arsa payına göre paylaştırılacağını öngörür. Kiracı-malik ilişkisi ise TBK kapsamında sözleşmeye ve tarafların anlaşmasına göre şekillenir. Prensip olarak:
- KMK uyarınca aidat borcu bağımsız bölüme ilişkin olup mülkiyet hakkına dayalıdır; kat maliki asli borçlu konumundadır.
- TBK'ya göre kiracı, kira sözleşmesi ile üzerine düşen giderleri üstlenmişse sorumludur; sözleşmede açık hüküm yoksa hukuki değerlendirme somut olaya göre yapılır.
Sözleşmede hüküm yoksa uygulamada hangi faktörlere bakılır?
Mahkemeler ve uygulama genelde şu kriterleri değerlendirir:
- Sözleşmenin tüm metni: "aidat", "ortak gider", "yan giderler" gibi terimlerin olup olmadığı.
- Tarafların gerçek iradesi: kira bedeli düşükse ve taraflar sözlü anlaşma ile giderin malike ait olduğu konusunda mutabık kalmış olabilir.
- Ödeme düzeni ve alışkanlıklar: Önceki kira ilişkisinde kim ödüyordu, geçmiş uygulama neydi?
- İşletme projesi ve yönetim planı hükümleri: Bağımsız bölümün sorumlulukları burada tanımlanmış olabilir.
Yönetici olarak atılacak pratik adımlar
Yöneticinin objektif, belge odaklı hareket etmesi hem tahsilatı kolaylaştırır hem de hukuki riski azaltır. Önerilen adımlar:
- Kaydı kontrol edin: Kira sözleşmesini yönetime sunmasını resmî olarak talep edin ve belgeleyin.
- Malik ile yazılı teyit isteyin: Malikin, kiracının hangi giderleri üstleneceğine dair yazılı beyanı varsa bunu dosyaya ekleyin.
- Gerekli bildirimleri yapın: Aidat bildirimi ve borç uyarısını kiracıya ve malike ayrı ayrı yazılı gönderin; teslim ve tebliğ kayıtlarını saklayın.
- Alternatif çözüm teklif edin: Kiracıya fatura veya dekont temelli ispat (örn. banka dekontu üzerine muhasebe kaydı) ile anlaşma önerin veya taksitlendirme sunun.
Örnek yazılı metin: kiracıdan talep eden yönetici için uygun bildirim
Aşağıdaki kısa metin yöneticinin kiracıya ve malike gönderebileceği şablon bildirimin fikir verir. (Somut olaya göre düzenleyin; hukuki tavsiye değildir.)
- "Sayın ...; Bağımsız bölüm ... için X dönemine ait ortak gider (aidat) borcu Y TL'dir. Kira sözleşmesinde bu giderlerin tarafınıza ait olduğuna dair hüküm bulunmadığı görülmüştür. KMK hükümleri gereğince asıl borçlu maliktir. Ödemeyi 10 iş günü içinde temin etmeniz veya ödeme planı teklif etmeniz rica olunur."
Kiracı haklı çıkarsa yönetici/ malik ne olur? İcra ve mahkeme süreci
Eğer kiracı sözleşmede açıkça aidatı ödemeyeceğine dair haklıysa veya mahkeme sözleşme yorumuyla böyle karar verirse, kat maliki asıl borçlu olduğu için yönetimin alacağı icra yoludur. Uygulamada:
- Yönetim önce kat malikinden tahsil yapar; malikin ödeme yapmaması durumunda icra takibi ve müşterek gider alacağı için icra yoluna başvurulabilir.
- Kiracı ödemeyi reddederse ve sözleşmede açık hüküm yoksa, mahkeme TBK'ya göre sözleşmeyi yorumlayarak karar verir; sonuç somut delillere bağlıdır.
Pratik örnek: üç farklı senaryo
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Sözleşmede açık "ortak gider" hükmü var | ✅ Kiracı ödemekle yükümlü; yönetici önce kiracıya bildirir. |
| Sözleşme sessiz, malik geçmişte ödüyordu | ✅ Önce malike yazılı talep; uzlaşma veya icra seçeneği. |
| Sözleşme sessiz, kira bedeli açıkça yüksek ve malik beyanı kiracının ödeme yükümlülüğü yok | ✅ Mahkeme sözleşme yorumu belirleyebilir; geçici çözüm için yönetici malikle uzlaşma aramalı. |
Yöneticiler için dijital adım: süreci kolaylaştıracak araç
Bu tür uyuşmazlıklarda belge düzeni, yazışma takibi ve tahsilat kayıtları belirleyicidir. Süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat bildirimleri ve alacak takibini dijitalle yaparak hem ispat kaynağı oluşturabilir hem de mükerrer talepleri azaltabilirsiniz. Bu amaçla BYönetim gibi site yönetim yazılımları, kira sözleşmesi ve aidat bildirimlerinin arşivlenmesi ile otomatik bildirimleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde hiç hüküm yoksa kim önce sorumludur?
KMK gereği asıl borçlu kat malikidir; yönetici önce malike yazılı talepte bulunmalıdır. Ancak TBK'ya göre taraflar sözleşme ile farklı bir düzenleme yapmışsa bu değerlendirilecektir.
Kiracı aidatı ödedi diyorsa ne yapılmalı?
Kiracıdan banka dekontu, makbuz veya ödeme kanıtı talep edin; dekont hatası iddiası varsa işlem tarihleri ve muhasebe kayıtları karşılaştırılmalıdır.
Kira sözleşmesine sonradan "ortak giderleri kiracı ödeyecektir" maddesi eklenebilir mi?
Evet, tarafların yazılı ve açık rızasıyla kira sözleşmesi değiştirilebilir; değişiklik her iki tarafça imzalanmalı ve taraflara tebliğ edilmelidir.
Yönetici doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir mi?
Pratik ve hukuki olarak önce malike yazılı talep yapılması gerekir; aksi durumda prosedürel itirazlarla karşılaşılabilir. Somut durumlara göre avukat görüşü alınması önerilir.
Bir mahkeme kiracıyı aidattan sorumlu bulursa malikin durumu nedir?
Mahkeme kira ilişkisini sözleşme hükümlerine göre yorumlarsa kiracı sorumlu bulunabilir; yine de KMK gereği malikin ortak giderden asli sorumlu olduğu unutulmamalıdır ve malik aleyhine icra-usul işlemleri mümkündür.
