Akşam toplantısında bir site yöneticisi, eski bir malik ile yeni malik arasında aidat alacağının devri (mahsubu) yüzünden tartışma çıktığını anlatıyor: eski malik, komşusunun aynı bloktaki dükkanına olan borcunu yönetimden temlik ettiğini, yeni malik ise tapu intikalinde borcun silinmediğini söylüyor. Yönetici ise hangi işlemlerin usule uygun olduğunu, kayda nasıl geçeceğini ve genel kurul onayının gerekip gerekmediğini bilemiyor.
Aidat mahsubu (temlik) nedir? Temel kavramlar
Aidat mahsubu, bir malik veya üçüncü bir kişinin site/apartman yönetimine karşı olan borcunu, malikin başka bir alacağıyla veya üçüncü kişinin siteye olan borcu ile mahsup etme/temlik etme girişimidir. Hukuki olarak iki ayrı durum olur:
- Mahsup (set-off): Borçlu ve alacaklı aynı kişi ise, kişinin kendi alacağı ile borcunu mahsup etmesi.
- Temlik (devredilen alacak): Üçüncü kişinin, malik veya yönetimin alacağını devralarak kendi hakkını talep etmesi.
Kat Mülkiyeti açısından genel ilkeler
Kat Mülkiyeti hukukunda ortak gider / aidat alacakları, yönetimin kolektif alacaklarıdır; bu nedenle mahsup ve temlik konusunda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Malikin kendi alacağı ile aidatı mahsup etmek istemesi, somut belgelerle desteklenmelidir.
- Üçüncü kişilerin (ör. kiracı, komşu, bina içinde işletme sahibi) alacağı kullanarak aidata karşı kendini temlik/mahsuba konu etmesi her zaman doğrudan kabul edilmez; yönetim hukuken alacak sahibinin rızasını ve yazılı belgeyi talep etmelidir.
- Yönetimin alacağının devri (temlik) veya mahsubu, yönetim kurulunun tek taraflı takdiriyle değil; ilişkinin niteliğine göre malikler kurulu veya hukuki süreç gerektirebilir.
Ne zaman yönetici mahsup/temlik yapabilir? Pratik şartlar
Yönetici şu temel şartlar sağlandığında sınırlı olarak mahsup/temlik işlemi yapabilir veya işleme koyabilir:
- Yazılı talep ve deliller: Mahsup/temlik iddiasını gösteren yazılı belge (alacak senedi, fatura, kira sözleşmesi vb.) sunulmalı.
- Borç-alacak aynı tüzel kişiye ait olmalı veya alacak devri açıkça belgelenmiş olmalı.
- Genel kurul kararına gerek olup olmadığı durum bazlıdır; ör. yönetim planı veya site iç kuralları temlik yetkisini düzenliyorsa ona uyulur.
Uygulama adımları: Yönetici ne yapmalı? (Pratik liste)
Yönetici haklı ve usulüne uygun bir mahsup/temlik talebiyle karşılaştığında şu adımları izlemesi yerinde olur:
- Talebin ve dayanak belgelerin yazılı olarak alınması ve kayıt altına alınması.
- Alacağın niteliğinin incelenmesi: ortak gider mi, ferdi mi, geçmişe dönük mi?
- Malik ile yazılı mutabakat yapılması; gerekiyorsa genel kurul veya yönetim kuruluna danışma.
- Muhasebe kaydının düzenlenmesi: mahsup işlemi ayrıntılı olarak gelir-gider defterine, kasa/banka kayıtlarına işlenmelidir.
- Tapu veya icra gibi üçüncü taraf işlemler söz konusuysa hukuki görüş alınması; gerektiğinde avukata yönlendirme.
Mahsup/temlik örnekleri ve muhasebe kaydı
Pratik örneklerle muhasebeleştirme daha anlaşılır:
| Durum | Nasıl kaydedilir? |
|---|---|
| Malik A'nın yönetime 5.000 TL borcu, yönetimin A'ya 1.000 TL iade/geri ödeme yükümlülüğü | ✅ Önce yazılı mutabakat, sonra 1.000 TL mahsup; gelir hesabından düşülür ve alacak bakiye güncellenir. |
| Komşu B, malik C'den kira alacağını site aidatına temlik ettiğini iddia ediyor | ✅ Temlik belgesi gösterilmeli; aksi halde yönetim doğrudan kabul etmemeli. Davalı/ideliksiz temliklerde hukuki süreç gerekebilir. |
İcra ve tapu işlemleriyle ilişkisi
Aidat alacağının tapu işlemlerine engel olup olmaması, alacağın niteliğine ve icra sürecine bağlıdır. Yönetim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ortak gider alacaklarını takip edebilir; icra takibi veya şerh için usul gereği yazılı belgeler ve yöneticinin yetki durumuna bakılır. Somut davaya özel tavsiye için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Pratik tavsiyeler: Yönetim prosedürü ve dijital kayıt
Mahsup/temlik vakalarında işin şeffaf ve izlenebilir olması hem ihtilafları azaltır hem de denetimi kolaylaştırır. Özellikle çok bağımsız bölümlü sitelerde kayıt hataları sık sorun yaratır.
- Her mahsup/temlik talebini yazılı belgeyle alın, yönetim defterine ve muhasebe kayıtlarına işleyin.
- Alacak devri (temlik) iddialarında temlik belgesinin aslı veya noter onaylı sureti istenmelidir.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat ve alacak takibini, mahsup mutabakatlarını ve belgeleri güvenli şekilde saklayan bir yönetim yazılımı süreci hızlandırır—örneğin BYönetim ile hızlı başlangıç yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatı olan malik kendi başka bir alacağıyla borcunu doğrudan mahsup edebilir mi?
Genel olarak malik kendi alacağı ile aidatı mahsup etmek istiyorsa bunu yazılı belgeyle ispatlamalı ve yönetimin kayıtlarına geçirmelidir; aksi halde yönetim tek taraflı mahsup yapmamalıdır.
Üçüncü bir kişinin (ör. kiracı) talebiyle aidat borcu temlik edilebilir mi?
Temlik için alacağın devrine ilişkin yazılı delil gereklidir; yönetim böyle bir belge olmadan üçüncü kişinin talebini kabul etmemelidir.
Genel kurul onayı şart mı?
Her vakada değil; ancak yönetim planı, site iç yönergesi veya alacağın niteliğine göre genel kurul kararına gerek olabilir. Şüpheli durumlarda genel kurul veya hukuki görüş istenmelidir.
Mahsup/temlik yapıldı, sonra malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz halinde usul, belge ve kayıtlar incelenir; eksik işlem varsa yönetim sorumlulukla karşılaşabilir. Somut sonuçlar farklı olacağından avukat görüşü gerekebilir.
Bu konuda hangi kanun veya düzenlemelere bakmalıyız?
Kat Mülkiyeti ile ilgili genel hükümler için Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetim planı ile site iç yönergeleri başvurulacak ana kaynaklardır. İcra ve alacak takibi konularında ise Borçlar Kanunu hükümleri ile icra mevzuatı dikkate alınmalıdır.
