Genel kurul kararıyla aidat oranı Mayıs 2026'da %20 artırıldı. Yönetici Haziran bildiriminde yeni oranı kullandı; bazı maliklerin eski döneme ait ödemeleri eksik kaldı. Şimdi yönetim: ‘Eski dönem farkını mı isteyebiliriz, hangi orana göre ve nasıl belgelemeliyiz?’ sorusuyla karşı karşıya. Bu rehber, uygulamada sıkça karşılaşılan bu senaryoda hesaplama, mahsup ve hukuki çerçeveyi somut adımlarla açıklar.
1. Hukuki çerçeve: Aidat ve artışın zamanı
Aidatlar ve dağıtım esasları Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planı ve işletme projesine göre belirlenir. Genel kurul, yönetim planı veya işletme projesinde değişiklik olmadığı sürece, yapılan bütçe veya aidat artışı geleceğe yönelik hüküm doğurur; ancak kararın içeriğine göre geçmiş dönemlerle ilişkisi tartışılabilir.
2. Kararın kapsamı: Geriye dönük tahsilat kararı netleştirilmeden ne yapılmalı?
Öncelikle genel kurul karar metnini ve karar tarihini kontrol edin. Kararda "bu artış X tarihinden itibaren uygulanacaktır" ya da "geçmiş XX ay için de uygulanır" gibi açık hüküm varsa uygulanır. Net ifade yoksa geçmişe dönük tahsilat için daha temkinli adımlar atılmalıdır.
- Karar defterinde yazılı metni tarayın ve toplantı tutanağı ile hazirun listesini kontrol edin.
- Kararın yürürlüğe giriş tarihi ve oy çoğunluğu (basit/nispi) not alın.
- Önceki bildirim ve aidat makbuzları ile karşılaştırın.
3. Hesaplama yöntemi: Esaslar ve örnek adım adım
Geriye dönük fark talep edilecekse, hangi farkın talep edileceği (oran farkı mı, sabit tutar mı) netleştirilmeli. Yaygın ve adil uygulama şu şekilde çalışır:
- Her bir bağımsız bölümün dönemde ödenmiş aidatını tespit edin.
- Yeni orana göre aynı dönemde tahakkuk edecek aidatı yeniden hesaplayın (işletme projesi/arsa payı esasına göre dağıtım yapılmalı).
- Yeni tahakkuk ile ödenmiş tutar arasındaki farkı hesaplayın; bu fark, gecikme faizi hariç asıl borçtur.
- Mahsup sırasına göre tahsilat yaparken önce alacaklar (ör. cari aidat, gecikme faizi, geçmiş fark) yönetim planına ve genel kurul kararına göre sıraya konur.
| Açıklama | Örnek: 1000 TL önce, %20 artış sonrası 1200 TL |
|---|---|
| Ödenen (eski) tutar | 1000 TL |
| Yeni tutar (aynı dönem için) | 1200 TL |
| Geriye dönük fark (asıl) | ✅ 200 TL |
4. Gecikme faizi ve hesap tarihi
Geriye dönük fark talep edilirken alacağın hangi tarihten itibaren muaccel olduğu önemli. Eğer genel kurul kararı geriye uygulanacak şekilde açık değilse, fark talebi karar tarihinden sonra muaccel kabul edilme eğilimindedir. Gecikme faizi uygulaması için Borçlar Kanunu'ndaki faiz hükümleri veya yönetim kararındaki faiz oranı (yönetim kararında belirlenmişse) dikkate alınır.
5. Uygulama adımları: Yönetici için pratik kontrol listesi
Adım adım uygulanacak pratik liste:
- Genel kurul karar metnini resmi kopya olarak arşivleyin.
- Önceki dönem makbuz ve bildirimlerle yeni hesaplamayı karşılaştırın.
- Fark tutarlarını da gösteren ayrıntılı hesap ekstresini her malik/kiracıya gönderin.
- İtiraz ihtimali yüksekse, uzlaşı teklifi sunun: taksitlendirme veya yeni oranın sadece geleceğe uygulanması gibi seçenekler.
- Elektronik tahsilat ve bildirim süreçleriyle süreci hızlandırmak isterseniz BYönetim üzerinden bina kaydı başlatarak (https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) dijital bildirim ve tahsilat altyapısı kurabilirsiniz.
6. İhtilaf ve icra riski: Ne zaman hukuki yola başvurulur?
Malikler farkı ödemez veya itiraz ederse ilk aşamada toplantı çağrısı ile konunun yeniden genel kurula taşınması önerilir. Somut hak ihlali veya alacakta ısrar varsa alacağın tahsili için icra takibi gündeme gelebilir; icra süreçleri ve zamanaşımı konularında Borçlar Kanunu hükümleri ve uygulanan usullere göre hareket edilmeli.
Kanuna dair genel bilgi aktarılabilir; somut olay değerlendirmesi için avukat veya hukuki danışman önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul aidat artışını kararlaştırdıysa hemen geçmiş aylardan da tahsil edilebilir mi?
Genel kurul kararı açıkça geriye yürüyen bir hüküm içermiyorsa, uygulamada genelde kararın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren uygulanması güvenlidir; geriye dönük tahsilat için karar metninin açık olması veya ayrı bir genel kurul kararı tavsiye edilir.
Geriye dönük fark için gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Asıl farkın muaccel olduğu tarihten itibaren Borçlar Kanunu çerçevesinde veya genel kurulca onaylanmış faiz oranına göre gecikme faizi hesaplanır. Belirsizlikte önce uzlaşma önerilmelidir.
Kiracı mı yoksa maliki mi geriye dönük farktan sorumlu?
Kiracı-malik ilişkisi kira sözleşmesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükmü maliki borçlu kabul eder; kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide kira sözleşmesi belirleyicidir. Somut durumlara göre farklılık gösterir.
Malikler itiraz ederse ne yapılmalı?
İlk adım itirazı yazılı olarak almak, hesap dökümünü paylaşmak ve konuyu yeniden genel kurula taşımaktır. Uzlaşma alternatifleri (taksitlendirme, yalnızca geleceğe uygulama) sunulabilir. Somut dava ve icra adımları için hukuki danışmanlık alın.
Yönetici belirsiz kararla geçmişe dönük tahsilata başladı; sorumluluk kime ait?
Yönetici kararı uygularken hukuksal risk taşır; belirsiz veya yanlış uygulamalarda malikler itiraz edebilir. Yönetici, karar metnini dayanak göstermeli, belirsizlik varsa genel kuruldan ek yetki alınmasını sağlamalıdır.
