Sabah asansörde komşular tartışıyor: Yönetici kapıcıyı ‘geçici’ gösterdiklerini, böylece aidattan daha az para çıktığını söylüyor; bazı malikler ise ‘böyle olur mu, tazminat falan nasıl ödenecek?’ diye endişeli. Bu yazıda kapıcı istihdamında SGK bildirimini yanlış sınıflandırmanın apartman yönetimine ve malikler heyetine getireceği somut riskleri, 2026 mevzuat ışığında ve uygulamalı adımlarla ele alacağım.
Neden bazı yöneticiler 'geçici' bildirimi tercih ediyor?
Bütçe baskısı, aylık sabit giderleri düşük gösterme isteği ve kıdem/tazminat yükünden kaçınma eğilimi yöneticileri veya görevlendirilmiş kişileri kısa dönemli (geçici) bildirim yapmaya itebilir. Ancak bu tercih hukuki ve mali yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Hukuki çerçeve: hangi kurallar geçerli?
Kapıcı istihdamı iş hukuku kapsamında değerlendirilen sürekli nitelikte bir hizmet ilişkisi olabilir. İşçinin statüsü somut çalışmanın niteliği ve süresine göre belirlenir; sadece SGK bildirimi değil, fiili çalışma koşulları esas alınır.
Somut riskler: idari, mali ve tazminat
Geçici işçi olarak bildirilen kapıcının gerçek iş ilişkisi sürekli ise ortaya çıkabilecek riskler şunlardır:
- SGK ve vergi idaresi denetiminde geriye dönük prim farkı, gecikme faizi ve idari para cezası riski.
- İşçilik alacakları (kıdem, ihbar, kullanılmamış yıllık izin ücreti) için işçi tarafından açılabilecek dava ve yönetim/bina hesabına yansıyabilecek yükümlülük.
- Tapu devri/satış halinde capcanlı tartışmalar: satıcı-alıcı arasında kapıcıya ilişkin sorumluluk iddiaları.
Maliyet karşılaştırması: 'gerçek' işveren maliyeti neler içerir?
Kapıcının aylık maliyeti sadece brüt maaş değildir. İşveren maliyeti şu kalemleri içerir:
- Brüt maaş + SGK işveren payı (işsizlik sigortası işveren payı dahil)
- Yıllık izin ücreti, yıllık izin hesaplaması ve toplu ödeme dönemleri
- Kıdem tazminatı yükü (hizmet süresine göre birikimli), işten çıkarma/ayrılma durumlarına göre ayrıştırılması
- Fazla mesai, ulusal bayram/hafta sonu ödemeleri ve ayni yardımların (yakacak, yemek) muhasebeleştirilmesi
| Kalem | Yönetici açısından not |
|---|---|
| SGK prim farkları ve cezalar | ✅ Denetimde ortaya çıkabilir |
| Kıdem ve ihbar tazminatı | ✅ İşçi dava açarsa bina hesabına yansıyabilir |
KMK ve apartman yönetimi bağlamı: aidata yansıtma ve karar süreçleri
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği apartman/site ortak giderlerinin nasıl belirleneceği ve paylaştırılacağı yönetim planına ve genel kurul kararlarına bağlıdır. Kapıcı giderleri ortak gider kabul edilirse (KMK çerçevesinde) aidata yansıtma usulleri ile ilgili tartışma çıkabilir; yöneticilerin bu giderleri doğru muhasebeleştirmesi gerekir.
Pratik adımlar: yöneticiler için 7 maddelik kontrol listesi
- İşe girişten önce çalışma şartlarını yazılı sözleşme ile belirleyin; süreklilik ve görev tanımını açıkça yazın.
- SGK işe giriş bildirimini fiili duruma göre (sürekli/ücretli) doğru yapın; yanlış bildirimin risklerini yöneticilere açıklayın.
- Aylık bordro, gelir-gider ve kasa-banka takibini eksiksiz tutun; ödemeleri belgelendirin.
- Kıdem tazminatı yükünü muhasebe kayıtlarında zamanında karşılık (provision) olarak gösterin.
- Yıllık izin, fazla çalışma ve benzeri hakların hesabı için net prosedür belirleyin; bordroya yansıtın.
- Genel kurulda kapıcı giderlerinin nasıl karşılanacağını (arsa payı mı, eşit mi) ve yönetim planı ile uyumunu tartışın.
- Denetim veya işçi ihtilafı durumunda profesyonel hukuki destek alın; somut durum açısından avukat görüşü alınması tavsiye edilir.
Dijitalleştirme ile riskleri azaltma: kısa yol
İşe giriş, bordro, aidat muhasebesi ve prim takipleri elle yapıldığında hata riski yükselir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir çözüm, işe girişten aidat dağılımına kadar kayıt ve raporlamayı düzenleyerek denetimlere hazırlıklı olmanızı sağlar. Denemek isterseniz hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresinden başlayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıyı geçici gösterirsek kıdem tazminatı ödenir mi?
Net cevap: Kapıcının fiili çalışma süresi ve ilişki biçimi sürekli ise mahkeme veya SGK denetiminde işçilik tespit edilirse kıdem tazminatı talep edilebilir; bildirimin 'geçici' olması tek başına belirleyici değildir.
Denetimde SGK prim farkı bulunursa kim öder?
Net cevap: İşveren sıfatıyla bildirimi yapan tüzel/gerçek kişi sorumludur; apartman yönetimi veya malikler bu maliyeti genel kurul kararıyla karşılayabilir ancak dava/uzlaşma süreçleri somut şartlara bağlıdır.
Kapıcıya ödenen ayni yardımlar nasıl belgelenmelidir?
Net cevap: Yakacak, yemek veya konut gibi ayni yardımlar bordroda veya ayrı bir ödeme kaydında gösterilmeli; yönetim planı ve muhasebe uygulamalarıyla uyumlu tutulmalıdır.
Kapıcı mağduriyeti durumunda yöneticiye ceza gelir mi?
Net cevap: Yönetici kusuru ve ihmalinin tespiti halinde idari veya hukuki sorumluluk olabilir; denetimler ve mahkeme kararları somut olaya göre değerlendirilir.
Satış sırasında kapıcıya ilişkin yükümlülük nasıl aktarılır?
Net cevap: Tapu devrinde işçilik borçları (ör. kıdem) genellikle satıcıya/işveren olarak kayıtlı kişiye ait görülür; yine de alıcı-satıcı arasında sözleşmeye bağlı düzenlemeler yapılabilir ve durum somut olaya göre değişir.
