Bir sabah tapu sözleşmesi imzalanıp anahtar teslim edilen binada yönetici, kapıcının işten ayrıldığı ve kıdem tazminatı talep ettiğini öğreniyor. Satış yapan malik ile yeni alıcı birbirine soruyor: "Kıdem tazminatını kim ödeyecek?" Bu rehber, tapu devri sürecinde kapıcı kıdem tazminatının sorumluluğunu, uygulamada yöneticinin alacağı tedbirleri ve yapılması gerekenleri açık, kaynaklı şekilde anlatır.
1. Kıdem tazminatının hukuki niteliği ve temel prensipler
Kıdem tazminatı iş hukukuna ilişkin bir alacak olup işveren tarafından işçinin işten ayrılması hallerinde ödenir. Bu alacak iş sözleşmesinden ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden ziyade iş hukuku uygulamasıyla düzenlenen bir edimdir; dolayısıyla ödenmemesi halinde işçi işverene karşı iş mahkemesinde talepte bulunabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) doğrudan kıdem tazminatını düzenlemez; ancak apartmanda kapıcı istihdamı ve giderlerin aidata yansıtılması KMK hükümleri ile ilişkilidir.
2. Malik, alıcı ve yönetim arasındaki temel sorumluluk ayrımı
Pratikte üç tarafın sorumluluğu karışabilir. Önemli olan şu: kıdem tazminatının doğduğu dönem, işverenin kim olduğu ve satış sırasında yapılan düzenlemelerdir.
- Satış öncesi işveren: Kapıcının iş sözleşmesini fesheden veya feshetmeyen mevcut malik(ler)dir; kıdem tazminatı geçmiş hizmete dayalı bir borçtur.
- Tapu devri sırasında: Alıcı devralma anından itibaren bağımsız bölümün malikidir; ancak çözümler sözleşmeye ve alıcının devraldığı yükümlülüklere göre farklılık gösterir.
- Yönetim (kat malikleri kurulu/yönetici): Kapıcı giderlerini aidatta toplar; fakat işveren sıfatı genelde iş sahibi malikle(tapuda kayıtlı malik) ilişkilidir. Yönetim, hâlihazırda doğmuş alacakların tahsili için uygulama adımları atabilir.
3. Satış durumlarına göre pratik senaryolar ve sorumluluk
Aşağıda en sık rastlanan uygulama senaryoları ve hangi tarafın ödeme ile muhatap olabileceği özetlenmiştir.
| Senaryo | Pratik sonuç |
|---|---|
| Malik satış yapıp tapu devrinden sonra yükümlülüğünü açıkça devretmemişse | ✅ Kıdem tazminatı genellikle eski işverene (satıcı) karşı talep hakkıdır; ancak alıcı devralma koşullarına göre sorumlu kılınabilir. |
| Satış sözleşmesinde alıcı, mevcut personel yükümlülüklerini üstlendiğini yazılı kabul etmişse | ✅ Alıcı sözleşme gereği sorumlu olur; işçi alıcıya rücu edebilir. |
| Tapu devri sırasında kapıcı halen görevde ve iş akdi devam ediyorsa | ✅ İş ilişkisinin devamı alıcı açısından yeni işveren/uygulamada dönüşümlü sorumluluk doğurabilir; netleştirmek için yazılı açıklama gerekir. |
4. Yönetici ne yapmalı? Adım adım işlem planı
Yöneticinin hızlı ve hukuki riski azaltan adımları şu şekildedir:
- Sözleşmeleri inceleyin: Satış sözleşmesi, devir tutanağı ve varsa yönetim kararı kıdem tazminatı hakkında hüküm içeriyor mu kontrol edin.
- İşçinin taleplerini yazılı istekte toplayın: Kapıcının talep ve belgelerini (işten ayrılma bildirimi, bordro, SGK dökümü) isteyin.
- İşverenin kim olduğunu belgeleyin: Tapu kayıtları ve yetki devri belgelerine bakın.
- Malikler kuruluna bildirin: Durumu genel kurula veya olağanüstü toplantıya taşıyın; alacak için karar gerekebilir.
- İhtiyari çözüm yolu: Tarafları uzlaştırmaya yönlendirin; yazılı protokol düzenlenirse sonraki uyuşmazlıklar azalır.
5. Hesaplama ve bordro kaynaklı doğrulama: nelere bakılır
Kıdem tazminatı hesaplanırken hizmet süresi, brüt ücret unsurları, yıllık izin ücretleri ve ihbar tazminatı unsurları etkili olabilir. Yönetici şunları talep ederek hesaplamanın doğruluğunu kontrol etmelidir:
- SGK hizmet dökümü (hizmet sürelerinin tespiti için)
- Bordro ve maaş fişleri (brüt ücret unsurlarını doğrulamak için)
- İş sözleşmesi veya yazılı kayıtlar (varsa ayni yardım - yakacak, yemek gibi ödemeler)
KMK kapsamında kapıcı giderlerinin aidata nasıl yansıtılacağı konusunda KMK m.20 ve ilgili yöneticilik uygulamaları rehberine bakılmalı; ayni yardımların hesaplanması ve aidata aktarımı ayrı değerlendirilir.
6. Uyuşmazlık durumunda izlenecek yollar ve pratik kanıtlar
İhtilaf çıktığında izlenecek pratik yollar:
- Öncelikle yazılı ihtar ve mali tablo sunulması (tarafların protokole çağrılması)
- Taraflar anlaşmazsa iş mahkemesine başvuru veya icra yoluna gidilebilir; işçinin SGK kayıtları ve bordrolar delil niteliğindedir.
- Genel kurul kararları, satış sözleşmesi ve tapu kayıtları mahkeme önünde önemli belge sağlar.
Yargıtay uygulamaları genel olarak işçi alacağının varlığı halinde kıdem tazminatına ilişkin hakların işverene karşı korunacağını kabul eder; ancak tapu devriyle ilgili sorumluluk paylaşımı sözleşmelerle şekillendirilebilir.
Pratik tavsiye: süreci dijitalleştirerek delil ve hesaplama hatalarını azaltın
Satış ve devir sürecinde bordro, SGK dökümleri ve genel kurul kararlarını düzenli arşivlemek hataların önüne geçer. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kapıcı bordroları, SGK raporları ve aidat kayıtlarını tek platformda saklamaya olanak veren BYönetim gibi çözümler süreçleri hızlandırır ve ıslak imza-doküman karışıklığını azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı satış öncesi çalışmaya devam ediyorsa kıdemi kime aittir?
Net cevap: Kıdem tazminatının asıl muhatabı işverendir; satış, alıcı ile satıcı arasındaki yazılı mutabakata göre alıcıya devredilmişse alıcı sorumlu olabilir. Somut duruma göre değişir, belge incelemesi gerekir.
Satıcı satış sözleşmesinde personel borçlarından feragat ettiyse alıcı yine davalanabilir mi?
Net cevap: Satıcı sözleşmede açıkça borçlardan feragat ettiyse alıcı işçiye karşı sorumlu olmayabilir; ancak işçi doğrudan işvereni (veya icra edilebilir alacakta devralanı) muhatap alabilir. Somut belge önemlidir.
Kapıcının SGK kayıtlarında eksik prim varsa kim sorumlu olur?
Net cevap: SGK prim borçları işveren yükümlülüğüdür; eksik bildirim halinde SGK önce kayıtlı işverene (geçmiş döneme göre) rücu eder. Tapu devri ve sözleşmeye bağlı sorumluluk farklılık yaratabilir.
Yönetim aidatlar üzerinden kapıcı kıdem tazminatını toplayıp ödeyebilir mi?
Net cevap: Yönetim, genel kurul kararıyla kapıcı giderlerini aidatlara yansıtabilir; fakat doğmuş kıdem alacağının kimin tarafından ödeneceği ayrı hukuki konudur. Genel kurul kararı uygulamaya destek sağlar ancak işçinin işverene karşı talep hakkını ortadan kaldırmaz.
Kıdem tazminatı için başvuru süresi (zamanaşımı) ne kadardır?
Net cevap: İşçilik alacaklarında zamanaşımı ve sürelere ilişkin ayrıntı somut alacak türüne göre değişir; genel işlem ve dava usulü için iş hukuku ve uygulama esaslarına göre hareket edilmelidir. Somut süreler için iş hukuku danışmanına başvurun.
