Akşamüstü, apartmanda aidatlar ödenmiyor, yönetici uzun süredir ulaşılmaz ve apartmanın asansörü arızalanmış — sakinler çözüm için acil karar almak istiyor ama genel kurul toplanamıyor. Böyle durumlarda kat malikleri kurulunun toplantı yapamaması halinde geçici yönetici atanması pratik ve hukuki bir çözüm olabilir; nasıl ve hangi şartlarda yapılacağını bilmek yönetici ve maliklerin işini kolaylaştırır.
Geçici yönetici atamasının hukuki dayanağı ve amaç
Kat Mülkiyeti Kanunu genel kurulun karar mekanizmasını öngörür ancak kanunda açık bir "geçici yönetici" maddesi yoktur; uygulamada mahkeme kararı veya kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantısı ile yönetici görevlendirilir. Amaç, ortak alanlar, güvenlik, bakım ve acil işler için yönetim yetkisinin kesintiye uğramamasıdır.
Geçici yönetici atanmasının başlıca yolları
Pratikte üç ana yol vardır; her biri farklı delil ve usul gerektirir:
- Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıda alınan karar ile atanması (en doğrudan yol).
- Sulh hukuk mahkemesinden veya asliye hukuk mahkemesinden tedbir/atanma kararı (acil ve tartışmalı durumlar için).
- Kat maliklerinden biri veya birden fazlasının yazılı muvafakatiyle sınırlı vekalet düzenlenmesi (geçici, sınırlı yetkiler için).
Olağanüstü genel kurul çağrısı: nasıl ve kimin yapacağı
Genel kurulu toplantıya çağırma yetkisi yöneticide olmakla birlikte yönetici ulaşılmazsa kat malikleri veya blok temsilcileri çağrı yapabilir. Çağrı usulüne dikkat edilmezse kararlar ileri itirazlara açıktır.
- Çağrı yazılı yapılmalı; toplantı tarihi, saati, yeri ve gündem net belirtilmeli.
- Çoğu durumda toplantı ilanı en az 7 gün önceden asılmalı, ilan kat maliklerine tebliğ edilmelidir; apartman içi duyuru + ilan yöntemleri kullanılmalı.
- Hazirun listesi ve kimlik tespitleri toplantıda eksiksiz tutulmalı; toplantı tutanağı ve karar defterine işlenmelidir.
Karar yeter sayısı: sayı mı arsa payı mı?
Genel kurul kararlarının geçerliliği çoğu zaman karar konusu ve Kanun hükümlerine göre değişir. Basit yönetim işlerinde toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterli olabilir; ancak önemli kararlar için Kanun ve işletme projesindeki hükümlere bakılmalıdır. Tartışmalı hallerde kararların iptali için yargı yoluna başvurulabilir.
| Durum | Pratik sonuç |
|---|---|
| Basit yönetim işleri | ✅ Katılanların salt çoğunluğu genelde yeterli |
| Önemli değişiklikler (ada/vergi/işletme projesi etkisi) | ✅ İşletme projesi veya kanun özel düzenlemesi aranır |
Karar defterine kayıt, noter tasdiki ve delil niteliği
Geçici yönetici atanmasına ilişkin kararın karar defterine usulüne uygun yazılması önemlidir. Karar metni, oy sayıları, hazirun listesi ve imzalar eksiksiz olmalıdır. Çok başlı sorunların çıkma riski varsa noterden tasdik veya toplantı tutanağının noter onayı delil kuvveti verir.
Uygulama notu: Karar defterine kaydedilen ve mümkünse noter tasdikli belgeler, sonradan mahkemeye intikal eden uyuşmazlıklarda yönetimi savunmak için güçlü delildir. Ancak noter tasdikinin zorunlu olmadığı hallerde dahi kayıt düzenli tutulmalıdır.
Geçici yöneticinin yetkileri ve sınırları
Atamayı yapan karar açıkça yetki sınırlarını belirlemelidir; örneğin acil bakım, güvenlik, fatura ödemesi, acil alım-satım gibi maddeler ayrıntılı yazılmalıdır. Uzun vadeli sözleşme imzalama veya kalıcı düzenlemeler için kesinlikle genel kurul yetkisi gereklidir.
- Acil onarım ve bakım işlerini yürütme yetkisi: genelde verilir.
- Bütçe değişikliği, kalıcı personel istihdamı veya büyük harcamalar: genelde genel kurul onayı gerektirir.
- Yasal işlemler başlatma/sonlandırma: karar metninde açıkça düzenlenmelidir.
Pratik adımlar: Yönetici yoksa acil çözüm için yapılacak 7 adım
- Yöneticinin görev yapamadığını yazılı belgeleyin (iletişim kayıtları, e-posta, SMS).
- Kat malikleri arasından inisiyatif alacak 2-3 kişi belirleyip olağanüstü toplantı çağrısı yapın.
- Toplantıda hazirun listesi, kimlik teyitleri ve oy sayılarıyla atama kararını alın; yetkileri sınırlayın.
- Kararı karar defterine kaydedin; mümkünse tutanağı notere onaylatın.
- Acil bakım/ödemeler için sınırlı bütçe onayı verin; harcamaları belgeleyin.
- Kararın duyurulması ve itiraz süresini bildirin; itiraz gelirse hukuki danışmanlık alın.
- Kalıcı çözüm için bir sonraki genel kurulda yöneticinin kesin atanmasını gündeme alın.
Bu süreci dijitalleştirerek çağrı, hazirun, oy sayımı ve karar defteri işlemlerini takip etmek isterseniz BYönetim gibi çözümler hız ve izlenebilirlik sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul toplanamıyorsa kim geçici yönetici atayabilir?
Genel kurul üyeleri olağanüstü toplantıda atama yapabilir; yönetici yoksa kat malikleri tarafından çağrı yapılarak atanabilir. Acil durumlarda mahkemeden geçici atama/tedbir istenebilir.
Geçici yönetici hangi süreyle atanır?
Süre karar metninde belirtilmelidir; genelde genel kurul toplanana veya mahkeme kararı verilene kadar sınırlı süreli atanır.
Geçici yönetici karar defterine nasıl kaydedilir ve noter tasdiki gerekli mi?
Karar defterine tarih, oy sayıları ve imzalarla yazılmalı; noter tasdiki zorunlu olmamakla birlikte delil değeri için önerilir.
Geçici yönetici acil harcama yapabilir mi?
Evet ancak yetki sınırı karar metninde açıkça belirtilmelidir. Büyük harcamalar için genel kurul onayı gerekir.
Bir malik geçici yöneticinin kararına itiraz ederse ne olur?
İtiraz durumunda malikler hukuki yola başvurabilir; uygulama somut şartlara göre değişir, dava/itiraz durumlarında bir uzmana danışılması önerilir.
