Toplantı salonunda bir yönetici, hazirun listesini okurken birkaç bağımsız bölümün arsa paylarının toplamının kayıtlı senedekiyle uyuşmadığını fark eder; toplantı devam etmiş, kararlar alınmış. Bir hafta sonra itirazlar başlar: "Hazirun listesinde arsa payı fazlası var, alınan kararlar geçersiz!" Bu senaryo apartman/site yöneticileri ve kat malikleri için sık karşılaşılan ve teknik hukuki sonuçları olan bir durumdur.
Neden arsa payı doğru yazılır? Hukuki temel
Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri ve uygulama gereği, genel kurul toplantılarında hem kişi sayısı hem de arsa payı esas alınarak çoğunluk ve karar yeter sayıları hesaplanır. Hazirun listesi, toplantıya katılanların kimlik ve arsa paylarını gösterir; bu belge kararların usulüne uygunluğunu belirler. Hatalı veya fazlalık içeren arsa payı kaydı kararların geçerliliğini etkileyebilir.
Arsa payı fazlalığı tespitinin ilk 48 saati — yönetici için pratik adımlar
Hata fark edildiğinde yönetici derhal şu adımları izlemelidir. Bu adımlar, hem toplantı kayıtlarının düzeltilmesi hem de olası iptal davalarında savunma için önemlidir.
- Hazirun listesinin ve kat malikleri listesi ile tapu örneklerinin dijital/kağıt kopyalarını alın.
- Hatası olan kaydı kimlerin imzaladığı ve imza tarihlerini not edin; eksik imza veya açık kimlik farkı varsa belirtin.
- Karar defterindeki ilgili karar metinlerini ve oy dağılımını belgeleyin.
- Gerekirse genel kurulu derhal tekrar çağırma veya düzeltme kararı hazırlama sürecini başlatın (yönetim veya maliklerce öneri gelebilir).
Kararın iptali mi, yoksa düzeltilmesi mi gerekir? Hangi durum hangisini gerektirir?
Arsa payı fazlalığı sonucu alınan kararın ne olacağı hatanın niteliğine göre değişir:
- Eğer hatalı arsa payı kaydı oy kullanma/çoğunluk tespiti etkilediyse ve yanlış çoğunlukla karar alınmışsa, kararın iptali ihtimali kuvvetlidir.
- Eğer hata yalnızca yazım/hesaplama hatası olup gerçek arsa paylarına göre karar çoğunluğu değişmiyorsa, düzeltme ve kararın muhafazası mümkündür.
Somut değerlendirme, kararın niteliği ve oyların dağılımına göre değiştiğinden, teknik bir inceleme gerekir. Hukuki değerlendirme için genelde mahkeme süreci yoluna gidilebilir; bu aşamada bir avukata danışılması tavsiye edilir (somut tavsiye yerine genel yönlendirme).
Mahkeme yoluna gidilirse hangi deliller önem kazanır?
İptal davasında mahkeme şu delilleri öncelikle dikkate alır:
- Tapu kayıtları ve bağımsız bölümün arsa payı belgeleri
- Hazirun listesi ve katılımcı imzaları
- Karar defteri kayıtları ve karar metni
- Çağrı usulüne ilişkin belgeler (ilân, tebliğ kayıtları, çağrı yazıları)
Karar defterine düzeltme nasıl yapılır? Noter tasdiki ve usuller
Karar defterinde hata varsa düzeltme şu yollarla mümkündür:
- Genel kurulun aynı gündemle tekrar toplanıp doğrulanmış hazirun ile önceki kaydın düzeltilmesi kararı alması.
- Noter onaylı düzeltme tutanağı hazırlanması; noter bazı uygulamalarda sayfa tasdiki veya şerh düşme yöntemini uygular.
- Eğer defter fizikselse, hata ve düzeltme kararının karşılıklı imzalanması ve noter tasdiki tavsiye edilir.
Her durumda yönetici, karar defterinin sayfa atlaması, ilave veya çıkartma gibi şüpheli durumları önceden engelleyecek şeffaf tutanaklar hazırlanmasını sağlamalıdır.
Pratik önlemler: Gelecekte benzer hataları önleme yöntemleri
Hazirun listesindeki arsa payı hatalarını azaltmak için öneriler:
- Toplantı çağrısı ekinde güncel tapu listesi ve bağımsız bölüm arsa payı cetveli paylaşın.
- Hazirun listesini toplantı açılmadan önce herkesin görebileceği şekilde ekranda/duvarda gösterin ve itirazları anında kaydedin.
- Sayısal kayıt ve imza toplama için dijital çözümler kullanın; bu süreçleri otomatikleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar toplantı hazirun listesini, arsa payı bilgilerini ve çağrı sürecini düzenlemede yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Hata türü | Önerilen işlem |
|---|---|
| Yazım/hesaplama hatası (çoğunluğu etkilemiyor) | ✅ Düzeltme kararı + noter şerhi |
| Arsa payı fazlalığı ile yanlış çoğunluk | ✅ İptal davası riski; belgelerle savunma veya tekrar toplantı |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı yazımı yanlışsa genel kurul kararları mutlaka iptal olur mu?
Mutlaka iptal olmaz. Kararın iptali hatanın çoğunluğu etkileyip etmediğine, çağrı usulü ve diğer delillere bağlıdır.
Yönetici hatayı fark ederse ne kadar sürede müdahale etmeli?
En kısa sürede; ideal olarak toplantı sonrası 48 saat içinde belgeleri toplamalı ve düzeltme/adım planı hazırlamalıdır.
Karar defterinde düzeltme için noter tasdiki gerekli midir?
Noter tasdiki zorunlu olmayabilir ancak şeffaflık ve ileride çıkacak uyuşmazlıklarda delil değeri için tavsiye edilir.
Hazirun hatası kim tarafından düzeltilebilir?
Genel kurul veya yönetim tarafından düzeltme kararı alınabilir; bazı durumlarda mahkeme de kararı iptal ederek düzeltilmesini sağlar.
Tekrar genel kurul çağrısı yapılırsa hangi usule uyulmalı?
Yeni çağrı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde ilan ve tebliğ usullerine uygun şekilde yapılmalı; çağrı ekinde güncel tapu ve arsa payı cetvelleri paylaşılmalıdır.
