Genel kuruldan çıkıp asansör bakım sözleşmesini onaylayan yönetici, ertesi gün bir grup malik gelip karar metnindeki ifadeyi değiştirin diye size baskı yapıyor. Hangi kayıt bağlayıcıdır, karar defterindeki kayıt mı; yoksa toplantı tutanağı mı; kararın özü mü yoksa kelimeler mi önemlidir? Bu rehber, yöneticinin izlemesi gereken adımları somut ve kaynaklı şekilde anlatır.
1. Önce kararın hangi biçimde kaydedildiğini tespit edin
Genel kurul kararları kat mülkiyeti hukukunda formal kayda (karar defteri) ve toplantı tutanağına dayanır. Karar metninde değişiklik talebi gelince önce şu belgeleri karşılaştırın:
- Karar defterine yazılan kayıt (yönetici tarafından geçirilen madde)
- Toplantı tutanağı/hazirun listesi (kimlerin katıldığı, oy sayıları/arsa payları)
- Varsa çağrı metni, gündem ve elektronik/manuel oylama kayıtları
2. Karar değişikliği teknik mi yoksa içeriksel mi, ayrı değerlendirin
Değişiklik talepleri genelde iki tür olur:
- Teknik düzeltme: Yazım hatası, tarih, oy sayısının yanlış yazılması gibi şekilsel hatalar.
- İçerik değişikliği: Kararın kapsamının veya hukuki etkisinin değiştirilmesi (ör. bakım süresinin uzatılması, ödeme koşullarının değiştirilmesi).
Teknik düzeltiler çoğunlukla hazirun listesi ve toplantı tutanağına bakılarak yönetici tarafından giderilebilir. İçerik değişikliği ise yeni genel kurul kararı gerektirir; aksi halde uygulanması hukuken sakıncalı olabilir.
3. Karar defteri nasıl düzeltilir? Noter tasdiki ve usul
Karar defterine sonradan müdahale konusunda iki husus öne çıkar. Birincisi, karar defterinde geriye dönük silinti veya ekleme yapılmamalıdır. İkincisi, düzeltme gerekiyorsa bunu izah eden kayıt eklenmelidir.
- Basit şekil hatası için yönetici, karar defterine "düzeltme" başlıklı yeni bir kayıt düşebilir ve nedenini açıklar.
- Resmiyet gerekiyorsa (ör. itirazlar, tartışmalı oy sayıları) düzeltmeyi noter onaylı şekilde yapmak daha güvenli olur.
4. İtiraz ve geçersizlik iddiaları: Hangi yollara başvurulur?
Bir malik veya grup, kararın içeriğine itiraz ediyorsa izlenecek yollar şunlardır:
- Öncelikle durumu yazılı olarak yönetime bildirin; itiraz ve gerekçesi karar defterine kaydedilsin.
- Taraflar uzlaşmazsa, hukuki ihtilaflarda sulh yoluna yönelik arabuluculuk veya dava seçenekleri gündeme gelir. Somut olayın hukuki sonucu koşullara göre değişir; bu nedenle hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Genel kural: Kararın özü (ne kararlaştırıldığı) hazır listede ve oy dağılımında bellidir; ifadede küçük farklılıklar her zaman kararı ortadan kaldırmaz, ama değişiklik hukuken bağlayıcı olabilmesi için ilgili çoğunlukla yeniden alınmalıdır.
5. Yönetici için pratik adımlar: Hızlı kontrol listesi
- Karar defteri, tutanak ve hazirun listesinin kopyalarını çıkarın.
- Değişiklik talebinin niteliğini (şekilsel/asılsal) yazılı olarak alın ve tarihleyin.
- Teknik düzeltme ise nedenini belirterek deftere açıklayıcı bir kayıt ekleyin; mümkünse noter onayı alın.
- İçerik değişikliği ise yeniden genel kurul veya karar düzeltmesi için gündem maddesi hazırlayın ve yasal çağrı usullerine göre toplantı düzenleyin.
- Tüm iletişimleri (e-posta, SMS, duyuru) saklayın; sonraki ihtilaflarda delil olur.
6. Dijitalleşme ve kayıt yönetimi: Süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Farklı belge kopyaları, elle yazılmış notlar ve eksik kayıtlar tartışmayı büyütür. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlarda karar defteri, hazirun listesi, oylama ve duyuru kayıtlarını merkezi ve tarihli şekilde tutmak faydalıdır. Örneğin BYönetim'in karar defteri ve oylama modülleri toplantı sonrasında değişiklik iddialarını hızlıca karşılaştırmanıza yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Uygulanacak Yol |
|---|---|
| Kararda yazım/oy sayısı hatası | ✅ Yönetici düzeltme kaydı + noter önerilir |
| Kararın özünde değişiklik talebi | ✅ Yeni genel kurul kararı gerekir |
Sıkça Sorulan Sorular
Karar defterine yazıldıktan sonra aynı gün düzeltme yapılabilir mi?
Genelde teknik düzeltmeler aynı gün içinde açık bir şekilde ek kayıtla yapılabilir; ancak silinti veya kazıntı yapılmamalıdır. Noter onayı tavsiye edilir.
Toplantı tutanağı ile karar defteri arasında çelişki varsa hangisi esas alınır?
Karar defteri resmî kayıt olarak güçlü delildir; ancak tutanak, hazirun listesi ve çağrı belgeleri birlikte değerlendirildiğinde mahkeme veya arabuluculuk usulünde bütün delilsetine bakılır.
Bir malik ifadeyi değiştirin diye baskı yaparsa yönetici nasıl hareket etmeli?
Yazılı talep alın, talebi karar defterine kaydedin ve değişikliğin teknik mi yoksa içeriksel mi olduğunu belirleyin. İçerikselse yeniden genel kurul gündemine alınması gerektiğini bildirin.
Karar defterindeki hata tüketici mahkemesinde delil olarak kullanılmaz mı?
Karar defteri hâlen güçlü bir delildir; ancak hatalar delilin güvenilirliğini etkileyebilir. Bu yüzden düzeltme ve ek kayıtlar şeffaf şekilde yapılmalı, gerektiğinde noter onayı alınmalıdır.
Yeni karar almak gerekecekse çağrı usulünde nelere dikkat edilmelidir?
Gündem açıkça belirtilmeli, çağrı süresi ve bildirim şekli Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarına uygun yapılmalıdır. Usulüne uygun çağrı yapılmazsa alınan karar iptal riski taşır; gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Yönetici karar değişikliğini tek taraflı yaparsa sorumluluğu olur mu?
Yönetici, genel kurul kararını tek taraflı değiştiremez. Usulsüz müdahale durumunda malikler hukuki yollara başvurabilir; somut sonuçlar olayın koşullarına göre değişir ve bir uzmana danışılması gerekir.
Kanuni dayanak olarak hangi kaynaklara bakmalıyız?
Genel ilkeler Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine bağlıdır. Karar defterinin usulü ve yönetimin kayıt sorumluluğu açısından Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları ve ilgili Yargıtay içtihatları yol göstericidir.
Noter tasdiki hangi durumlarda özellikle önerilir?
Oy dağılımı, itirazlar veya ileride hukukî ihtilaf ihtimali yüksek konularda düzeltme ve ek kayıtların noter onaylı yapılması delil değerini güçlendirir.
