Bir alıcı sözleşmeyi imzalayıp anahtarı alınca yönetimde tansiyon yükselir: önceki yönetimin kapıcısına ödenmeyen kıdem tazminatı var mı? Satışla birlikte daire alıcısı mı yoksa önceki yönetim mi sorumlu olur? Bu rehberde satış sürecinde sık görülen senaryoları iş hukuku ve Kat Mülkiyeti Kuralları çerçevesinde somutlaştıracağız.
Özet: Hangi durumlarda kim sorumludur?
Daire satışı tek başına kapıcı iş ilişkisinin sona erdiği veya devredildiği anlamına gelmez. Sorumluluk üç ana başlıkta toplanır:
- Mevcut yönetim/işveren ödemeleri: Satış öncesi dönemde işveren sıfatıyla ödenmesi gereken tazminat ve ücretler, yönetimin sorumluluğundadır.
- Daire alıcısının devralma durumu: Alıcı, kat malikleri kurulunca veya sözleşme ile yönetici sıfatını devralırsa geleceğe yönelik işveren sorumluluklarını üstlenebilir.
- Hukuki devretme/temlik hallerinde alacakların devri: Borçların devri yazılı anlaşma, genel kurul kararı veya hukuken kabul edilmiş devre tabidir.
Kıdem tazminatı ve ihbar tazminatı: temel kurallar
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin işveren tarafından haklı nedene dayanmayan feshi veya belli durumlarda işten ayrılması halinde söz konusu olur. İhbar tazminatı işverenin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde gündeme gelir.
Hesaplama genel olarak Türk İş Hukuku kurallarına göre yapılır; netten brüte ve kıdem hesabına etki eden unsurlar (brüt ücret, düzenli ödemeler, fazla mesai vb.) göz önünde tutulur. Spesifik hesaplama somut ücret bilgisine göre değişir — kesin hesap için bordro verileri gereklidir.
Daire satışı ve işverenlik ilişkisinin kesiştiği pratik senaryolar
- Satış öncesi: Yönetim hâlâ eski işverense, kapıcının hakları için sorumluluk yönetimdedir. Satış, geçmişe dönük bir borcu ortadan kaldırmaz.
- Satışla birlikte yönetim devri: Alıcı veya yeni oluşan yönetim genel kurul kararı ile yönetici sıfatını devralırsa, devredilen döneme ilişkin haklar ve borçlar yazılı karara göre paylaşılabilir.
- Dairenin taksitle satışında/temlikte alacak devri: Alacak temliki veya borcun devri yazılı olarak düzenlenirse kim hangi alacakları üstlendiği belirlenir.
Kat Mülkiyeti ve ortak gider bağlamı: Aidata yansıtma mümkün mü?
Kapıcı ücret ve sosyal haklarının aidata yansıtılması konusu Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir. KMK m.20 uyarınca ortak giderler genel kurulla belirlenir; personel giderleri genelde ortak gider kabul edilir ve arsa payına göre bölüştürülür.
Ancak satış anındaki kıdem tazminatı geçmişe ait işveren borcudur. Geçmişe ilişkin ödemelerin yeni malik tarafından üstlenilmesi, ya genel kurul kararı ya da taraflar arası yazılı anlaşma ile düzenlenmelidir. Aksi halde tazminat talebi işverene (o dönemdeki tüzel/gerçek kişiye) yöneltilir.
| Durum | Genel Sonuç |
|---|---|
| Satış, yönetim devri olmadan yapıldı | ✅ Satış alıcısı geçmişe dair tazminattan otomatik sorumlu olmaz. |
| Satışla birlikte yönetim devri veya borç devri yazılı yapıldı | ✅ Devri belgeleyen karar varsa alıcı/ yeni yönetim sorumlu olabilir. |
Pratik adımlar: Satış öncesi ve sonrası yöneticiler için kontrol listesi
- Tapu devri öncesi genel kurul tutanağı ve yönetim yetki durumunu kontrol edin.
- Kapıcıya ilişkin bordro ve SGK kayıtlarını (son 3 yıl) inceleyin; ödenmemiş prim veya ücret varsa tutanakla kaydedin.
- Satış sözleşmesine açık bir madde ekleyin: yönetim devri veya geçmiş borçların kime ait olduğu yazılı olsun.
- Genel kurul kararı ile borç devri kararı alınacaksa kararın içeriğini ve oy çokluğu gereksinimini belirleyin (KMK ve yönetim planı hükümlerine göre).
- Ödenmesi gereken kıdem/ihbar tespit edilirse bordro ile uzlaştırma yapın; gerektiğinde denetçi raporu düzenleyin.
Bu süreçleri dijitalleştirip kayıt ve bildirimleri şeffaf tutmak isterseniz, BYönetim gibi bir platformla (örneğin: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) kayıt, bordro, duyuru ve karar defteri takibini kolaylaştırabilirsiniz.
Mahkeme ve icra pratikleri: Ne zaman alacak doğrudan talep edilebilir?
Kapıcı, işveren olarak görülen yönetimden kıdem veya ihbar tazminatını işçi alacağı olarak talep edebilir. Yönetimin tüzel kişiliği veya yöneticinin kişisel sorumluluğu gibi hususlar somut olaya göre değişir. Alacaklar için iş mahkemesi, SGK prim borçları için SGK takibi ve icra yolları gündeme gelir.
Bu noktada somut durumun değerlendirilmesi gerekir; bir avukata veya sosyal güvenlik uzmanına başvurmanız tavsiye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satıldığında kapıcının kıdem tazminatı otomatik olarak yeni malike geçer mi?
Hayır. Yönetim devri yazılı olarak yapılmadıysa satış otomatik olarak kıdem tazminatı sorumluluğunu yeni malike yüklemez.
Satış sözleşmesine 'tüm borçlar alıcıya aittir' yazmak yeterli mi?
Bu tür ifadeler yardımcı olur ancak kapıcı alacağı gibi iş ilişkisi borçlarında özel dikkat gerekir; genel kurul kararı, tarafların rızası ve açık düzenleme önemlidir.
Eski yönetim ödemeyi yapmadıysa kapıcı kime başvurur?
Kapıcı, işverene (o dönemki yönetim/gerçek kişi) karşı iş mahkemesinde alacak davası açabilir; SGK prim alacakları için SGK yolları da kullanılabilir.
Genel kurul, geçmişe dönük tazminatı aidata yansıtabilir mi?
Genel kurul ortak gider olarak kararlaştırırsa ödemeyi aidata yansıtabilir; ancak geçmişe ilişkin işveren borcunun kime ait olduğu yazılı kararla netleştirilmelidir.
Tapu devri yaparken nelere dikkat etmeliyim?
Tapu devri öncesi yönetim yetkisinin kimde olduğunu, ödenmemiş personel alacakları ve SGK kayıtlarını kontrol edin; sözleşmeye yönetim devri veya borç devri hükmü ekleyin.
Yasal kaynaklar: İş hukuku kıdem/ihbar uygulamaları ve SGK yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (ortak giderlerin tespiti ve genel kurul yetkileri) çerçevesinde değerlendirilmelidir. Somut hukuki tavsiye için uzmanla görüşün.
