Akşamüstü, girişe yeni bir güvenlik kamerası taktırmak isteyen komşunuz kapı önünde montaj izni soruyor; yönetici toplantıya taşıyamıyor, diğer malik ise ‘ortak gider’ diyor — kim haklı? Bu rehber, kat mülkiyeti mevzuatı, karar prosedürleri ve masraf paylaşımı açısından ortak alanlara bireysel kamera montajını açık, kaynaklı ve uygulanabilir şekilde anlatır.
1. Ortak alan tanımı: Kamera nerede ortak kabul edilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanları doğrudan saymaz ama kanun ve içtihat çerçevesinde; bina girişi, merdiven boşluğu, asansör önü, otopark gibi bağımsız bölümlerin müşterek kullanımına tahsis edilmiş alanlar ortak alan sayılır. Bu alanlara yerleştirilen güvenlik ekipmanı, esasen ortak karar konusu olur çünkü bütün maliklerin kullanımını ve güvenliğini etkiler.
2. Karar yetkisi: Kamera montajı için kim karar verir?
Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki genel kurula veya yönetim kuruluna ait kararla yürütülmelidir. Yönetim planında özel düzenleme varsa öncelikle ona bakılmalıdır. Aksi halde; ortak alanların kullanımı ve değişiklikleri bakımından Kat Malikleri Kurulu kararına başvurulması gerekir.
Pratik kurallar:
- Küçük, geçici düzenlemeler (ör. kısa süreli bakım) yönetici kararıyla yapılabilir.
- Kalıcı veya ortak kullanımda etkisi olan montajlar için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir.
- Yönetim planında açık hüküm varsa, onun hükümleri bağlayıcıdır.
3. Masraf: Ortak gider mi, bireysel mi? Nasıl paylaştırılır?
Masrafın ortak mı bireysel mi olacağı şu kriterlere göre belirlenir:
- Fayda varsa—tüm bina güvenliğini artırıyorsa ortak gider kabul edilir.
- Sadece bir dairenin kişisel ihtiyacını karşılıyorsa bireysel harcama sayılır.
- Ortak alanın niteliği ve yönetim planı maddeleri göz önünde bulundurulur.
| Durum | Ödeme (örnek) |
|---|---|
| Giriş kapısına merkezi kamera ve kayıt sistemi (tüm sakinlerin gözetimi) | ✅ Ortak gider - arsa payına göre |
| Bir dairenin balkonuna bakan ve yalnızca o daireyi izleyen cihaz | ✅ Bireysel masraf |
4. Karar alma süreci: Adım adım uygulama
- Önce yöneticiden yönetim planı ve önceki kararları isteyin.
- Konu gündeme alınsın diye yazılı talep ve teklif sunun (cihaz teknik özellikleri, maliyet, bakım).
- Genel kurulda oylamaya götürün; karar yeter sayısı yönetim planı veya KMK gereğine göre belirlenir.
- Karar alındıysa yetkili kişiler (yönetim/yüklenici) uygulamayı yapar ve maliyet paylaşılır.
5. KVKK, görüntü kaydı ve mahremiyet riskleri
Kamera montajı sadece KMK açısından değil Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) açısından da değerlendirilmelidir. Ortak alanlarda çekilen görüntüler kişisel veri niteliğindedir; amaç belirlenmeli, veri sorumlusu ve saklama süreleri tespit edilmelidir. Kaydı yapan organ ve kayıtların erişimi konusunda şeffaf olunmalıdır.
- Görüntü kaydı amaç bildirimi ve yönetim tarafından netleştirilmelidir.
- Kayıtları kim izleyecek, kimlere verilecek (emniyet vs.) yazılı politikada yer almalıdır.
6. Uyuşmazlık halinde başvurulacak yollar
Genel kurul kararı yoksa veya kararın hukuka aykırı olduğu iddia edilirse anlaşmazlık taraflarca arabuluculukla veya sulh hukuk yolu ile çözümlenebilir. Somut olayın hukuki değerlendirmesi değişeceği için uzman avukat görüşü önerilir; burada somut hukuki tavsiye veremeyiz.
Bu süreci dijitalleştirip oy sürecini, teklifleri ve tutanakları kolay yönetmek isterseniz BYönetim gibi bir platform süreci hızlandırır ve şeffaflaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alanlara takılan kamerayı tek sahibi masrafını neden karşılamalı?
Tek bir malik, sadece kendi ihtiyacı için kamera taktırıyorsa maliyeti kendisi karşılar; kamera ortak kullanım alanını etkilemiyorsa ortak gider sayılmaz.
Yönetim kurulu kamerayı tek başına kararlaştırıp takabilir mi?
Geçici ve acil haller dışında (ör. güvenlik tehdidi) kalıcı değişiklikler için Kat Malikleri Kurulu kararı gereklidir. Yönetim kurulu, genel kurula götürmek üzere hazırlık yapabilir.
Görüntü kayıtlarını yönetici izleyebilir mi?
KVKK ilkelerine göre görüntü kayıtlarına erişim ve işleme yetkileri açıkça belirlenmelidir. Yönetici yetkili kılınmışsa izleyebilir, ancak bunun usulü ve amacı yazılı olmalıdır.
Kamera komşunun özel alanını görüntülüyorsa ne yapılır?
Özel hayatı ihlal eden kameralar hukuka aykırıdır; önce yazılı uyarı, sonra genel kurul veya yargı yoluyla müdahale mümkündür. Somut değerlendirme avukat gerektirir.
Montaj sonrası bakım-onarım masrafı nasıl paylaşılır?
Eğer kamera ortak fayda sağlıyorsa bakım masrafları da arsa payına göre paylaşılır; aksi halde bakım maliyeti kamerayı talep eden malik tarafından karşılanır.
