Genel kurulda söz konusu tadilat için kesin kanıya varılamayınca toplantı ara verildi ve yönetici "kararı daha sonra alırız" dedi — peki bu yazılı olmayan ara karar nasıl uygulanacak, kim itiraz edebilir ve karar defterine nasıl geçirilmeli? Bu yazıda, kat malikleri kurulunda sık karşılaşılan "ara karar" yöntemlerini, uygulanma sınırlarını ve iptal yollarını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve iyi uygulama ilkeleri çerçevesinde anlatıyorum.
Ara karar nedir? Hangi durumlarda ortaya çıkar?
Ara karar (geçici/istinafi karar), genel kurulun bir gündem maddesinde nihai kararı hemen verememesi hâlinde alınan, karar sürecini erteleyen veya ek bilgi/rapor talep eden karardır. Pratikte üç ana görünümü vardır:
- Gündemin sonraki toplantıya bırakılması (erteleme).
- Kararın uygulanmasına ilişkin ek araştırma veya keşif talebi (uzman raporu, maliyet keşfi).
- Geçici tedbir niteliğinde uygulama (ör. acil onarımın yapılması, harcamanın askıya alınması).
Ara kararın hukuki dayanak ve sınırları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, karar alma usul ve yeter sayıları, karar defteri ve genel kurul süreçleriyle ilgili düzenlemeler içerir. Ancak "ara karar" özel bir maddeye işaret etmez; bu nedenle:
- Genel kurulun yetkisi ve karar yeter sayıları KMK hükümlerine (örneğin işletme projesi, ortak giderler gibi maddeler) göre değerlendirilir.
- Eğer ara karar, kanunda nitelikli çoğunluk gerektiren bir hususu etkiliyorsa, esas karara ilişkin yeter sayının sağlanması gerekir; aksi hâlde alınan ara karar sonradan hukuka aykırı sayılabilir.
- Ara kararların uygulanması sırasında kat malikleri haklarının zedelenmemesi gerekir; aksi hâlde iptale konu olur.
Ara karar nasıl tutanağa ve karar defterine geçirilir? (Pratik adımlar)
Kararın ileride tartışma konusu olmaması için kayıt şekli çok önemlidir. Uygulanması gereken pratik adımlar:
- Toplantıda ara kararın tam metninin okunup onaylanması.
- Hazirun (çağrı listesi) ve karar metninde erteleme/ara karar gerekçesinin açıkça gösterilmesi.
- Karar defterine aynen yazılması; eğer sözlü bir mutabakat varsa bunu toplantı tutanağına net biçimde geçirmek.
- Gerekli görüldüğünde kayda ek rapor/eksiklerin tamamlanacağı süre ve sorumlunun belirtilmesi.
Karar defteri kaydı sırasında noter onayı gerekliyse (ör. belirli resmi kararlar), işlem tamamlanmalıdır. Genel kural: toplantıda alınan her kararın karar defterine eksiksiz yazılması yöneticinin yükümlülüğüdür (KMK hükümleri uyarınca yönetici sorumluluğu çerçevesinde değerlendirilir).
Ara kararın uygulanması: hangi hallerde bağlayıcıdır?
Ara kararın uygulanıp uygulanamayacağı şu ölçütlere göre değerlendirilir:
- Kararın hukuki türü: acil bakım-onarım gibi zorunlu ve gecikmesinde zarar olan işler genelde uygulanabilir.
- Kararın alınma usulü: yeterli çağrı ve hazirun sağlanmış mı, tutanakta açıkça yazılmış mı?
- Kararın maddi kapsamı: maliyet gerektiren, üçüncü taraf borç yükleyen işlemler için daha sonra kesin karar gerekebilir.
Örnek: Asansör arızası ve can güvenliği riski varsa genel kurul ertelenmiş olsa da acil bakım yapılması için yönetici harcama yapabilir; ancak büyük çaplı onarımlar için sonradan kurul onayı aranmalıdır.
Ara karara itiraz ve iptal yolları
Ara kararın hukuka aykırı olduğu düşünülürse kat maliklerinin izleyeceği yollar şunlardır:
- Genel kurula yazılı itiraz ve kararın toplantı zabıtlarına geçirilmesi talebi.
- Yöneticiye veya denetçiye başvuru ile kararın uygulanmasının durdurulması isteği.
- Taraflar arasında çözüm sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesi veya yetkili idari merci önünde kararın iptali/tenkisi (somut olaya göre değişir, hukuki danışmanlık için avukata başvurulmalıdır).
Yönetici için pratik kontrol listesi: Ara karar alırken yapmanız gerekenler
Yöneticinin hatasını azaltmak için toplantıda ve sonrasında yapılması gerekenler:
- Ara karar metnini yazılı hale getirin ve katılımcılara okutun.
- Tarih, süre ve kimlerin sorumlu olacağı açık olsun.
- Hazirun listesi ve çağrı usulünü (çağrı yazısı, ilan, asılacak ilan vb.) belgeleyin.
- Karar defterine eksiksiz yazın; gerekiyorsa notere tasdik ettirin.
- Acil harcama gerekiyorsa mali sınırları ve geri alınacak nihai kararı netleştirin.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, karar defteri ve oy kayıtlarını düzenli tutmak isterseniz BYönetim’in 6 aylık ücretsiz deneme ve adım adım bina kaydı imkânı süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Ara kararın karar defterine geçmemesi durumunda ne yapılır?
Toplantı içinde alınan ara kararın karar defterine geçirilmemesi yönetici hatasıdır; ilk adım yazılı talep ile kaydın düzeltilmesini istemek, düzeltilmezse itiraz ve gerekirse hukuki yol (avukat aracılığıyla) izlenebilir.
Ara karar acil harcama içeriyorsa yönetici tek başına harcama yapabilir mi?
Eğer gecikme can veya mal güvenliğini tehlikeye sokuyorsa yönetici acil harcama yapabilir; ancak masrafın sonrasında genel kurula veya denetçiye raporlanması gerekir.
Erteleme (ara karar) için özel bir çağrı tekrarı gerekir mi?
Erteleme, aynı toplantı içinde alınırsa ayrıca çağrı gerekmez; ancak yeni toplantıda nihai karar alınacaksa yeni toplantı için çağrı usullerine uyulmalıdır (çağrı şekli ve süresi önemlidir).
Ara karar sonrası alınan nihai karar geriye dönük uygulanır mı?
Genelde nihai karar alınmadan önce yapılan uygulamalar, kararın niteliğine göre onaylanabilir veya iptal edilebilir; mali sonuçlarda itirazlar olabilir. Somut sonuçlar davaya konu edilebilir — hukuki değerlendirme için avukatla görüşün.
Hazirun listesi eksikse ara kararın geçerliliği ne olur?
Hazirun listesi ve çağrı usulü eksikse alınan ara kararın ve sonrasında alınacak nihai kararın uygulanması ve hukuki geçerliliği tartışılabilir; bu durum iptal için dayanak oluşturabilir.
