Yeni taşınmışsınız; kiracı sözleşmesini hızlıca imzaladınız, sonra aidatın sözleşmede yazmadığını fark ettiniz. Yönetici olarak hem malikin itirazı hem de kiracının ‘ben ödemem’ demesiyle karşılaşıyorsunuz. Bu rehberde, aidatın sözleşmede belirtilmediği durumlarda kimlerin sorumlu olduğuna, nasıl hesaplanacağına ve yönetimin izleyeceği uygulamalara 2026 güncel çerçevesinde, yasal dayanaklarla açıklık getiriyorum.
Özet: Temel hukukî çerçeve ve ilkeler
Aidat (ortak gider) yükümlülüğü öncelikle bağımsız bölüm maliklerine aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin maliklere ait olduğunu düzenler; kira sözleşmesinde aidat açıkça devredildiği veya aksi kararlaştırıldığı sürece kiracı ödeme yükümlülüğünü üstlenebilir. Ancak sözleşmede aidat yazmıyorsa durum, Türk Borçlar Hukuku ilkeleri ışığında değerlendirilmelidir.
Kanuni dayanak: Kat Mülkiyeti ve Borçlar hukuku
Kat Mülkiyeti çerçevesinde ortak giderler maliklere yüklenir; kira ilişkisinde ise taraflarca kararlaştırılmışsa kiracı bu yükümlülüğü üstlenebilir. Bu nedenle öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun adı) ile kira sözleşmesinin içeriği ve Türk Borçlar Kanunu ilkeleri birlikte değerlendirilir.
Sözleşmede aidat yazmıyorsa: pratik uygulama ve örnekler
Üç yaygın senaryo vardır:
- Malik aidatın ödeneceğini açıkça üstlenmişse — malik öder.
- Kira sözleşmesinde "aidatlar kiracı tarafından ödenecektir" ifadesi varsa — kiracı öder.
- Sözleşmede sessiz kalınmışsa — öncelik kanuni sorumluluğa (malik) aittir; ancak fiili uygulama ve deliller karar verici olur.
Örnek: Eğer kiracı 6 ay boyunca aidatı ödediğine yönelik banka kayıtları ve sözlü mutabakat varsa, yönetim bu ödemeyi kabul edip makbuz düzenlediyse geriye dönük itirazlar zorlaşır; ancak hukuki sorumluluk hâlâ malik yönündedir.
Yönetici için adım adım işlem rehberi
- Sözleşmeyi inceleyin: yazılı kira sözleşmesi ve varsa eklerini kontrol edin.
- Malik ile iletişime geçin: aidat yükümlülüğünü hatırlatın ve ödeme talep edin.
- Kiracı ödeme yapıyorsa, düzenli makbuz verin ve banka/online ödeme kanıtlarını saklayın.
- Eğer anlaşmazlık sürerse, ortak giderin tahsili için genel kurul kararı veya hukukî süreçler gündeme gelebilir; özel durumlarda avukata danışın.
Aidatın hesaplanması ve hangi oranın uygulanacağı
Aidatın kim ödeyeceği kadar hangi oranın uygulanacağı da önemlidir. İşletme projesi, yönetim planı veya genel kurul kararları çerçevesinde aidat hesaplanır. Eğer kira sözleşmesi aidat üstlenmesini hükme bağlamış ama oran belirtmemişse, işletme projesindeki arsa payı veya genel kurul kararı esas alınır.
| Durum | Uygulanacak Esas |
|---|---|
| Sözleşmede oran belirtilmiş | ✅ Sözleşme oranı |
| Sözleşmede sadece "aidat" yazıyor ama oran yok | İşletme projesi/ yönetim planı veya genel kurul kararı |
| Hiçbir metin yok | İşletme projesi ve KMK uyumu; malik öncelikli sorumlu |
Geriye dönük ödemeler: kime başvurulur, deliller nelerdir?
Yönetici, geçmiş dönem aidat alacakları için öncelikle maliklere yazılı bildirim yapmalı, ödeme talep etmeli ve makbuz düzenlemelidir. Kiracı ödemişse banka dekontları, makbuzlar ve yazışmalar delil olarak saklanmalıdır. Tahsilat sağlanamazsa, malik borcuna ilişkin prosedürler (icra vb.) değerlendirilir; bu noktada somut hukuki tavsiye için avukatla görüşülmelidir.
Bu süreçleri dijitalleştirip makbuz, dekont ve bildirimleri düzenli arşivlemek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Pratik örnek: Kiracı sözleşmede sessiz, malik ödemeyi reddediyor
Örnek senaryo: Kiracı sözleşmede aidat yazmadığı için ödeme yapmıyor; malik ise aidatı ödemeyi reddediyor veya muhatap olmuyor. Yönetici önce yazılı bildirim gönderir, makbuz ve bildirimleri kaydeder. Eğer malik hâlâ ödeme yapmazsa, ortak gider alacağı için genel kurul kararı gerekmese de alacağın tahsili için hukuki yollar gündeme gelebilir. Bu tür somut hukuki süreçlerde, başvuru öncesi avukat görüşü almanız önerilir.
| Adım | Yönetici İçin Hızlı Not |
|---|---|
| 1. Sözleşmeyi incele | ✅ Yazılı delil varsa işlem kolay |
| 2. Yazılı bildirim gönder | Makbuz/IBAN bilgisiyle |
| 3. Ödeme gelmezse belgele | Banka dekontları, e-posta, SMS |
| 4. Avukat danışmanlığı | Somut olay bazlı değerlendirme |
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa malik yine de sorumlu mu?
Genel kural olarak evet; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderlerin sorumluluğu maliklere aittir. Kira sözleşmesiyle açıkça devredilmediyse malik sorumludur.
Kiracı şimdiye kadar aidat ödüyorsa ve sonra ödemeyi keserse ne yapılmalı?
Ödemeleri belgeleyin, kiracıya yazılı bildirim gönderin; anlaşmazlık sürerse avukatla görüşün. Yönetici önce malike bildirimde bulunmalıdır.
Sözleşmede "aidat dahil" yazıyor ama hangi oranın uygulanacağı yoksa ne olur?
Bu durumda işletme projesi, yönetim planı veya genel kurul kararları esas alınır; ödemenin hangi orana göre yapılacağı açıkça belirlenmelidir.
Yönetici aidat makbuzu düzenlemek zorunda mı?
Evet; yapılan tahsilatın belgelenmesi ve delil için makbuz düzenlenmesi önemlidir. Bu kayıtlar ileride doğabilecek ihtilaflarda belirleyicidir.
Geriye dönük aidat talebi için ne kadar süre geçerli?
Bu, somut duruma göre değişir; genel hukuki zaman aşımı ve delil durumu önemlidir. Somut öneri ve süre hesabı için hukuki danışmanlık alın.
