Saat 09:00. Genel kurulda bir malik, asansör içi reklam teklifini sunuyor: “Binamız ek gelir elde etsin.” Diğer yanda bazı kat malikleri ortak alan kullanımına itiraz ediyor. Asansör ortak alan mıdır, kim onaylar, elde edilecek gelir nasıl bölüşülür — bu sorular hızla tartışmaya dönüşür. İşte bu senaryoda izlemeniz gereken yasal çerçeve, pratik adımlar ve karar alma süreci.
Asansör ortak alan mıdır? Hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina ortak alanları, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve ortak kullanım için ayrılmış bölümlerdir. Asansör de ortak tesisat ve ortak alan kapsamında değerlendirilir. Ortak alanlarda yapılacak değişiklik ve üçüncü kişilere kullanım izni için Kat Malikleri Kurulu yetkilidir.
Reklam panosu için hangi yetki ve oy çokluğu gerekir?
Ortak alanların kullanımı ve gelir getirici faaliyetler genellikle ortak yerlerin kullanımı kapsamında değerlendirilir. Bu konuda alınacak kararın türü ve oy yeter sayısı şu şekilde özetlenebilir:
- Eğer karar genel işletme projesinin kapsamını veya ortak yerlerin kullanım şeklini değiştirecek nitelikteyse Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde toplantıda oy çokluğu aranır.
- Genel uygulamada, ortak yerlerin kullanımına ilişkin düzenlemeler için toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile karar alınması yeterli görülür; ancak masraf ya da gelir paylaşımı gibi hususlarda detaylı işletme projesi değişikliği gerekiyorsa daha dikkatli olmak gerekir.
Reklam geliri nasıl paylaşılır? Muhasebe ve vergisel hususlar
Asansör içi reklamdan elde edilecek gelir, Kat Malikleri Kurulu kararıyla yönetim hesabına gelir kaydedilir. Gelirin nasıl dağıtılacağı açıkça kararlaştırılmalıdır:
- Gelirin tüm yönetim giderlerine (bakım, kapıcı, elektrik vb.) mahsup edilmesi,
- Kalan tutarın aidat indiriminde kullanılması veya ortak kararla paylaştırılması,
- Gelirin vergi yükümlülüğüne tabi olabileceği; vergi ve beyan yükümlülükleri için mali müşavir görüşü alınması.
Yönetici, elde edilen geliri gelir-gider hesabına kaydetmekle sorumludur. Bu noktada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme ve giderlere ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde hareket edilir.
Asansöre reklam takılması için sözleşme, sorumluluk ve güvenlik
Reklam panosunu takacak üçüncü tarafla yapılacak sözleşmede şu başlıklara net hüküm konmalıdır:
- Panonun ölçüleri, montaj- demontaj şartları ve estetik uyum,
- Sorumluluk sigortası, bakım ve olası zararların kim tarafından karşılanacağı,
- KVKK (kişisel veri) riski: kamerayla birlikte veya panoda yer alan QR kod gibi unsurlar olursa veri işleme hukuku incelenmeli.
Komşu itirazı ve itirazı yönetecek süreç
Bir veya birkaç malik reklam gelirine karşı çıkabilir. İtirazların yönetimi için önerilen adımlar:
- Karar öncesi yazılı bilgilendirme ve teknik inceleme raporu paylaşımı,
- Genel kurulda itiraz edenlerin çekinceleri tutanağa geçirilmesi,
- Karar alınırsa uygulama sırasında estetik/aynı zamanda güvenlik şikayetleri gelirse gözden geçirmek üzere süreli izin verilmesi (ör. 1 yıl deneme dönemi).
Uygulama örneği: Karar metni ve muhasebe kaydı
Örnek karar maddesi kısa ve açık olmalıdır: “Kat Malikleri Kurulu, ortak alan olan asansör kabininde max. Xx cm reklam panosunun 1 yıllık deneme süresiyle, teknik rapor ve sigorta şartıyla yerleştirilmesine; elde edilecek gelirin öncelikle bina işletme giderlerine mahsup edilmesine oy çokluğuyla karar vermiştir.” Karar alındıktan sonra muhasebe kaydı ve gelir takibi düzenli olarak tutulmalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek ve gelir-takip, sözleşme ve aidat mahsuplarını şeffaf yönetmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı, gelir-gider takibi, raporlar ve duyuru modülleriyle süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör reklamı için ayrı oy mu gerekir?
Genelde ortak alan kullanımı kararı Kat Malikleri Kurulu çoğunluğu ile alınır; içeriğin niteliğine göre işletme projesinde değişiklik gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir.
Gelir doğrudan maliklere dağıtılabilir mi?
Kararla gelirin nasıl kullanılacağı belirlenir; yaygın uygulama önce işletme giderlerine mahsup, kalanının aidat indirimi veya paylaştırılmasıdır.
Teknik olarak asansöre pano taktırmak kusur sayılır mı?
Montaj asansörün güvenliğini, mekatronik sistemini etkiliyorsa kusur sayılır; mutlaka asansör bakım firması onayı ve teknik rapor alınmalıdır.
KVKK reklam panosunu etkiler mi?
Reklam içeriğinde kişisel veri işleniyorsa (örn. QR ile kişisel veriye erişim) veya kamera ile ilişkilendiriliyorsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu bakımından değerlendirme yapılmalıdır.
Karara itiraz eden malik dava açarsa ne olur?
Kararın usulüne veya içeriğine ilişkin iptal davaları mümkündür; sonuçlar somut olaya göre değişir, bu tür ihtilaflarda hukuki danışmanlık alınması önerilir.
