Sabah herkes aceleyle asansöre yöneliyor: asansör durdu, içindeki biri panikle butona basıyor, komşular kapıda bekliyor. Hem acil güvenlik hem de masraf tartışması şimdi gündeme geliyor — tam da genel kurul yokken kim ne yapacak, bakım ücretini nasıl paylaşacaksınız?
Asansör arızasında ilk yapılması gerekenler: güvenlik ve tespit
Asansör durduğunda öncelik can güvenliğidir. İçeride kimse varsa 155, 112 gibi acil numaralar veya bakım firmasının acil hattı aranmalı; profesyonel olmayan müdahaleler tehlikelidir. Sonrasında arızanın kaynağı ve aciliyet düzeyi tespit edilmelidir.
- Acil kurtarma: lisanslı bakım firması çağırılmalı.
- Tespit tutanağı: yönetici tarafından arıza tarih-saat, görülme şekli ve bakım raporu kayıt altına alınmalı.
- Fotoğraf ve belge: asansör panosu, arıza kodu, bakım raporu yönetim dosyasına eklenmeli.
Asansör bakım sözleşmesi ve düzenli denetim: hangi masraflar ortak giderdir?
Ortak asansörün yıllık bakım, periyodik kontroller, revizyon ve sorumluluk sigortası gibi giderleri ortak gider sayılır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ilkelerine göre ortak tesisat niteliğinde olan asansörün işletilmesi ve bakım giderleri kat malikleri arasında paylaşılır.
- Periyodik bakım ve yetkili firmaya yaptırılan yıllık sözleşme: ortak gider.
- Periyodik kontrolde çıkan eksikliklerin giderleri (ör. halat değişimi): genelde ortak gider; arıza kaynağı spesifik bir daireye aitse durum farklılaşabilir.
Arıza kaynağı: ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Asansör, genelde bina ortak tesisatı kapsamında değerlendirilir; ancak arızanın kaynağı bazen bir bağımsız bölümdeki müdahaleyle ilişkili olabilir (ör. daire içi kıyafet makinesi nedeniyle taşma yok ama asansör makine dairesine ilgili müdahale). Bu durumda kime düşeceği somut olaya göre belirlenir.
- Bakım firması raporu: arızanın teknik kaynağını açıklar.
- Eğer arıza bina ortak tesisatından kaynaklanıyorsa masraf ortak giderdir.
- Eğer rapor bir dairenin müdahalesini veya kötü kullanımını gösteriyorsa, ilgili malik sorumlu tutulabilir; o halde masrafın tazmini gündeme gelir.
Masraf paylaşımı pratik adımları (kısa yol haritası)
Masraf paylaşımında uygulaması kolay, hukuken güçlü bir süreç izlemek ihtilafları azaltır.
- Arıza raporunu alın ve yönetim dosyasına ekleyin.
- Acil onarım gerekiyorsa yönetici, yönetim kurulu yetkisi veya olağanüstü karar alınarak tamirat yaptırabilir; sonradan genel kurul onayı alınır (acil durum istisnası).
- Gider fiş/fatura her durumda saklanmalı; aidat/hesap dönemine uygun olarak işletme hesabına kaydedilmeli.
- Masrafın paylaşım esasları yönetim planına göre uygulansın; yoksa KMK prensipleri ve genel kuruldaki kararlar belirleyicidir.
Fatura, tahsilat ve borçlu malik durumunda ne yapılır?
Tüm tamirat ve bakım faturaları apartman işletme hesabına kaydedilmelidir. Aidat borcu olan malikler için uygulanacak yol ödemeyi zorunlu kılar; önce icra, sonra mahkeme gibi hukuki yollar gündeme gelebilir ancak yöneticinin önceliği tahsilat için yazılı bildirim, gecikme faizi uygulaması ve taksitlendirme teklifi olabilir.
- Gecikme faizi uygulaması: yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenir.
- Belge eksikse mali ihtilaf büyür; fatura ve kararları şeffaf paylaşın.
Teknoloji ve süreç yönetimi: bakım takibi nasıl kolaylaştırılır?
Yönetim işleri elektronik ortama taşındığında bakım takip, fatura, bildirim ve oylama süreçleri hızlanır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi yönetim yazılımları bakım sözleşmelerini, arıza bildirimlerini, fatura takibini ve duyuruları merkezi olarak tutar ve mobil uygulama ile sakinlere bildirim gönderir. Yazılımlar aynı zamanda yıllık bakım takvimini ve masraf raporlarını kolayca çıkarır.
| İş | Yazılımla Kolaylaştırma |
|---|---|
| Arıza bildirimi | ✅ Tek tıkla kayıt, fotoğraf ekleme |
| Fatura takibi | ✅ Dijital arşiv ve gider raporu |
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör arızası için acil onarımı kim yaptırır?
Yönetici, bina güvenliği gerektiren acil onarımları yaptırabilir; sonrasında genel kurula bilgi verilmeli ve onay alınmalıdır.
Asansörün yıllık bakım maliyeti ortak gider midir?
Evet; asansör ortak tesisat olduğu için yıllık bakım ve periyodik kontroller ortak gider sayılır.
Bir dairenin hatasından kaynaklanan asansör arızası masrafını kim öder?
Teknik rapora göre arıza dairedeki müdahaleden kaynaklanıyorsa ilgili malik masrafı tazmin etmekle yükümlü olabilir; somut rapora göre değişir.
Bakım sözleşmesi olmadan asansör çalışmazsa ne yapılmalı?
Önce yetkili firmadan acil bakım talep edin; sonrasında genel kurulda düzenli bakım için sözleşme yapılması kararı alınmalıdır.
Masraflar paylaştırılırken arsa payı mı yoksa eşit mi uygulanır?
Masraf paylaşımı, yönetim planına göre yapılır; yönetim planı yoksa KMK prensipleri ve genel kurul kararları belirleyicidir.
